律师观点分析
原告嘉兴XX公司（以下简称和逸XX）与被告嘉兴XX公司（以下简称XX公司）、嘉兴市XX公司（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月27日、4月19日公开开庭进行了审理。原告和逸XX法定代表人薛XX和被告XX公司委托诉讼代理人章以本第一次到庭参加诉讼，原告委托诉讼代理人孟XX二次到庭参加诉讼。被告XX公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告和逸XX向本院提出诉讼请求：1.被告XX公司、XX公司支付原告房屋修缮费37350元；2.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2018年4月20日，原告与XX公司签订房屋租赁合同，XX公司将承租于XX公司的坐落于嘉兴市南湖区XX，地上面积约为8761.54平方米的营业用房及地下车库转租于原告，同时约定租期和租金等。但原告在接受被告XX公司交房进驻上述租赁用房后，发现出租房内有多处破损漏水，原有的设施、设备有部分破损，无法正常使用。原告发现问题后，多次向XX公司反映，要求其及时修缮。后双方达成口头协议，由原告聘请第三方修缮，结算后费用由XX公司承担，最终原告实际修缮支出共37350元。结算时，XX公司仅与原告核实了修缮项目内容，未兑现承诺偿付原告修缮支出，原告催讨无果，故诉。
被告XX公司辩称，第一，2015年2月16日XX公司从XX公司处租赁了案涉房屋，后经他人介绍，于2018年4月20日整体转租给原告，并取得XX公司的同意，故本案两被告之间以及XX公司与原告之间分别形成租赁合同。本案原告、被告之间的租赁关系，系双方自愿订立，应为合法有效，当事人应当按照合同的约定履行义务。根据双方签订的租赁合同第四条的约定。在签订合同之日，甲方也就是本案的被告，将租赁物按现状交付给乙方使用。乙方也就是本案的原告，在本案本协议签订前已对租赁物现状进行详细了解，并同意按现状承租。该条款已经明确了被告是按租赁时租赁物的现状交付，对租赁物存在的漏水、部分设备设施损坏等情况，原告是明知的，并且是在明知的情况下接收了上述的房产。该条款本意已明确了被告不需要在交付时对租赁物的瑕疵部分进行修缮。因此本案被告不承担房屋瑕疵部分的维修义务。第二，原告在诉状中称双方口头协议，由原告聘请第三方进行维修，结算后费用由被告承担，与事实不符。原告对房屋修缮之后，确实找过被告要求确认修缮的事实以及金额，但被告XX公司从未承诺过承担该部分的损失。第三，本案房屋的实际所有权人是XX公司，被告XX公司也是从XX公司处租赁后再整体转租给原告，并没有实际使用。原告将XX公司和XX公司作为共同被告提起诉讼，从诉讼效益来说，如果本案的修缮责任在于出租方，责任也应直接由被告XX公司承担。故请求依法驳回对被告XX公司的诉讼请求。
被告XX公司书面辩称，被告与原告无直接合同关系，不应作为被告参加诉讼。被告不应承担房屋修缮费用。被告与XX公司订立的房屋租赁合同第四条约定，XX公司将租赁物按现状交付给XX公司使用，且其在协议签订前已对租赁物现状作了详细了解并同意按租赁物现状承租。根据该约定，被告交房时已就租赁物的状况向XX公司作了充分说明，XX公司对租赁物的实际情况清楚。被告交付XX公司时租赁物完好，不存在破损情况，因此房屋修缮责任应由XX公司承担，与被告无关，请求驳回对XX公司的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供的同意转租证明、房产证、房屋租赁合同、修缮清单、修缮票据及照片、结算单、录音光盘及整理文稿，被告对其真实性不持异议，且能相互印证，本院予以认定。被告XX公司未到庭质证，但提供了其与XX公司签订的房屋租赁合同一份。经质证，对该证据其他当事人均不持异议，本院予以认定。被告XX公司未提供证据。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
XX公司将其所有的位于嘉兴市南湖区地上建筑面积约8800平方米）的房屋出租给XX公司，双方于2015年2月16日签订房屋租赁合同，约定租赁期限为20年，自2015年2月16日起至2035年2月15日止。XX公司在合同签订之日将租赁物按现状交付XX公司使用，XX公司在本协议签订前已对租赁物现状作了详细了解并同意按租赁物现状承租。在租赁期内，XX公司有转租权，即无须征得XX公司同意XX公司有权将房屋转租给第三人使用等等。
2018年4月20日，XX公司（甲方）与和逸XX（乙方）签订房屋租赁合同，约定乙方承租位于嘉兴市南湖区的房屋，租赁期限自2018年4月1日起至2035年1月31日止，在合同签订之日甲方将租赁物按现状交付乙方使用，乙方在本协议签订前已对租赁物现状作了详细了解并同意按租赁物现状承租接收。双方还对租金及支付方式、转租、租赁物的装修、合同的解除等事项进行了约定。租赁合同附有XX公司的同意转租证明，该证明载明，XX公司同意XX公司以产权人的名义与任意第三方签订转租、分租、包租等房屋租赁合同，认可XX公司与任意第三人签订的房屋转租合同有效、合法，转租有效期自2015年2月16日起至2035年2月15日止。合同加盖了双方公司的公章，并由XX公司法定代表人郭XX、和逸XX法定代表人薛XX分别代表甲、乙双方签字。
和逸XX接收租赁物后发现有漏水及消防设施破损等问题，遂对租赁物进行修缮，并支付了修缮费用。XX公司出具《和逸酒店租房修缮清单》载明，和逸XX承租XX公司出租的嘉兴XX及地下车库后，发现有漏水、消防设备破损等问题，和逸XX已对相关问题进行了维修和更换，具体有：排污管道9500元、屋顶消防稳压泵4300元、屋顶消防管阀门2500元、地下室消防控制柜2台（6500元/台）13000元、地下室漏水修理4处3500元、一楼牙科诊所边修理漏水1500元、屋顶防水、雨水管更换1250元、户外幕墙玻璃破碎更换1800元。XX公司对上述和逸XX维修和更换设备现场查验，确认属实。
2019年1月10日，郭XX代表XX公司出具结算单一份，载明和逸XX前期代付修理16号楼的消防设备、排污管、漏水修补、玻璃等费用37350元，XX公司留存在16号楼被和逸XX使用的石膏板200张3600元，细木工板16380元，合计19980元，XX公司应付和逸XX37350元、和逸XX应付XX公司19980元，双方抵扣，XX公司同意再付和逸XX17370元，承诺在春节前付款，前期维修事宜双方就此了结，装修之后大楼维修概不负责。2019年1月13日，郭XX与和逸XX股东殷某某进行商谈。郭XX表示对于应支付和逸XX代付的修缮费用37000余元不持异议，但认为XX公司放置在租赁物中的价值20000元的石膏板、细木工板已被和逸XX使用或处置，要求在修缮费用中予以抵扣。但和逸XX则认为这些板材费用不应由其承担。双方未能达成协议。此后，原告遂提起本案诉讼。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告与XX公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，双方均应按合同行使权利、履行义务。双方在合同中虽约定，和逸XX在本协议签订前已对租赁物现状作了详细了解并同意按租赁物现状承租接收，但该约定并不能当然理解为自承租人接受租赁物后，出租人一直可以免除相应的维修义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。原告在接受案涉租赁物后，因租赁物有漏水等瑕疵，原告遂进行了修缮，并支付了相应费用，被告XX公司出具《和逸酒店租房修缮清单》对原告的修缮事项及金额进行确认，其法定代表人亦明确表示XX公司应支付原告先行垫付的修缮费用，故对原告要求被告XX公司支付租赁物修缮费用37350元，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百条规定，当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消；标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。本案系房屋租赁合同，XX公司主张的板材款并非基于房屋租赁合同关系，其法律关系不明，不适用法定抵销。而结算单系XX公司单方出具，XX公司主张的债务板材款19980元未经和逸XX确认，且和逸XX在接到XX公司的结算单后，已就XX公司主张的债务提出了异议，故凭现有证据不能认定和逸XX对板材款这一债务已进行确认，并已与XX公司就该债务抵销达成协议。XX公司要求将板材款在本案中的与修缮费用进行抵扣的理由不能成立，对其抗辩意见，本院不予支持。本案房屋租赁合同发生于原告与XX公司之间，XX公司并非本案所涉房屋租赁合同的当事人，原告要求其在本案中承担民事责任，无事实及法律依据，本院不予支持。被告XX公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告嘉兴XX公司于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴XX公司修缮费用37350元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取367元，由被告嘉兴XX公司负担，于判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
吴珺娴律师
