代理房地产买卖居间合同解除并退定金胜诉

律师观点分析

原告：陈*，男，1990年12月6日出生，汉族，住河南省确山县。

委托诉讼代理人：高婷婷，河南北纬律师事务所律师。

被告：宋*，男，1975年3月21日出生，汉族，住驻马店市驿城区，现住。

被告：驻马店市**房地产经纪有限公司，住所地：驻马店市。

法定代表人：***,该公司经理。

委托诉讼代理人：***，男，*年*月*日出生，汉族，住河南省正阳县。系公司员工。

原告陈*诉被告宋*、驻马店市**房地产经纪有限公司（以下简称**公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员**适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈*及其委托诉讼代理人高婷婷，被告宋*、被告**公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈*向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的房地产买卖居间协议（编号：******）；2、判令二被告退还原告定金4万元。事实与理由：2019年1月19日，原告（乙方）与被告宋*（甲方）、**公司（丙方）签订房地产买卖居间合同一份，约定原告购买被告宋*名下位于驻马店市××城区××路与学院路交汇处西北角××地××中××城××单元××室房屋（豫2018驻马店市不动产第******号）。协议约定分三批付款，房款共计102.5万元，定金2万元，协议并约定:“甲、乙双方同意在签订本协议后，于2019年3月31日前共同赴丙方处签订登记文本，若甲方未履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金…”。合同签订后，经原告多次催促，被告宋**均未预约还款，且要求原告增加房款，并拒绝签订登记文本，被告**公司也未依约督促被告宋*履行协议。综上，原、被告之间的买卖居间协议已无法继续履行，但经多次协商，被告拒绝退还定金。

被告宋*辩称：原告诉求的依法解除买卖合同并赔偿没有法律依据。理由为：1、2019年1月19日在中介签订买卖合同，约定是签订合同当日支付定金2万元，原告（乙方）去申请银行按揭，审批通过后，被告（甲方）预约还贷解押，至约定交易过户时间2019年3月31日，原告（乙方）银行按揭没有审批通过，期间被告（甲方）陪同原告（乙方）去银行申请贷款3次，是原告（乙方）没有首付款问题导致银行一次次拒绝审批通过，原告（乙方）的贷款没有审批通过，被告（甲方）没有去预约还贷；2、合同约定是原告（乙方）去申请银行按揭，审批通过后，被告（甲方）预约还贷解押，还贷解押的钱款30万元由原告(乙方)支付到被告（甲方）贷款账户，该笔钱款被告（甲方）没有收到，期间被告（甲方）多次要求中介催促原告（乙方），始终没有给出答复款到账时间也没有收到原告（乙方）的该笔钱款；3、2019年3月18日，在已知晓无法完成合同约定交易过户的情况下，原告与被告在中介协商解决方案，原告承认自己违约并愿意赔偿被告1万元，被告没有同意，要求按合同执行。综上，按合同第八条约定原告违约，已付定金不予返还。

被告**公司辩称：1、在签订合同之后第三天其公司带领陈*和宋*到置地大道文明路交叉口农商银行办理住房贷款业务，因陈*自身负债过高银行因为其自身政策原因不予受理；2、后其公司又帮陈*沟通之后，准备在置地大道中国邮政银行办理其贷款业务。2019年1月底，又一次去邮政存蓄银行办理陈*的住房贷款业务，在所有手续签完后，因银行政策原因需要陈*把其购房首付款存入其本人邮政存蓄账号里。可陈*因自身原因资金一直没有到位。经其公司多次催促陈*还没有把首付款存入，导致贷款流程一直不能正常办理直到签署的邮政住房贷款合同过期银行不予受理；3、后其公司又与邮政存蓄银行多次沟通，在3月6日又重新在邮政银行签署住房贷款手续，后又因为陈*首付款准备不充足,其公司多次催促，银行也打电话催促，陈*自己通过网络贷款和找朋友临时筹措才准备好首付款存入。此时已经无法按合同约定时间办理。在3月21日陈*主动邀约出售方在其公司办公室洽谈提出赔偿出售方。后双方就赔偿金额没有达成一致不了了之。故其公司在此交易中起到辅助办理和催促的责任。因陈*自身原因导致其违约。其公司已经尽到该尽的责任和义务。

经审理查明，2019年1月19日，原告陈*（买受方、乙方）与被告宋*（甲方、出售方）、**公司（丙方、居间方）签订《房地产买卖居间合同》一份，约定：“被告宋*将其位于驻马店市××城区××路与学院路交汇处西北角××地××中××城××单元××室房屋（豫2018驻马店市不动产第****号）房产以总房价102.5万元出售给原告陈*；该房屋现为抵押状态；首付30万元，乙方贷款审批通过后，第二期甲方预约还贷当日支付甲方贷款账户55万元，第三期155000元于交易过户当日支付甲方；交易税费由乙方承担；本协议下，甲乙双方就该房地产买卖相关条件已达成完全一致，丙方已促成交易并完成居间义务，有权按本协议或其他约定向甲方及/或乙方收取佣金，自本协议签订后，甲乙双方委托丙方向房地产交易中心办理网络合同备案确认手续（若需），丙方可另行提供免费的交易售后服务或有权依据约定收取交易售后服务费。为配合该房地产产权过户手续，甲乙双方应另行签订行政部门（如房地产交易中心等）要求的《房地产买卖合同》（简称登记文本）。甲乙双方就该房地产买卖事宜及必要条款已在本协议中有明确约定，该登记文本仅作为行政登记使用。五、在丙方收到意向金后，至年月日前，乙方不得解除对丙方的委托，亦不得收回意向金。否则应向丙方支付本协议第三条所述房价款%的违约金，在此期间后，如甲方未能签订本协议，乙方有权在两个工作日后至丙方处无息取回意向金。若乙方未取回意向金，则视为继续委托丙方与甲方洽谈；如甲方签订本协议，则乙方同意意向金转为定金，由丙方代为转付甲方，待甲方签订本协议后当日内，乙方应补足定金至人民币20000元（大写贰万元）。八、甲乙双方同意在签订本协议后，于2019年3月31日前共同赴丙方处签订登记文本，若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能履行本条所述事项，则已支付甲方的定金不予返还。甲乙双方签订登记文本当日，甲方应当按照本协议第三条约定房价款的%支付丙方佣金，乙方应当按照本协议第三条约定房价款的%支付丙方佣金。甲乙双方一致同意授权丙方可以代为收取、保管、转付本次交易所流通的每笔款项。同时甲乙双方同意丙方可以保管或转付的任何款项中先行扣除应付的佣金及交易售后服务费。协议签订后，原告陈*向被告宋*交付定金2万元，宋*、**公司向陈*出具定金保管书一份，载明：“现买受方陈*因购买宋*（下称出售方）的房地产（坐落驻马店市××城区××路与学院路交汇处西北角××地××中××城××单元××室而交付定金计人民币20000元整，出售方已收到此定金并交由****代为保管。保管责任自保管人实际收到该笔钱款且出售方签署本文本之日起。2019年1月19日，宋*向陈*出具购房定金收据一张，载明：“兹收到陈*交来购买本人驻马店市××城区××路与学院路交汇处西北角××地××中××城××单元××室的房屋定金人民币贰万元（20000元）特此立据。收款人：宋*，日期：2019年1月19日”。现该定金被告宋*持有15000元，被告**公司持有5000元。后双方在履行合同中发生争议，协商无果成讼。

另查明，2019年3月5日，宋*（甲方）与陈*（乙方）签订房地产买卖契约一份，约定，甲方自愿将坐落在驿城区××路与学院路交汇处西北角××地××中××城××单元××室房屋出售该给乙方。

诉讼中，原告提交中国邮政储蓄银行个人消费贷款申请表一份及其中国邮政储蓄银行账号尾号****的银行账户对账单，该对账单上显示2019年3月5日账户余额为300001.20元，用以证明其于2019年3月5日向中国邮政储蓄银行申请贷款，并准备好了首付款30万元。

诉讼中，被告**公司提交了2019年1月19日和3月21日其公司的视频资料，用以支持其答辩意见。原告质证称该视频不能证明被告在签订合同时对于内容作了详细解释，也不能证明原告陈鹏自认违约。

上述事实，有原、被告陈述及合同、收条等证据经当庭质证，本院据以认定。

本院认为，原、被告签订的房地产买卖居间合同，双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，依法确认有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同成立后，原告陈*依约履行交付定金的义务，在合同履行中，由于双方对合同约定的“2019年3月31日前共同赴丙方处签订登记文本”理解存在争议，而未签订登记文本，原告诉称被告宋*要求原告增加房款拒不签订合同文本，因未提交有力证据证明自己的主张成立，本院不予采信。故原告要求双倍返还定金4万元的诉讼请求，本院不予支持。二被告辩称是由于原告陈*没有首付款问题导致银行拒绝贷款审批通过，原告存在违约，与原告陈*提交其银行账户对账单记载内容不符，被告的辩称理由，证据不足，本院不予采信。至于被告**公司提交的视频资料中陈*愿意承担部分损失，说明原告购买该房屋的诚意，并不能证明原告违约给被告造成实际损失，故被告辩称原告违约导致合同无法继续履行，证据不足，本院不予采信。结合本案情况，原告陈*与被告宋*均无再履行合同的意思表示，故原告称陈*请求解除与被告宋*、**公司之间签订的房屋买卖居间合同，符合法律规定的解除情形，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。根据上述法律规定，原告主张被告返还购房定金20000元的诉请，应予支持。因该20000元定金现实际由被告宋*和**公司分别持有15000元和5000元，故应当由被告宋*和**公司分别返还15000元和5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（五）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、限被告宋*于判决生效后十日内返还原告陈*定金款15000元。

二、限被告驻马店市**房地产经纪有限公司于判决生效后十日内向原告陈*返还定金5000元。

三、驳回原告其他诉讼请求。

如被告未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费400元，原告陈*负担200元，被告宋*负担150元，被告**公司负担50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。