沈某与郑某等抵押权纠纷一审民事判决书

律师观点分析

　　沈某向本院提出诉讼请求：1.判决原告有权就抵押物依法折价、拍卖或变卖，并就所得的价款在本金550万元及逾期利息（以550万元为基数，按照年利率20%计算，自2020年2月19日起至实际清偿之日止，抵押物：沪徐字不动产权第XXXXXX号，建筑面积77.47平方米）范围内优先受偿；2.判决所有被告承担本案律师费10万元；3.判决所有被告承担本案诉讼费和保全费。审理中，原告变更、增加诉讼请求为，1.判决四被告以其位于上海市徐汇区XX路XX号XX室房屋为毛某欠原告借款承担抵押担保责任，原告有权就该抵押物依法折价、拍卖或者变卖，并就所得的价款在5,500,000元范围内优先受偿；2.判决被告毛某承担本案的律师费100,000元；3.判决被告毛某承担本案诉讼保全、担保服务费2,750元；4.判决所有被告承担本案诉讼费和保全费。

　　事实和理由：2019年8月，原告沈某和被告毛某签订了房地产借款抵押协议（以下简称借款协议），毛某向沈某借款金额为4,030万元，毛某以其夫妻名下以及女儿名下拥有的六套房地产以不转移占有的方式抵押给原告，作为其借款的担保。借款协议签订后，原告与所有被告共同至房产登记部门签订房地产借款抵押合同（以下简称抵押合同），XX路XX号房屋的抵押权登记[沪（2017）徐字不动产权第XXXXXX号]。抵押合同约定，借款本金550万元，借款期限自2019年1月1日至2022年12月31日，担保范围包括借款本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权所需费用等。所有被告以坐落于XX路XX号XX房屋，建筑面积77.47平方米的房产抵押给原告。2020年6月，因毛某违反借款协议的约定，原告遂向上海市静安区人民法院提起民间借贷纠纷诉讼。上海市静安区人民法院于2020年12月14日做出（2020）沪0106民初26989号民事判决书，支持沈某全部诉讼请求。判决后，2021年8月26日毛某以XX路房产的出售款归还沈某1,030万元。2021年9月27日，因毛某仍未履行上述判决事项，原告向静安区人民法院申请强制执行[案号为：（2021）沪0106执17513号]。因本案所涉抵押房产未登记在毛某名下，故原告必须另案起诉就抵押物依法折价、拍卖或变卖的执行依据。静安法院于2022年3月10日作出执行裁定书，暂不处置毛某被查封的房产，经查被执行人毛某无其他可供执行的财产，法院裁定终结本次执行程序。原告认为，本案涉诉《抵押合同》合法有效，原告取得相应不动产登记证明。所有被告应在其约定的担保范围内承担抵押担保责任。现原告依法提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。

　　毛某、郑某、毛某2、毛某3辩称，不同意原告第一项诉请，原告所提供借款协议仅由被告毛某一人签字，另外三被告并未在该借款协议上签字，故对该协议中乙方抵押房产明细及担保金额明细对其他三被告不生效。在抵押合同中，原告与四被告约定的借款期限至2022年12月31日止，现约定的借款期限仍未届满，因此原告向法院提起诉讼，要求依法折价、拍卖或变卖该抵押物优先受偿的条件尚未成就。对于第二项诉请，该律师费金额过高，且该律师费并非原告本人所支付，因此该费用由被告毛某承担并无依据。对于第三项诉讼请求，并无事实和法律依据，借款协议中未约定保函费、担保费，协议第三条中仅约定了差旅费、律师费、评估费、公证费、拍卖费，故原告所主张的保函、担保费，被告毛某不同意承担。第四项诉请，由法院依法判决。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：

　　原告沈某（甲方）与被告毛某（乙方）签订了房地产借款抵押协议，借款金额为4,700万元，借款期限延长至2022年12月31日，协议第二条约定,毛某抵押房产明细,…房地产权利人，郑某、毛某2、毛某3，上海市XX路XX号，建筑面积77.47平方米，房地产权证编号为（2017）徐字不动产权第XXXX**，担保借款本金550万；第三条乙方违约责任，若乙方逾期支付每月利息且由甲方催缴10日内仍未支付利息，即视为乙方违约，在逾期内乙方向甲方支付借款本金的惩罚利息（年化利率20%），甲方催讨本金、利息及执行期间发生的劳务费及差旅费、律师费、评估费、公证费、拍卖费等相应费用由乙方承担。

　　2019年8月17日，原告沈某与被告毛某签订《房地产借款抵押合同》，合同第一条约定：借款本金为550万元，担保范围包括借款本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权所需费用等。第二条约定：抵押房产权利人为郑某、毛某2、毛某3，地址为上海市XX路XX号XX室，产权证编号为沪（2017）徐字不动产权第XXXXXX号。第四条约定：若毛某逾期还款，毛某应向沈某归还本金，并在逾期内向沈某支付借款本金的惩罚利息（年化利率20%），沈某在催讨本金、利息及执行期间发生的劳务费及差旅费、律师费、评估费、公证费、拍卖费等相应费用由毛某承担。毛某在乙方处签名，郑某、毛某2、毛某3在抵押人处签字确认。2019年8月23日，不动产登记证明上载明抵押权权利人为沈某，义务人为郑某、毛某3和毛某2，担保债权数额为550万，担保期限为2019年月1日至2022年12月31日。

　　2020年12月14日，上海市静安区人民法院（2020）沪0106民初26989号民事判决书，判决毛某归还沈某借款本金4,030万元、利息、逾期利息及律师费40万元。2022年3月10日，（2021）沪0106执17513号执行裁定书以被执行人毛某暂无财产可供执行为由，终结执行程序。现原告以实现系争房屋抵押权为由，起诉至法院。

　　原告提供如下证据：1.2022年6月20日，原告与案外人上海A有限公司签订诉讼保全担保服务合同（约定原告按保全标的0.05%支付担保服务费2,750元）及2022年6月23日原告取得上海A有限公司出具的发票（金额2,750元）。2.上海明伦律师事务所开具给上海B有限公司律师费10万元的发票；3.上海B有限公司出具的说明，拟证明，律师费由上海B有限公司代原告支付。经质证，被告表示，材料1真实性、合法性予以认可，关联性和证明目的不予认可，该费用无任何依据，被告不予以认可；发票还有发票的情况说明，真实性、合法性予以认可，证明目的、关联性不予认可。

　　本院认为，原告与四被告之间的《房地产借款抵押协议》、《房地产借款抵押合同》成立并生效，四被告以被告毛某3、毛某2和郑某名下所有的上海市XX路XX号XX室房屋提供抵押担保，并办理抵押登记手续，本院确认原告沈某对被告毛某3、毛某2和郑某名下坐落于上海市XX路XX号XX室房屋在550万元范围内享有抵押权，原告有权行使抵押权，并在抵押债权数额范围内优先受偿。关于原告主张的律师费，于法有据，本院予以支持。虽然原告与被告毛某间借款协议、抵押合同未对担保费用予以约定，但该费用因诉讼而发生，属于协议、合同约定的“等相应费用”中，故该诉请，本院予以支持。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、第四百一十条规定，判决如下：

　　一、沈某有权就毛某3、毛某2和郑某位于上海市XX路XX号XX室房屋的折价、或变卖、拍卖房产所得价款在550万的范围内优先受偿；

　　二、毛某于本判决书生效之日起十日内支付沈某律师费100,000元；

　　三、毛某于本判决书生效之日起十日内支付沈某担保费用2,750元。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费减半收取25,509.60元，保全费5,000元，合计30,509.60元，由毛某负担559.50元，毛某、毛某3、毛某2和郑某共同负担29,950.10元。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。