房屋买卖纠纷，条款约定不明，且双方各有过错，原告诉求被告支付中介费及返还全部定金，最后法院支持了原告的诉讼请求

律师观点分析

原告邱某与被告蔡某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月15日立案后，于2018年7月20日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告邱某的委托诉讼代理人洪朝勇、被告蔡某及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼；于2018年7月27日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告邱某的委托诉讼代理人洪朝勇、被告蔡某的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

邱某向本院提出诉讼请求：1.判令解除邱某、蔡某签订的《房产买卖协议》；2.请求判令蔡某向邱某双倍返还定金共计100000元；3.本案诉讼费用由蔡某承担。事实和理由：2018年3月11日，邱某、蔡某及案外人三明市梅列区广域房屋中介所（以下简称广域中介所）签订《房产买卖协议》一份，约定：蔡某自愿将坐落于三明市梅列区东安新村53幢203室房产出售给邱某，房屋建筑面积134.53平方米，购房总价款为820000元，中介费用16400元。签订协议时，邱某交蔡某定金50000元整。该定金支付后，若邱某悔约不购买该房产，定金归蔡某所有。若蔡某悔约不卖该房产，应将定金双倍返还给邱某。此外，合同还约定：邱某可以指定其以外的产权受让人，为此需蔡某到三明的公证处办理委托邱某售房的委托公证，由蔡某配合办理开立收购房款的银行卡给邱某等事项。蔡某在收到邱某的购房定金后应当交付上述房产，移交钥匙，允许邱某对房屋进行装修等。此外，该协议还对办理过户手续之前产权证的保管及水电、煤气费承担作了详细约定。协议签订当日，邱某如约向蔡某交付定金50000元，但至今蔡某未将上述房屋交付给邱某，也无法配合邱某对房屋里的许多缺陷进行重新装修。邱某认为：案涉《房产买卖协议》是有效合同，双方均应严格履行合同所约定的义务，但邱某交付定金后，蔡某至今无法将上述房产交付给邱某，也无法配合邱某看房及对房屋内的缺陷进行装修改造，已经构成违约。根据《合同法》第一百一十五条的规定：邱某有权要求双倍返还定金作为蔡某的违约赔偿金。

蔡某辩称，本案核心问题是违约，违约人应是邱某，我们没有违约。合同于3月11日签订的，广域中介所罗和荣带邱某到我家签的，是在我家大厅签的，邱某之前已经看房一个月了。当时，我们因年龄大，急着将房子卖掉。5月11日前，我们始终提倡不提价，要将房子卖掉。邱某违约，是因为4月21日前，邱某为什么不直接与我们联系，四次都是通过广域中介所罗和荣与我们联系，且邱某一直未将房款交给我们，我们很慌，就向广域中介所提出要其拟定交房款计划。后来，邱某发信件给我们，提出各种意见，说房子为毛坯房，还有一个洞，但这些都是原本就存在的，不是我们为卖房故意弄的；邱某表示，其不想买房，要引进另一个人来买房。邱某的朋友说不买我们的房子，可能是因为3月份三明市出台限购令。到现在，我们也不知道邱某为什么不买房。到了4月7日，我们要用钱，但始终未看到邱某支付房款，首付款、预付款都未付。后来，邱某将房子的锁都换掉了，邱某说没办法去看房是假的。我们都是照章办事，邱某应交房款给我们，并把房子买走。所以，请求法院支持将50000元定金归蔡某所有。

邱淑芳围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖协议、定金收条、律师函及EMS快递回单，照片等证据，蔡某依法提交佣金收条、微信聊天记录，邱淑芳写给蔡某的两份信函，蔡某写给罗和荣的2份信函，广域中介所给蔡某的报告，蔡某与罗和荣通话语音的文字整理记录，蔡某申请吴明兴出庭作证的证词等证据，本院依职权向广域中介所经理罗和荣进行调查，并作了调查笔录。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

1.2018年3月11日，邱某、蔡某及案外人广域中介所签订《房产买卖协议》，协议约定：蔡某自愿将其所有的坐落于三明市梅列区东安新村53幢203室房产出售给邱某，房屋建筑面积134.53平方米，购房总价款为820000元；签订协议时，邱某交蔡某定金50000元整。该定金支付后，若邱某悔约不购买该房产，定金归蔡某所有。若蔡某悔约不卖该房产，应将定金双倍返还给邱某；蔡某给邱某自本协议签订生效后不超过2个月的筹款时间，在邱某筹足首付款并向蔡某支付。蔡某收至首付款之日后的10日内，由邱某选择办理房产过户的日期，产权过户的受让人为邱某或邱某指定的其他人，邱某积极配合。在办过户手续前先让受让人办理购房按揭手续，银行放款支付剩余房款，如果产权受让人不需货款，则用现款付清购房款；如果邱某在本协议签订生效后2个月内筹足全部购房款，支付给蔡某，邱某也可以指定其以外的产权受让人，为此需蔡某到三明的公证处办理委托邱某售房的委托公证，由蔡某开立收购房款的银行卡给邱某，蔡某都积极配合；蔡某在收到邱某的购房定金后应当交付上述房产，移交钥匙，允许邱某对房屋进行装修，装修费用与蔡某无关。同日，邱某向蔡某支付购房定金50000元。

2.邱某于2018年3月11日向蔡某支付购房定金后，蔡某未按协议约定，向邱某交付房产，移交钥匙，允许邱某对房屋进行装修。4月份期间，蔡某多次要求邱某提前支付部分购房款，但双方就支付房款金额未能协商一致。为此，邱某于4月14日向蔡某发出《信函》，要求终止《房产买卖协议》，退回定金50000元，蔡某未表示同意，要求按原合同执行。

3.2018年5月2日，邱某委托福建如贤律师事务所洪朝勇律师向蔡某发出《律师函》，认为，因蔡某至今无法将讼争房屋交付给邱某以及无法配合邱淑芳进入房屋进行装修改造的行为，已构成违约，导致合同的主要目的不能实现。根据《合同法》第一百一十五条的规定，邱某有权要求双倍返还定金作为蔡某违约的相应赔偿金，亦有权不支付中介费用。但邱某愿意不追究蔡某的违约责任，仅要求双方解除合同并返还其交付的50000元定金及相关中介费。2018年5月3日，蔡某收到《律师函》。

4.2018年6月13日，蔡某将三明市梅列区东安新村53幢203室房产出售给他人。

综上所述，本院认为，邱某、蔡某签订的《房产买卖协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，为有效协议，对双方具有约束力。蔡某未按协议约定，在邱某向其支付购房定金后，向邱某交付房产，移交钥匙，允许邱某对房屋进行装修，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。蔡某多次要求邱某提前支付部分购房款，是对原协议的变更，但双方未协商一致，仍应按原协议履行。邱某因蔡某的违约行为，造成其合同目的无法实现，曾与蔡某协商解除合同，但未达成一致意见，于是邱某委托律师于2018年5月2日向蔡某发出《律师函》，要求解除《房产买卖协议》并返还其交付的50000元定金，蔡某已于2018年5月3日收到《律师函》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十六条第一款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条规定，邱某要求解除邱某、蔡某签订的《房产买卖协议》的诉讼请求，于法有据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，但因邱某于2018年5月2日的发给蔡某的《律师函》，已明确邱某愿意不追究蔡某的违约责任，仅要求双方解除合同并返还其交付的50000元定金，系其对权利的放弃，故判决蔡某返还给邱某定金50000元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条第一款第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决如下：

一、解除邱某、蔡某签订的《房产买卖协议》；

二、蔡某应于本判决生效后三日内返还给邱某定金50000元。

若未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费12000元，减半收取6000元，由蔡某负担，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。