律师观点分析
原告：廖XX。
委托诉讼代理人：周X、徐X，湖南XX律师。代理权限为特别授权。
被告：陈XX。
被告：湖南XX公司。
法定代表人：陈XX，董事长。
以上两被告共同委托诉讼代理人：梁X，湖南XX律师。代理权限为特别授权。
第三人：XXX。（未到庭）
第三人：刘XX。
以上两位第三人共同委托诉讼代理人：王X，湖南XX律师。（特别授权）
原告廖XX诉被告湖南XX公司（以下简称为环宇XX）、陈XX、第三人XXX、刘XX民间借贷纠纷一案，本院于2017年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告廖XX及其委托诉讼代理人徐X、周X，被告环宇XX、陈XX的共同委托诉讼代理人梁X，第三人刘XX及第三人XXX、刘XX的共同委托诉讼代理人王X均参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告廖XX向本院提出诉讼请求：一、判令被告陈XX偿还原告借款本金260万元及自2015年2月17日至2017年9月28日的利息161.2万元（按月利率3%计算）并按月利率3%计付至借款清偿之日止的利息；二、判令原告对被告环宇XX提供抵押的房产享有优先受偿权；三、由被告承担诉讼费用。事实及理由：2015年2月17日，被告陈XX向原告借款260万元，约定借期自2015年2月17日至2015年3月16日，月利率3%，陈XX为此向原告出具了借条。被告环宇XX与原告签订了抵押合同，约定环宇XX以其位于汨罗市高泉南XX的5个门面为陈XX向原告的借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。原告按约定支付了借款，被告陈XX、环宇XX未履行偿还义务和担保责任。
被告陈XX辩称，一、原告起诉已经超过诉讼时效，已经丧失本案的胜诉权，该笔借款约定的期限是2015年2月17日至2015年3月26日，诉讼期限为两年，原告现在起诉已经超过诉讼期限，原告已经丧失胜诉权；二、原告方并非实际的出借人，被告是经过岳阳市XX公司向原告借款，实际债权人为金泰投资公司，而被告陈XX已经还清全部本金，只欠部分利息，请求人民法院依法查明事实，公正判决。
被告环宇XX辩称，一、房屋抵押合同是从合同，抵押的期限应当按借款的时间来认定，此抵押合同与借款合同约定不一致，已经超出抵押期限，请求人民法院依法认定抵押已经解除；二、被告公司未经法定程序，对外抵押无效，根据公司法第十六条之规定，公司对外提供抵押或者是为公司股东提供抵押应当经过公司的股东大会决议，但是在此抵押中原告并没有提供被告公司股东大会决议，故此抵押应当认定为无效抵押。
XXX、刘XX在案件审理过程中以独立请求权第三人的身份申请参加诉讼，并提出诉讼请求：1、请求确认原告廖XX与被告环宇XX签订的抵押协议无效，驳回原告提出的与已出售给第三人位于汨罗市高泉南XX有关的诉讼请求；2、案件受理费由原、被告承担。在庭审中，第三人变更其诉讼请求为：一、确认抵押合同无效；二、XXX与刘XX对于门面享有优先受偿权。事实及理由，汨罗市高泉南XX合同房号9号（抵押房号3号）及房号10、11号（抵押房号1、2号）铺面早已卖给第三人XXX、刘XX，第三人已交付了购房款，铺面在抵押前已交付给了第三人。后被告与原告签订抵押合同，在已卖给第三人的房产上设置了抵押权。
原告就第三人的请求答辩称，：一、抵押合同是双方真实意思的表示，应当合法有效；二、对于抵押登记担保的债权数额210万元，争诉的借贷金额为260万元的问题，原告方在第一次开庭时已经进行了说明；三、原告廖XX享有对抵押物的优先权是有事实及法律依据的；四、抵押登记的房屋是101至105号，而第三人没有证据证明9、10、11号就是抵押登记的101至105，第三人无权参加本案的诉讼。
原告为支持其诉讼请求，提供了以下证据：证据一、借条、付款委托书（收款）、付款委托书（付款）、建设银行个人活期账户交易明细、个人活期明细账查询；拟证明：1、2015年2月17日，被告向原告借款260万元，约定借款期限为一个月，利息按月支付，月利率为3%；2、被告陈XX要求原告将借款中的150万元支付至其受托人吴X的账户；3、姜X受原告委托于2015年2月17日将借款XXX元支付至被告陈XX的账户，于2015年3月6日将借款XXX元支付至被告陈XX委托收款人吴X的账户。原、被告之间借贷关系属实，原告已经向被告支付了全部借款。
第三人对于该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。
证据二：房地产抵押合同、房屋他项权证；拟证明：被告湖南XX公司以其名下五个门面作为抵押为被告陈XX借款提供担保，并与原告签订了抵押合同，办理了抵押登记。原告作为抵押权人，对抵押的房屋享有优先受偿权。
第三人对于该组证据真实性、合法性无异议，但是对于证明目的有异议，认为原告无法通过该组证据证明原告对抵押物享有担保物权。主合同还没有成立的情况下从合同就已经开始执行了，故原告不享有担保物权。
证据三：借款人逾期贷款催收通知书、督促履行保证责任通知书，拟证明：原告于2016年12月5日以书面形式向被告陈XX催讨借款，原告于2016年12月5日以书面形式向被告湖南XX公司要求承担抵押担保责任。借款到期后，原告向被告催讨，被告至今尚未还清本息。
第三人对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。
证据四：两份抵押合同（抵押方分别是湖南XX公司、陈XX）；拟证明：借款260万元与两份抵押合同金额相匹配，原告廖XX对抵押房产享有优先受偿权。
第三人认为该组证据与本案无关。
被告陈XX、环宇XX对原告提供的证据的真实性无异议，但对其关联性有异议，本院依法确认原告证据的真实性。
被告环宇XX提供了付款凭证，拟证明：被告已经偿还了200万元的借款。原告对该证据的真实性、合法性均有异议，认为被告没有提供原件，原告从来没有收到过这笔款，故不能证明被告已经偿还了200万元。本院认为，被告环宇XX提供的付款凭证，不能提供原件核对，且该付款凭证上的收款人系湖南XX公司，与原告无关，对该证据本院不予采信。
第三人XXX提供了以下证据:证据一、商品房买卖合同、合同补充协议，拟证明第三人XXX与被告房屋买卖关系；证据二、收据（购房款收据）；拟证明：第三人XXX支付了购房款项，履行了合同约定的义务；证据三、被告湖南XX公司于2015年在汨罗市XX（2015）汨民初字第924号、925、930等案件诉讼过程中提供的欠费明细，拟证明：被告提供欠费明细，第三人对该欠费明细证据保持异议，但该证据表明被告自认从2009年收
第三人物业费，证明诉争房屋已于2009年交付第三人使用的；证据四、门面房屋租赁合同（2份）、律师调查证人丰XX调查笔录（1份）、供用电合同（2页）、汨罗电力局表计装接单、照片（营业执照、门面情况的照片2张，拟证明：诉争房屋在抵押前早就交付第三人使用的情况；证据五、（1）房地产抵押合同复印件房屋分层分户平面图刘XX所购铺面出租给文XX经营“洋果子”、XXX所购房屋出租丰XX经营理发、案外人徐X自营超市等门面全景照片④案外人徐X微信截图；（2）汨罗市房屋权属登记申请表房屋所有权变更和注销登记申请书、房屋分层分户平面图[3页，其中一页写明徐X、XXX、刘XX（刘XX）房屋具体位置]④汨国用（2013）第001号土地使用权证、用地图⑤委托书、刘X身份证复印件⑥湖南XX公司股东会决议提交有关文件资料及发证情况表⑦汨房权证城关镇字第001号房屋产权证⑧房屋所有权登记询问表；拟证明：被告于2014年委托刘X申请将房屋分户登记，本案诉争房屋分户登记后房产所有权证号为000A，被告于2015年将本案诉争房屋抵押给原告，第三人XXX所购房屋虽然房屋购买合同书写的房号是9号，在登记的房号为103号，证明第三人是本案适格诉讼主体。
原告质证意见为：商品房买卖合同、合同补充协议，真实性、合法性无异议，但是对于证明目的有异议，该两份证据无法证明第三人所购买的房屋就是本案所诉争的抵押登记的房屋；收据（购房款收据），真实性无异议，但该证据无法证明第三人已经实际支付购房款，第三人应当补充提交银行流水或者其他证据证明其已经实际支付购房款的事实；被告湖南XX公司于2015年在汨罗市XX（2015）汨民初字第924号、925、930等案件诉讼过程中提供的欠费明细，真实性无异议，但是对于关联性有异议，该证据无法达到第三人欲证明的目的；门面房屋租赁合同（2份）真实性、合法性有异议，该份合同的页面涂改删除手写部分特别混乱，不能证明其真实性，该租赁的门面是9号门面与本案抵押门面没有任何关系；律师调查证人丰XX调查笔录（1份）真实性、合法性、关联性均有异议；供用电合同（2页）真实性、合法性无异议，但是对于证明目的有异议，该证据无法证明用电人就是房屋的所有人；汨罗电力局表计装接单、照片（营业执照、门面情况的照片2张真实性、合法性、关联性均有异议；（1）房地产抵押合同复印件房屋分层分户平面图真实性无异议；刘XX所购铺面出租给文XX经营“洋果子”、XXX所购房屋出租丰XX经营理发、案外人徐X自营超市等门面全景照片④案外人徐X微信截图真实性、合法性、关联性均有异议；（2）汨罗市房屋权属登记申请表房屋所有权变更和注销登记申请书、房屋分层分户平面图[3页，其中一页写明徐X、XXX、刘XX（刘XX）房屋具体位置]④汨国用（2013）第001号土地使用权证、用地图⑤委托书、刘X身份证复印件⑥湖南XX公司股东会决议提交有关文件资料及发证情况表⑦汨房权证城关镇字第001号房屋产权证⑧房屋所有权登记询问表，真实性合法性无异议，但是对于关联性有异议，无法达到第三人欲证明的目的。
第三人刘XX提供了以下证据：证据一、鸿园小区房屋订购协议书；拟证明：第三人、被告房屋买卖关系；
证据二：收据（购房款收据）；拟证明：第三人早就支付了购房款项，履行了合同约定的义务；
证据三：第三人刘XX及其妻子李X、女儿刘XX的常
住人口登记卡、东莞市石排镇太和社区居民委员会证明、被告湖南XX公司于2015年在汨罗市XX（2015）汨民初字第924号、925、930号案件诉讼过程中提供的欠费明细；拟证明：第三人与被告提供的欠费证明上的刘XX为父女关系，被告提供的欠费明细，第三人对该证据保持异议，但该证据表明被告自认从2009年收第三人物业费，证明诉争房屋是2009年交付第三人使用的；
证据四：供用电合同、房屋租赁合同、照片（门面情况
的照片1张）；拟证明：诉争房屋早在被抵押前数年就已交付第三人使用出租的情况；
证据五：房地产抵押合同复印件房屋分层分户平面图刘XX所购铺面出租给文XX经营蛋糕、XXX所购房屋出租丰XX经营理发、案外人徐X自营超市等门面全景照片④案外人徐X微信截图（2）汨罗市房屋权属登记申请表房屋所有权变更和注销登记申请书、房屋分层分户平面图[3页，其中一页写明徐X、XXX、刘XX（刘XX）等房屋具体位置）]④汨国用（2013）第001号土地使用权证、用地图⑤委托书、刘X身份证复印件⑥湖南XX公司股东会决议提交有关文件资料及发证情况表⑦汨房权证城关镇字第001号房屋产权证⑧房屋所有权登记询问表；拟证明：被告于2014年委托刘X申请将房屋分户登记，本案诉争房屋分户登记后房产所有权证号为000A，被告于2015年将本案诉争房屋抵押给原告，第三人XXX所购房屋虽然房屋购买合同书写的房号是10、11号，在登记的房号为101、102号，证明第三人是本案适格诉讼主体。
原告质证意见为：对证据一的真实性、合法性无异议，但是对于其关联性有异议，该份证据明确订购的是10、11号门面，与本案无任何关系；对证据二中购房款收据的真实性、合法性无异议，但无法证明第三人已经实际支付购房款，第三人应当提交已经实际支付购房款的银行流水或者其他证明；对证据三中第三人刘XX及其妻子李X、女儿刘XX的常住人口登记卡真实性、合法性无异议；东莞市石排镇太和社区居民委员会证明真实性、合法性有异议；被告湖南XX公司于2015年在汨罗市XX（2015）汨民初字第924号、925、930号案件诉讼过程中提供的欠费明细真实性、合法性无异议，但是对于其证明目的有异议。该组证据无法证明刘XX目前使用的房屋与抵押房屋的关联性。对证据四中供用电合同真实性、合法性无异议，房屋租赁合同、照片真实性、合法性无异议，但是与本案不具有关联性，照片无法证明房屋已由环宇XX交付给了第三人刘XX使用。对证据中房地产抵押合同复印件房屋分层分户平面图真实性、合法性无异议，但关联性有异议；刘XX所购铺面出租给文XX经营蛋糕、租赁合同、营业执照、食品经营许可证、XXX所购房屋出租丰XX经营理发、案外人徐X自营超市等门面全景照片④案外人徐X微信截图与本案不具有关联性，租赁合同、营业执照小区名称不一致，房号也不一致。（2）汨罗市房屋权属登记申请表房屋所有权变更和注销登记申请书、房屋分层分户平面图[3页，其中一页写明徐X、XXX、刘XX（刘XX）等房屋具体位置）]④汨国用（2013）第001号土地使用权证、用地图⑤委托书、刘X身份证复印件⑥湖南XX公司股东会决议提交有关文件资料及发证情况表⑦汨房权证城关镇字第001号房屋产权证⑧房屋所有权登记询问表，真实性、合法性无异议，但是对于关联性有异议，无法达到第三人欲证明的目的。
本院采信双方无异议的证据,对双方有异议的证据结合全案综合认定。
经审理查明：被告陈XX系环宇XX法定代表人、股东，陈XX因周转需要通过岳阳市XX公司介绍向原告借款。2015年2月15日，被告环宇XX与原告签订了两份抵押合同，约定环宇XX以其位于汨罗市高泉南XX的01、02、03、04、05共5个门面为陈XX向原告的借款210万元提供抵押担保，以汨罗市高泉南路东侧同丰XX501房为陈XX向原告的借款50万元提供抵押担保，并于2015年2月16日到汨罗市房地产管理局分别办理了抵押登记。其中合同第七条约定“双方按抵押合同全部履行义务后，应及时按规定办理抵押注销登记，至此抵押合同终止”。2015年2月17日，陈XX向原告出具借条，载明借款金额为260万元，以5个门面房产作为抵押，约定借期自2015年2月17日至2015年3月16日，月利率3%，月利息7.8万元。原告按约定向被告陈XX指定的银行账户支付了借款，被告陈XX、环宇XX借款后仅支付了三个月利息，此后未履行偿还义务和担保责任。原告在庭审中请求将三被告承担利息的起始时间变更为2015年2月28日。
另查明，2009年8月24日，环宇XX与第三人刘XX签订一份《商品房买卖合同》，合同约定环宇XX将鸿园小区综合楼门面10、11号卖给刘XX，面积为69.2㎡，单价为12700元/㎡，总价款为87万元(不包含办证税费)，在签订合同时一次性付50万元，交付门面时付20万元，余款在交付房产证、国土证时付清；门面交付时间为2009年9月8日，房产、国土两证交付时间为2009年12月8日。合同第四条规定“本协议签订后，如出卖人将买受人订购的房屋又卖给别人，不交给买受人，出卖人将双倍赔付买受人购房款……”刘XX在2009年6月12日交付20万元、8月24日交付30万元、2010年6月4日交付5万元、6月14日交付5万元、8月5日交付10万元、2012年1月9日交付7万元，另外在2010年5月8日交付办证费5万元，在2012年1月9日交付办证税费35120元。
2009年12月20日，被告环宇XX与第三人XXX签订一份《商品房买卖合同》，合同约定环宇XX将综合楼门面9号卖给XXX，总价款为35万元(不包含办证税费)，在签订合同时一次性付清。合同第十条规定“本协议签订后，如出卖人将买受人订购的房屋又卖给别人，不交给买受人，出卖人将双倍赔付买受人购房款……”XXX分别在2009年5月20日付款5万元、6月30日付款15万元、2010年12月20日付款12万元、2011年5月26日付款1万元，环宇XX均出具了收据。
还查明，鸿园小区综合楼共有门面11间，在房产登记机关的《房屋分层分户平面图》上显示的是从左至右分别为101、102、103……110,其中107门面有两间房。第三人XXX、刘XX则认为环宇XX卖门面时是从右往左计算的，XXX购买的9号门面对应的是103号门面，刘XX购买的10号、11号门面则对应101、102号门面。
本院认为，合法的民间借贷受法律保护。本案中，原告主张被告陈XX向其借款260万元，提供了借据以及银行付款凭证等证据，足以证明原告已经按合同约定向被告陈XX支付了260万元借款的事实，故被告陈XX应向原告偿还借款本金260万元；双方约定借款月利率3%，超过国家相关法律法规的规定，对陈XX未支付的利息，本院仅支持按月利率2%计付，被告陈XX应按月利率2%承担自2015年2月28日起至借款清偿之日止的利息；被告环宇XX以鸿园小区01、02、03、04、05五间门面为陈XX向原告借款210万元提供担保，与原告签订了《房地产抵押合同》，并办理了抵押登记，现原告在主债权诉讼时效期间行使抵押权，故原告依法享有鸿园小区01、02、03、04、05五间门面的优先受偿权。第三人XXX、刘XX于2009年与环宇XX签订《商品房买卖合同》，并支付了大部分购房款，但未办理房屋过户登记，不发生效力，不得对抗原告因依法登记而取得的抵押权，第三人XXX、刘XX可另行依照双方约定及相关法律规定向环宇XX主张权利；况且第三人所主张的门面房号与房产登记机关登记的不一致，特别是刘XX所购置的第10、11号门面，合同上记载的为69.2㎡，而房产登记机关的《房屋分层分户平面图》101、102两间门面总面积为60㎡，二者不一致，第三人不能证明其所购置的门面就是本案的诉争门面，故本院对第三人请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十条、第一百七十九条、第二百零二条，《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：
一、限被告陈XX在本判决生效之日起十日内向原告廖XX偿还借款本金260万元及逾期利息（按照月利率2%计算，自2015年2月28日至借款清偿之日止）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、原告廖XX对被告湖南XX公司所有的鸿园小区01、02、03、04、05五间门面在210万元借款本金及相应利息范围内享有优先受偿权；
三、驳回第三人XXX、刘XX的诉讼请求。
本案案件受理费50021元（本诉诉讼费40496元，第三人诉讼费9525元），财产保全申请费5000元，合计55021元，由被告湖南XX公司、陈XX负担45496元，第三人XXX负担3275元，第三人刘XX负担6250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
