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王戬律师
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北京XX珠宝有限公司与张X等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

发布者:王戬律师 时间:2022年04月26日 1083人看过举报

律师观点分析

原告(反诉被告)北京xx珠宝有限公司(以下简称xx公司)与被告(反诉原告)刘X、张X及第三人北京X房地产经纪有限公司(以下简称X公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年10月9日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。xx公司之委托诉讼代理人韩大伟、王戬,X公司法定代表人吴X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

xx公司向本院提出诉讼请求:1、判令刘X、张X共同双倍返还我公司定金10万元;2、诉讼费由刘X、张X承担。事实和理由:2019年10月19日我公司与刘X、张X签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定我公司购买位于海淀区碧桐园x号楼x层x房屋(以下简称诉争房屋),总价款165万元;同时约定我公司于合同签订时支付定金50000元;我公司应当在网签合同20日内产权转移当日最晚不迟于2019年11月20日前支付160万元。我公司按照约定支付了定金50000元。但是刘X、张X却不按约定履行合同义务,拒绝办理网签及产权登记并索要剩余房款。刘X、张X已经向我公司明示解除合同,但拒不返还定金。故诉至法院请求判如所请。

刘X、张X辩称,不同意xx公司的诉讼请求。双方与第三人X公司签订的《房屋买卖合同》有效,各方均应该履行合同约定,但xx公司违反合同约定,未按照合同约定办理房屋网签事宜以及支付购房款。在此情况下,我们多次通过各种方式与xx公司法定代表人刘X联系并催促其尽快依约办理,但刘X不予理睬迟迟未履行,严重违反合同约定,违背基本的诚实信用,迫不得已,我们依法解除《房屋买卖合同》。xx公司向我方主张双倍返还定金没有事实和法律依据,请求法院驳回xx公司的诉讼请求。2019年10月19日,我们经过X公司的介绍,与xx公司以及X公司共同签订了《北京市存量房屋买卖合同》,合同约定我们将诉争房屋以165万元的价格出售给xx公司,其采用分期付款的方式付款,第一期在签订本合同的同时支付定金人民币5万元整,不高于成交价格的20%,该定金抵作本房屋成交价款…第三期应当在网签合同20日内产权转移当日最晚不迟于2019年11月20日前向我方支付房价款人民币160万元整。房屋买卖合同签订后,xx公司仅于2019年10月19日通过刘X个人账户支付了5万元定金,之后未依约向我们支付剩余购房款。后经我们通过多种途径联系刘X要求其办理网签手续并支付剩余房款,但刘X拒不接听我们及中介电话,也不给予任何理由说明办理网签手续和支付剩余房款,多方沟通无果的情况下,我们通过微信、短信及中介多种方式向xx公司送达了解除《房屋买卖合同》的通知书,xx公司对此也未提出任何异议且仍然杳无音信。xx公司作为违约方无权向守约方要求双倍定金返还。直至2020年7月,突然收到xx公司与我们的短信联系沟通房子贷款事宜。故我们认为我们合法解除房屋买卖合同,xx公司未提出任何异议,依照合同约定,xx公司应向我们支付合同总额20%违约金以弥补我方损失,故提出反诉请求,1、确认各方签订的房屋买卖合同于2019年12月18日解除。2、判令xx公司支付违约金33万元;3、判令xx向我们支付律师费(按照判决或调解结果的5%支付);4、判令诉讼费由xx公司承担。

xx公司对刘X、张X提出的反诉辩称,不同意刘X、张X反诉请求,我公司没有违约,是因为刘X、张X没有办理网签导致交易无法完成。如果法院认定我公司存在违约情形,刘X、张X主张的违约金也过高。对于律师费,未实际产生而且xx公司没有违约情形,对于律师费的承担也没有合同及法律依据,我公司不同意承担。

第三人X公司述称,签订合同的时候我们公司带着xx公司的刘X看刘X、张X的房子,刘X是想买的,我们公司约的xx公司与刘X、张X到我们公司碧桐园店面签订的房屋买卖合同。合同上xx公司是买房人,刘X是公司的法人,当时定金是刘X用自己的账户支付的5万元。后来合同履行的时候,跟刘X联系过户事项,刘X说自己资金出了问题说让等等,也没说买不买房。后来中介也多次通过微信跟刘X联系,刚开始回复,后来就没回了,打电话没有人接听。之后刘X跟我联系,给我发了一条解约的微信,告知我说也已经把解约文件快递给xx公司了。到2020年的七八月份刘X跟我们联系,说资金已经到位了,让我们联系刘X、张X继续履行合同。我们在跟刘X、张X联系的时候,刘X、张X说已经解约了,不能再履行合同了。我们就答复了刘X结果。然后就有现在的诉讼。对于xx公司的诉讼请求和刘X、张X的反诉请求我公司听候法院判决。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定事实如下:2019年10月19日,刘X(出卖人)、张X(共有产权人)与xx公司(买受人)及X公司(居间人)签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,约定将坐落为海淀区碧桐园x号楼x层x室出售给xx公司。该房屋所在楼栋建筑总层数为4层,其中地上4层,地下0层。该房屋所在楼层为3层,建筑面积共38.72平方米。经买卖双方协商一致,该房屋成交价格为650000元整。双方协商一致,该房屋装饰装修及配套设施设备等作价人民币1000000元整,该价款由买受人一并支付出卖人。双方再此确认,上述价款之和共计1650000元整。买受人采取分期付款的方式支付,第一期买受人在签订本合同的同时支付定金人民币50000元整,不高于成交价格的20%,该定金抵作本房屋成交价款……第三期买受人应当在网签合同20日内产权转移当日最晚不迟于2019年11月20日前向出卖人支付房价款人民币1600000元整。双方约定的违约责任……(二)逾期付款责任买受人未按照第三条(四)约定的时间付款的,按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间,分别处理。(1)和(2)不作累加。(1)逾期在10日之内自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金,并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金,合同继续履行;(2)逾期超过10日(该日期应当于第1项中的日期相同)后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照总房款的20%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人全部已付款。权属转移登记方面,当事人双方同意,自本合同签订之日起网签成功后最晚不迟于2019年11月20日,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋产权转移登记手续。该合同落款处有刘X、张X的签字,xx公司法定代表人刘X的签名以及X公司的公章。合同落款处虽未有xx公司公章,但经询问各方均认可本案房屋买卖合同买受人为xx公司。

合同签订后,xx公司法定代表人刘X于2019年10月19日向刘X、张X支付了5万元定金。此后合同后续事宜均未履行。2019年12月18日,刘X、张X通过短信、微信及书面邮寄方式向xx公司发送了《合同解除通知书》,该通知书载明:“2019年10月19日,贵我双方签订【20191019】号《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称“合同”),约定贵方出资1650000元购买我方拥有所有权的一套房屋。根据合同约定,贵方应最晚于2019年11月20日向我方支付剩余房价款1600000元,截至2019年11月20日,贵方没有支付任何剩余房价款。之后,在我方多次催讨的情况下,截至本通知之日,贵方仍未支付任何剩余房价。根据合同第七条第(二)款约定,贵方已逾期付款超过10日,我方有权单方解除合同。我方现正式通知贵方:自本通知之日起,解除【20191019】号《北京市存量房屋买卖合同》;同时,根据合同约定,贵方应在收到本通知书之日起10日内向我方支付房屋总价款20%(33000元)的违约金。”xx公司认可于2019年12月18日收到了上述解除合同通知。刘X、张X主张各方签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2019年12月18日解除,xx公司认可合同于2019年12月18日解除,X公司同意解除合同,解除时间由法院认定。

庭审中,各方就合同解除原因存在争议。xx公司主张按照合同约定和交易惯例,刘X和张X应当先配合该公司办理网签手续,但其未配合办理网签手续而要求xx公司付余款,合同约定的支付160万元房款的条件并未成就,所以合同解除的原因系刘X与张X违约。对此,刘X与张X不予认可,主张确实是应该先进行网签,但未能办理网签手续的原因系其在签订合同后多次与xx公司法定代表人刘X联系,但一直联系不上,xx公司未能配合办理网签,也没有按照合同约定最晚不迟于2019年11月10日付160万元余款,所以合同解除的原因系xx公司违约。X公司称当时双方在房屋买卖合同中约定的网签与付款的含义为交税、过户、网签、付160万元余款均在同一天,没有网签的原因是刘X没有配合办理网签。刘X、张X就其上述主张提交了与刘X的手机通话记录、二人及中介公司人员与刘X的微信聊天记录及短信记录,证明二人多次与刘X联系催促其履行合同义务。手机通话记录显示刘X、张X自2019年10月19日后多次拨打刘X电话未接通,中介人员与刘X的微信聊天记录显示中介方多次催促刘X履行合同。xx公司对上述证据真实性予以认可,X公司对其与中介沟通部分的聊天记录真实性予以认可。

xx公司主张因刘X、张X存在违约行为,故要求双倍返还定金。刘X、张X主张因xx公司存在违约行为,故要求xx公司按照合同中对于逾期付款责任的约定支付违约金33万元,并表示如法院判令xx公司支付全部违约金,其可以退还定金,否则不同意退还。对于实际损失,刘X、张X主张包括房屋一直无法出售导致的房屋贬值损失,因xx公司一直未明确是否购买房屋导致的房屋租金损失,以及参加诉讼的律师费用。本案审理过程中,经本院释明,刘X、张X表示不申请对房屋价值进行鉴定。xx公司主张,如法院认定该公司存在违约行为,刘X、张X主张的违约金过高。

本院认为,xx公司与刘X、张X及X公司签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》系各方当事人的真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,对各方当事人均具有法律拘束力。合同签订后,xx公司已支付了5万元定金。

就违约责任方面,xx公司与刘X、张X及X公司均确认履行合同应当先办理网签,本院对此不持异议。就未能办理网签的原因,结合本案证据来看,刘X、张X及中介公司X公司确实多次就合同履行问题联系xx公司的法定代表人刘X,但均未得到回应,故无论是要求xx公司付余款亦或是办理网签均无法实现。X公司亦明确表示双方未进行网签系因xx公司未配合办理。另外,后xx公司亦未按照合同约定的2019年11月20日前支付余款160万元。虽然xx公司主张拒绝付余款系因刘X、张X应先配合该公司办理网签,但刘X、张X并未配合办理且要求该公司付余款,但对此xx公司并未提交充分证据证明,本院对此不予采信。综合上述情况,本院可以认定xx公司存在违约行为,应当承担违约责任。刘X、张X作为守约方向xx公司发送了解除合同通知,xx公司收到了通知,现xx公司与刘X、张X均认可合同于2019年12月18日解除,本院对此不持异议,故本院确认合同于2019年12月18日解除。xx公司要求刘X、张X双倍返还定金10万元的诉讼请求,缺乏依据,本院不予支持。就刘X、张X主张的违约金33万元,其未提交充分证据证明实际损失,且合同于2019年12月18日已解除,房屋即可另行出售或出租。故刘X、张X主张的违约金数额过高,本院结合举证情况、合同履行情况、xx公司的实际过错程度及可能给刘X、张X造成的实际损失予以酌情减少。因定金与违约金条款不可同时适用,而刘X、张X坚持主张违约金,故应当退还xx公司5万元定金。就刘X、张X主张律师费的反诉请求,于法无据,本院不予支持。

综上所述,判决如下:

一、北京xx珠宝有限公司与刘X、张X及北京X房地产经纪有限公司于二〇一九年十月十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》于二〇一九年十二月十八日解除;

二、北京xx珠宝有限公司于本判决生效后七日内向刘X、张X支付违约金五万元;

三、刘X、张X于判决生效后七日内向刘X、张X返还定金五万元;

四、驳回刘X、张X的其他反诉请求.



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