刘志军律师
律师观点分析
原告(反诉被告，以下均称原告 )L与被告( 反诉原告，以下均称被告 ) T房屋租赁合同纠纷一案，一二审法院均支持我方诉请。
案件情况
原告L向本院提出诉讼请求:
一、判令解除《租赁合同》
二、判令被告支付(完成商铺退租交接事宜) 前所发生的有关费用1053.50 元(包括物业管理费、电费、水费、公摊费、垃圾铲车费)。
三、判令被告支付拖欠租金 7612.50 元给原告(计算期间:2022年 7月1日计至 2022 年 7月 31 日)。
四、判令被告支付违约金 15225 元，并没收被告押金 (履约保证金) 16500 元。
五、本案诉讼费由被告承担。
事实和理由:
2017 年 10 月 21日，原被告就“XX”场地及房屋出租事宜签订《租赁合同》，约定如下事项: 合同第一条第一款第一项“甲方将位于XX”场地及房屋出租给乙方使用，面积约 675 平方米”，合同第二条合同租赁期限“本合同租赁期五年，从 2017 年 11 月1 日至 2022年 10 月31 日止。”合同第三条履约保证金第一款“乙方应于/年/月/日前向甲方交纳履约保证金人民币壹万陆仟伍佰元￥16500 元，合同期间履约保证金不抵扣所有应缴费用(包括但不限于: 租金、相关保证金、水电费或其他应缴费用)。合同期满，在乙方无违约且将租赁物按正常使用状态交还给甲方后，甲方将履约保证金在 30 日内以不计息方式退还乙方。合同第四条第三款“乙方逾期交还租赁物的，甲方可以根据本合同租金的标准按日双倍计收租赁物占用费;逾期超过 30 日的，除按照前述办法计收租赁物占用费外，甲方还有权通过法律途径收回租赁物，由此可能造成的损失由乙方自行负责。”合同第五条第一款第一项“月租金标准为人民币: 柒仟贰佰伍拾元￥7250 元，租金每三年在前一次租金标准上递增 5%。”第二项“租金按月缴纳，于每月 5 日前一次性缴纳当月租金。”合同第六条水、电 费及相关费用第一款“乙方租赁期间发生的水费、电费、燃气费用、治安费、卫生费、通信、电视费及与合同有关的其他费用，由乙方按有关规定自行缴纳”...... 第四款“每月支付甲方物业管理费 300 元。”合同第九条乙方的权利和义务第四款“按时支付、交纳所有应由乙方缴纳的费用。”第五款“负担合同期内一切发生的费用(如治安费、卫生费、管理费、税费、消防等) ......”合同第十二条合同的解除第一款“如有下列情形，甲方有权单方提前解除合同并将租赁物收回，并不给予乙方任何赔偿或补偿，同时乙方必须赔偿甲方因此产生的一切经济损失。”(1)乙方逾期缴纳履约保证金或逾期缴纳租金或其他应缴费用超过 5000 元以上且逾期 30 日的; 第十条违约责任第一款租赁期内如乙方违约，乙方必须赔偿给甲方两个月的租金作为对甲方的经济损失补偿，另乙方必须补齐所欠的租金，乙方所支付的押金不得退还。第三款乙方迟延交付租金的,每迟延一日须向甲方支付拖欠租金 3%的违约金， 迟延 30 日以上(含 30 日)的，甲方有权解除本合同，乙方按第十三条第 1 款约定向甲方支付违约金。双方在租赁合同落款处签字，已确认对合同条款的认可。因被告拒绝按案涉合同约定期间支付租金给原告原告多次催缴，被告仍不子理会，已构成严重违约，据此，为维护原告合法权益，特提出如下诉请:
一、判令解除《租赁合同》2022年 7月起，被告拖欠租金 7612.50 元，至本案起诉日(2022年 9月 10 日) 仍未支付，拖欠租金达 41 天。此外，被告同时拖欠水电费、物业管理费等相关费用，符合《租赁合同》第十二条第一款如有下列情形，甲方有权单方提前解除合同并将租赁物收回，并不给予乙方任何赔偿或补偿，同时乙方必须赔偿甲方因此产生的一切经济损失。第一项“乙方逾期缴纳履约保证金或逾期缴纳租金或其他应缴费用超过 5000 元以上且逾期 30 日的; 被告拖欠租金及其他相关费用，已超 30 日，符合上述条款约定，原告单方解除案涉合同条件已成就，据此，原告请求法院判令解除《租赁合同》。
二、判令被告支付(完成商铺退租交接事宜) 前所发生的有关费用 1053.50 元(包括物业管理费、电费、水费、公摊费、垃圾铲车费)。合同解除后，被告在租赁商铺期间及完成退租交接事宜前所发生相关费用 1053.50 元，包括: 计算期间:(2022年7月)1、物业管理费: 300元/月.2、电费:(7 月份) 298.50元。3、水费: ( 7月份) 35 元。4、公摊费: 20 元。5、垃圾铲车费: 400 元。上述费用系被告租赁案涉商铺期间所发生，应由被告承担。三、判令被告支付拖欠租金 7612.50 元给原告。根据租赁合同第五条第一项，第一条、第二条约定，被告应于每月 5号前支付当月租金 7612.50 元给原告。注: 租金每三年在前一次租金标准上递增 5%。”租金计算: 250 元x 5%+7250 元-7612.50元。被告由 2022 年7月 1日起，停止缴交租金，违反上述条款约定，已构成违约。据此，原告请求法院判令，被告支付拖欠租金 7250 元给原告 (计算期间: 2022 年 7 月1日计至 2022 年 7月 31 日)。四、判令被告支付违约金 15225 元，并没收被告押金(履约保证金) 16500 元。被告由 2022 年 7 月 1 日起拖欠租金7612.50 元，至本案起诉日仍未支付，拖欠租金合计达 41 天，已构成严重违约。根据《租赁合同》第十三条 第一项“租赁期内如乙方违约，乙方必须赔偿给甲方_两个月的租金作为对甲方的经济损失补偿，另乙方必须补齐所欠的租金，乙方所支付的押金不得退还”之规定，被告应赔偿两个月租金，即 15225 元(7612.50 元X 2 个月=15225 元)。此外，被告除须补齐所欠租金外，其所支付的押金(履约保证金) 16500 元，不予退还。本案因被告违约拖欠租金及相关费用而起，讼累由被告造成，据此，本案诉讼费应由被告承担。综上，原告依法提起本诉。
原告L对被告T的反诉答辩称:一、被答辩人存在严重违约，履约保证金不予退还。被答辩人由 2022 年 7月 1日起拖欠答辩人租金，至本诉起诉日(2022 年 9 月 10 日) 仍未支付，拖欠租金合计达 41 天，合计拖欠金额 7612.50 元，已构成严重违约。根据《租赁合同》第十三条第一项“租赁期内如乙方违约，乙方必须赔偿给甲方两个月的租金作为对甲方的经济损失补偿，另乙方必须补齐所欠的租金,乙方所支付的押金不得退还”之规定，被答辩人除应赔偿两个月租金，即 15225 元(7612.50元 X2 个月=15225 元) ，补齐所欠租金外，其所支付的押金 (履约保证金) 16500 元，不予退还，既有事实依据，也有合同条款依据，答辩人没收被答辩人的履约保证金 16500 元，于法有据被答辩人主张答辩人退还合同履约保证金 16500 元，于法无据应予以驳回。二、洪涝灾害属不可抗力，答辩人不存在过错，不存在须赔偿被答辩人经济损失 10000 元的前提及基础。案涉商铺所属地段范围遭遇洪涝灾害，事发突然，属不可抗力，答辩人工作人员于事发当天上午正常开门营业时间(8 点多) 回到案涉场地才得知水浸严重情况，此时大部分商家亦已正常回到各自租赁的仓库，并各自处理仓库水浸事宜，据此，不存在答辩人不通知而导致被答辩人损失加大的情况。至于答辩人收取被答辩人的300 元管理费，系代收卫生费、水电设备日常维护 (不含材料更换) 管理费，并非保险费，该费用的收取，与被答辩人该次损失的责任承担并无关联(该点从承租案涉场地仓库的其他承租户，均没有提出因答辩人未通知而导致损失加大的意见反馈即可证明)。被答辩人的损失系因不可抗力所致，该损失应自行承担。另据被答辩人提供的反诉证据材料(微信聊天记录) 内容显示，其在水浸过后与答辩人工作人员提出提前解除租赁合同，要求退租，理由系“要不了那么多的面积”,“生意难做，仓库面积较大，负担重，想将仓库整体搬走”，在水浸事发当时并没有提出是因水浸导致无法经营，其提出的退租理由，与水浸并无关联。该证据材料由被答辩人提供，其认可该证据三性，对聊天记录内容中关于退租真实原因(即面积过大，生意难做，要不了那么多) 的真实性无异议，该点 (即退租原因与水浸无关) 系被答辩人的自认，答辩人无须另行举证证明，法院可将该自认的内容作为认定被答辩人真实退租原因的依据。被答辩人在反诉状中所表述的退租原因(案涉商铺水浸后无法继续经营)，与其提供的聊天记录证据内容不符，很明显系其为了主张答辩人赔偿，在反诉状中虚构退租理由，作虚假表述，违背诚信原则，对其该不诚信行为，应予以制止。根据案涉《租赁合同》第四条租赁物交付第一款合同期间，租赁物除房屋主体结构和屋顶瓦片漏雨由甲方承担修缮责任及费用外，其余部分租赁物的修缮和维护均由乙方负责且承担相应的费用。被答辩人在租赁案涉仓库时，对仓库现状环境是否适合长期性经营婴幼儿奶粉等食品及纸尿裤等母婴用品知情，对于仓库地理环境(地势高低) 知情，对于仓库是否会因地势问题导致水浸有预见能力，案涉仓库因水浸导致的状况变化(是否适合继续经营婴幼儿奶粉等食品及纸尿裤等母婴用品)，在被答辩人预算能力及范围内，被答辩人作为成年人，具完全行为能力，其对于预算范围内的租赁事宜，在租赁合同签订前，有选择是否承租及承担后果的权利及责任，其既然已选择签订租赁合同，视为对案涉仓库的变化状态予以接受,该点是其处分权的行使，因此，案涉仓库因水浸发生的状况变化，不属于合同解除的法定事由。案涉仓库水浸后，经重新装修，即可正常投入使用，不影响合同的履行，合同目的可以实现。而根据案涉《租赁合同》第四条第一款之约定，修缮及费用由被答辩人承担，因被答辩人不愿意投入装修费用，致仓库不能正常使用，系其个人原因所致，因此产生的后果，由其自行承担,其以案涉仓库无法使用为由提前退租.已构成违约，其主张合同提前解除的理由不成立。据上，案涉仓库遭遇洪涝灾害，属不可抗力，对于因洪灾所致损失，出租人和承租人自行承担各自损失部分，因洪灾所发生的损失部分，双方均不存在过错，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定，双方均无须对对方的损失承担民事赔偿责任。被答辩人主张答辩人赔偿经济损失 10000 元，于法无据，应予以驳回。附:《中华人民共和国民法典》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。三、关于应否减免 2022年7月的房屋租金 3806.25 元(即约定月租金的百分之五十) 问题。因被答辩人主张解除租赁合同的理由不成立，合同尚处于正常履行中，被答辩人应按合同约定，支付租赁期间的租金，至于其是否实际使用案涉仓库，系其权利处分，不影响租金的支付。据此,被答辩人主张减免2022年7月的房屋租金 3806.25元(即约定月租金的百分之五十),于法无据,应予以驳回。综上，被答辩人在本案中提起的反诉，于法无据，请法院依法驳回被答辩人全部反诉请求。
法院审理
本院认为: 本案是房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。
本案的争议焦点之一是被告在履行《租赁合同》中是否存在违约行为，涉案的租赁合同约定的解除条件是否成就，应否予以解除。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定:“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”《租赁合同》第十二条约定:“一、如有下列情形，甲方有权单方提前解除合同并将租赁物收回，并不给予乙方任何赔偿或补偿，同时乙方必须赔偿甲方因此产生的一切经济损失。(1) 乙方逾期缴纳履约保证金或逾期缴纳租金或其他应缴费用超过 5000 元以上且逾期 30日的;......。”现根据查明的事实，在涉案合同履行过程中，被告 2022 年 7月迟延支付租金,已构成根本违约，双方约定解除合同的条件已经成就,原告有权解除涉案合同。原告已于 2022 年 6 月9 日提起诉讼请求判决解除原、被告签订的《租赁合同》，本案庭审时，原、被告确认《租赁合同》已于 2022 年 8 月1日实际解除。被告作为违约方，不享有合同解除权，被告虽然于 2022 年 6 月向原告提出解除《租赁合同》，但原告没有同意，不发生合同解除的效果。被告经原告催促仍然未缴交 2022 年 6 月的租金 7612.50 元，构成违约，应当承担相应民事责任。
《中华人民共和国民法典》第七百二十九条规定:“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金; 因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”2022 年 6 月韶关市区突发洪涝，案涉被告租赁原告的仓库被洪水浸泡，确实严重影响被告对该仓库的使用，被告反诉主张减免2022年 7月租金 50%即 3806.25 元，有事实和法律依据，本院子以支持。同理，原告主张被告支付拖欠 2022年7月的租金 7612.50元不当，被告应当支付 2022 年 7 月的租金 7612.50 元的 50%即3806.25 元给原告。
此外，被告没有支付 2022 年 7月的物业管理费 300 元、电费 298.5 元、水费 35 元、公摊费 20 元、垃圾车费 400 元给原告，原告诉请被告支付上述费用 1053.50 元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告主张上述费用各承担 50%的答辩意见，没有法律依据，本院不予采纳。
本案的争议焦点之二是被告逾期支付租金是否应当支付违约金及没收押金。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告逾期未支付 2022 年 7月租金，应当付清租金并赔偿原告的损失。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加; 约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”和《租赁合同》第十三条约定:“1、租赁期内如乙方违约，乙方必须赔偿给甲方两个月的租金作为对甲方的经济损失补偿，另乙方必须补齐所欠的租金，乙方所支付的押金不得退还;......。”据此，原告诉请被告支付违约金 15225 元，并没收被告押金(履约保证金) 16500 元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告反诉主张原告退还押金(履约保证金) 16500 元，没有法律依据，本院不子支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定:“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定:“当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”对于被告反诉主张原告赔偿经济损失 10000 元的诉求，由于被告没有举证明其租赁原告仓库在 2022 年 6 月洪涝中所造成的财产损失，其反诉请求没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下:
一、原告L与被告T签订的《租赁合同》于 2022年8月1日解除;
二、被告T于本判决生效之日起 10 日内向原告L支付拖欠的租金 3806.25 元;
三、被告T于本判决生效之日起 10 日内向原告L支付违约金 15225 元;
四、被告T于本判决生效之日起 10 日内向原告L支付 2022 年 7月的物业管理费 300 元、电费 298.5 元、水费
35 元、公摊费 20 元、垃圾车费 400 元共计 1053.50 元;五、原告L收取被告T的租赁押金 16500 元不子退还:
六、被反诉人(原告 ) L减免被告(反诉原告 ) T2022年 7月的房屋租金 3806.25 元;
七、驳回原告L的其他诉讼请求;
八、驳回反诉原告T的其他反诉请求。
二审情况
T不符一审法院判决，提起上诉请求:
1.撤销一审判决第三、四、五项以及第八项，改判为: 驳回L的一审诉讼请求，支持T的一审部分反诉请求，即判决: (1) L退还T合同履约保证金 16500 元;(2) L减免炳强 2022 年 7月的物业管理费、电费、水费、公摊费、垃圾铲车费等各项费用 576.75 元(原应缴纳费用 1053.50 元的百分之五十 );
2.判决L负担本案的诉讼费用。
经过二审法院审理，T的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费 607.54 元，由T负担。二审判决为终审判决。