怎样进行拆迁谈判？

                         怎样进行拆迁谈判 

    谈判，是由谈和判两个环节组成，就是两人或以上的人对于不同的看法理解等等方面而据理力争调节各方利益，也就是说，谈判是为达到某一目的而跟另一方进行协商的一个过程。

拆迁谈判就有关拆迁补偿安置事项协商，寻求利益平衡点，在和政府以及开发商、拆迁公司的博弈中，拆迁户属于绝对的弱势群体，如何在复杂的环境下，重重压力下保护自己的合法利益，让对方做出让步，拆迁谈判的经验和技巧起着关键的作用。

第一拆迁谈判的特点。

如何做好拆迁谈判，首先要了解拆迁谈判的特征，据笔者以为拆迁谈判具有如下特点：

1、拆迁谈判属于拆迁工作的核心内容：拆迁谈判贯穿于整个拆迁过程，包括裁决受理后乃至诉讼程序中，均存在拆迁协商可能性，无论是城管、税务等方面对拆迁户的调查以及拆迁公司的威逼利诱，其目的都是为了在谈判上掌握主动权，让拆迁户作出让步，属于拆迁实施的核心部分。

2、谈判双方不对等性，一方是散兵游勇，一方是行政机关或拆迁公司。一般情况，动迁人员熟知法律法规，熟知每一户情况，而对于每一户该具体如何说，如何做，每一句话都会进行认真安排，如同战争前的部署，甚至采取非正常的手段向被拆迁人施加压力，如动用城管、国土、税务等各部门查你，更有甚者黑社会性质的人员也会介入拆迁，拆迁公司雇佣社会人员逼迁比比皆是，各种手段都不行的可申请法院强拆。

   第二、双方博弈的方式方法。

  孙子兵法谈到：知己知彼百战不殆，故要进行谈判必须要对自己对地方政府、拆迁公司进行了解。

1、一些地方政府为了向拆迁户施加压力，会采取一定的手段，主要包括调查你的社会关系，启动你在政府、国有企事业单的工作的近亲属和你谈判，谈不好不能上班；利用国土、规划、城管执法等部门调查你的房子是否有违章、你是否有其他违法行为，如果你不配合拆迁则将你的存在违章的建筑物作出行政强制拆除决定、或对你行政处罚；拆迁公司实施死缠烂打、恐吓、骚扰等方式逼迁，甚至部分政府工作人员也会趁拆迁已经签协议的拆迁人房屋时将你的电线、燃气、自来水等断掉，这种行为都是具有明显的逼迁色彩，是不正当的方式，但是足以对你产生强大的压力。

2、心里瓦解，拆迁工作人员在事前都是经过专业培训的，谈判是他们的工作，而拆迁户一般是普通民众，对谈判几乎一无所知，该补偿多少、拆迁的程序、自己的权利义务都是一知半解，双方的实力悬殊，拆迁人员一般会捉住拆迁户的心里进行逐步瓦解，而拆迁户基本上没有什么策略。

3、在维护权益的方式上，由于信息、心理素质等方面的不对称，拆迁户一般只会考虑自己该补偿多少、攀比邻居补偿了多少拆迁户往往会表现出不理性，如发脾气、聚众上访、破口大骂、甚至以命相搏，而作用往往不大，有的人因为行为过激甚至被行政处罚、刑事拘留，拘留期间家属顶不住压力只能妥协，即使最终协商不成，政府动用法律程序强制拆除，结果可想而知。

 4、政府的杀手锏———司法强拆，进入司法程序强制执行，谁都是无法抵挡，就算你不怕你以命相搏又能怎样？人家走的是法律程序你自己采取极端方式过错在你自己，政府和司法机关无需承担任何责任。

第三、拆迁户在博弈中的攻防指导

以上所分析的4方面其实完全是博弈的手段，最终目的都是为了能够在谈判上掌握主动权，在被动的局面中拆迁户如何掌握自己的命运，如何应对种种压力和困难，进而在谈判中掌握主动权呢？

之前我曾根据工作写了一篇《拆迁维权黄金指南》为拆迁户对付行政机关、开发商、拆迁公司的种种手段一一作出了指导，我再次重复一下：

1、证据线索要保留

政府决定房屋征收一般都会发布《房屋征收决定公告》《补偿安置方案》以及各类的通知文件，一些被征收人的第一反应是把公告撕掉，这种做法是完全错误的，因为撕掉公告并不能改变政府发布公告的法律后果，而且造成以后起诉维权缺乏证据线索的问题，这个时间应当采取拍照、录像等方式保留证据线索。

2、学习法律有必要

 维护权益必须要学习法律、也许您并不关注政府的拆迁行为是否合法，您只关注拆迁补偿，但律师告诉你，争取合理补偿必须拿起法律的武器，学法、懂法、依法维权是维护财产权益的利剑。

   3、咨询律师受益多

    虽然法律条文在网络和其他媒体上法规多，但是并不是手持法条就能维权的，因为单从法条文字上无法判断出哪一条适用于拆迁的实际情况、无法掌握政府征收哪里侵犯了自己的合法权益、征收项目哪一点是违法的，台上十分钟、台下十年功，专业律师通过实战、研究等常年累月积累的经验、技巧等各方面的素质绝非看看法条就能代替的，要读懂文字背后的文字一定要咨询专业律师。

4、法律程序要提起

在政府发布征收公告后，如果您认为侵犯了您的合法权益，那么必须提起法律程序，而不能被动的等待，很多人是等着政府启动强拆的时候才会想到起诉，平时则被动的等待，但诉讼是有法定期限的，自发布公告之日起开始起算，一旦超过起诉期限，征收公告发生法律效力，即使是征收是违法的也很难救济。

5、拆迁评估要自主

    在征收实施中，政府会告知被征收人自行选择评估机构，但评估机构的名单一般都是政府推荐的，被征收人此时一定要考察好这些评估公司的可信度，如缺乏信任的应该在政府推荐的名单之外选择，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》评估机构应当由被征收人协商选择。

   6、遇到逼迁莫慌张

    地方政府组织征收时，会动用各种关系推进拆迁工作，如将被征收人的家人、亲戚停止工作，要求其作被拆迁人工作；利用各大局调查拆迁户的违章、用地甚至计划生育的问题；查企业的卫生、消防等、停水停电断路、特别是政府以行政处罚、行政强制等方式作出的强拆决定，一旦超过期限政府会按照违章建筑拆除公民房屋，而房屋被强拆后没有任何补偿，在拆迁的时候种种压力会突然出现，有时超出人的承受能力，但此时你千万不要害怕、保持冷静，等拆迁结束了，什么停职了、计划生育等问题全部都没事了，这个时间需要忍耐，对于政府的违法行为可以申请相关部门查处，对于有关部门不作为的可以通过起诉、行政复议等方式施加压力迫使其履行职责，特别是政府的强拆决定一定要及时起诉以阻止强拆，你要知道政府所做的一切都是为了拆你的房子，所以你一定保护好自己的房子不被拆除。

    7、人民警察要依靠

     拆迁是一个矛盾复杂的大染缸，什么人、什么事情都有可能出现，政府、开发商、拆迁户、施工单位、村委会，甚至一些社会人员也会介入，比如一些地方聘请拆迁公司组织实施拆迁，而拆迁公司聘请了一帮社会无业人员去拆迁、威胁、恐吓、软磨硬泡什么事情都会发生，遇到这种问题不要害怕，这些人的目的是为了逼迁，不会把你怎么样，真的出了大事他们吃不了兜着走，你的权益被侵犯时要及时报警，警察出警至少保证了你的人身安全，如果警察不出警或者对事情处理不公平，则需要提起诉讼、投诉等施加压力。 

     8、投诉信访要对头

     遇到问题选择上访是很多人的第一选择，但是信访是解决不了拆迁补偿安置问题，信访解决的是国家机关工作人员违法违纪如贪污、贿赂、渎职、作风等问题，拆迁补偿合不合理信访机关不可能做出评价，所以选择信访时要甄别一下自己要解决什么问题，不要什么问题都去信访，很多人往往北京跑了十多遍，除了从国家信访局另一个回当地处理的单据外，什么都没解决。

9、面对强拆多取经

拆迁拆迁，强拆问题是绕不过的，双方协商达不成一致必然会出现强拆，1、政府申请法院强制执行、2、作出行政处罚强制执行、3、甚至未经任何程序直接派人强制拆除、4、突然之间房子被人偷拆了，怎么办？

遇到这种问题谁都会着慌、生气、想拼命的人也不在少数，但是没有用，行为过激不仅解决不了问题，还会把自己搭进去，这个阶段要多问问有经验的人，特别是专门处理拆迁案件的律师，寻求解决方案，针对第1、2、3问题，如果符合条件，律师可以帮助你通过发出律师建议函警告、通过法律程序制止等等，而第4种问题是比较棘手的，房子被偷拆后找出“真凶”都很难，告谁都不知道，到公安局报案，公安局可能因为涉及政府不愿立案，针对偷拆我建议：1、家里做好监控、平时尽量留一个人、出门时让邻居给看着等避免被偷拆；2、被偷拆后寻找邻居、知情人员作为作证；3、对公安、法院的不受理提起法律监督程序；4、借助媒体作用呼吁；5、寻求专业律师帮助制定解决方案。

   第四、谈判桌上主意事项

做到了以上十点，相信你能够顶住拆迁中的重重压力，并给对方形成一定的压力，这样在谈判桌上你就掌握了主动权或者至少不会受制于人，这样你才有发言的权利，在谈判时注意以下事项：

1、谈判的原则：一些拆迁户和政府工作人员协商时情绪激动，这对拆迁补偿是无益的，因为激动解决不了任何问题，只要把自己的房子的价值计算好，把相关法律掌握好，做到心中有数，如对方诚心协商可以协商价格，若对方根本无意协商可则以法律说话。

在这里特别提示：谈判是讲砝码的，作为老百姓唯一的砝码就是法律，用好法律这把剑是保障合理补偿的重要砝码，在拆迁的整个过程，即使进入了最终协商阶段，都不要放弃法律及法律程序，知道你已经签订协议领取补偿。

2、谈判中要善于倾听、分析和判断。因为谈判中要有一半左右的时间要听对方说话。常言说“锣鼓听声，听话听音”。

   会不会倾听？能不能听出对方的“音”？听了能不能做出正确地分析和判断？能不能找出对方的“软筋”或“破绽”？从而拿出应对的策略，这些都是能不能实现谈判目的的关键。所以，高明谈判者不仅善于倾听，还善于在不显山露水的情形下，启发对方多多地说。详细地说。最好把他们要说的话、想说的话尽量地都说出来。在对方说的时候，不要打断对方，不要怕“冷场”。在对方有一种“言多有失”的警觉时，要尽力地“谆谆善诱”。还要尽量判断出对方真实意图和水份。然后根据自己方面的原则立场，拿出一套应对的谋略。同时，还要随着对方策略的转换而转换，或者是设法把对方思路引向自己的策略中来。这样才能谈笑风声之中，掌握谈判的主动权。

3、维权有度、合理让步：拆迁人尤其是商业开发的拆迁，他们希望被拆迁人早日拆迁，不愿作过多纠缠，通常在非原则性问题上，还是愿意让步，所以灵活掌握谈判中让步和坚持的火候。就像琴弦一样，松了弹不成曲子，紧了就会拉断。有些被拆迁人漫天要价，提出不满足要求就是不拆，一拖再拖，非要逼拆迁人动用法院力量达到拆迁目的，要知道有时候地方政府为了实现目的是不惜违法强拆的，所以维权实维护合法权益，决不能漫天要价，在双方差距不太大时，要懂得适当的让步。

  总之做到3点就可做好拆迁谈判：1、知己知彼：即对政府、拆迁公司管用的方式方法、拆迁的证据、法律法规政策、保护自己救济的方法做充分的了解2、兵来将挡水来土掩：了解了相关信息后就要做好长期作战的准备，不打无准备之仗、制定维护权益的方案并付诸实施，对待突发情况不要慌张、采取相应的法律措施来应对，总之要确保自己的房子不被强拆；3、谈判时把握好原则，多捕捉对方的信息进行分析判断，争取到合理的补偿时签订协议。