房屋买卖合同逾期交房违约金的维权新思路

房屋买卖合同逾期交房违约金的维权新思路

近期笔者接到一起咨询，关于商品房买卖合同中逾期交房的违约金到底能否被法院支持，买方认为约定的违约金数额并不高，并且自己的实际损失甚至大于合同约定，但是卖方却以各种理由拒绝支付逾期交房违约金，并以交房之行为威胁买方，要求择其一，要违约金就解除合同，要么继续履行就放弃违约金。卖方提出的方案并不符合法律规定，因此，我们从梳理法律规定开始，再到针对逾期交房违约金调整提出三步曲，最后针对具体案件分析调整违约金的思路，从而为当事人解决问题提供参考的方法。

一、法律规定梳理分析

（一）《合同法》及司法解释之规定

关于违约金的额调整问题，先需要熟悉基本的《合同法》的规定，才可以进一步谈到如何在具体商品房买卖合同逾期交房的案件中调整违约金。

首先，根据《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”依据这一规定，可以确定逾期交房的开发商其实有两层义务，其一，依据“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”不论最终确定逾期付款违约金究竟是多少，卖方最终还是需要完成合同约定的交房义务；其二，支付逾期付款违约金，但是这里就涉及到如果认为合同约定违约金过高可以请求法院适当减少。由此，如果卖方以继续履行为由，要求买方放弃违约金请求并不符合法律规定。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”结合双方合同中约定的逾期交房违约金的数额，即便需要调整也有法律规定的标准，即为“造成损失的百分之三十”，当然，卖方要求调整也并非法院一定会按照其要求调整，商品房买卖合同也具有其特殊性，还涉及到合同约定及举证责任的问题，法院还会以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量作出裁决。

对于“造成损失的百分之三十”的认定也是一个法律问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”也就是说这一规定为违约金的计算提供了标准，如果商品房买卖合同逾期交房违约金数额过高或者过低，可以按照这一法律规定要求调整违约金的数额，维护一方的合法权益。

（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定

根据第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”该规定与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条基本一致，均涉及到实际损失的30%，超过可以要求减少违约金，低于这一标准可以要求增加。

根据第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”这是商品房买卖合同中逾期交房违约金与一般买卖合同的不同之处，是需要结合“租金”确定违约金或者损失的标准。

1、首先，分析这一规定还是有一定前提的，应当是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，如果合同中已经约定了违约金或者损失赔偿计算方法，一般并不参照“租金”标准确定，而是通过《合同法》及司法解释的规定，由法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整，也有可能根本就不会调整合理范围内的违约金。

2、其次，租金标准也并非哪一方举证即可的，还是有两个条件，第一，是有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的；第二，需要同地段同类房屋租金标准，从而确定违约金或者损失的数额。

当然，法律规定的很清楚，只不过在适用的过程中会被忽略一些基本的内容，在此特别提醒关注法律规定中的前提和标准，从而正确认定违约金的数额。

二、违约金调整三步曲

参考《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第四十四条，确定商品房买卖合同逾期交房违约金调整的思路：“商品房买卖合同中约定，开发商逾期交房应向购房者支付违约金，一般约定的违约金为日万分之三或日万分之五，实际发生逾期交房而诉至法院时，开发商主张约定的违约金过高要求调整的，按以下方式处理：（1）合同对于违约金有明确约定的，按照约定处理，一般不轻易否定其效力。（2）当事人主张违约金过高，要求调整的，由违约方对损失过高进行举证，守约方对于其损失进行反证，对于违约金的上限参照民间借贷利率标准，最高不得超过已付购房款的24%。（3）没有明确约定的，违约金按照《商品房买卖司法解释》第十七条标准确定，即按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”违约金调整有三步曲，具体如下：

（一）不轻易否定约定违约金

从合同的签订来看，商品房买卖合同一般都是格式文本，且一般是由开发商一方提供，对于违约金的数额一般为日万分之三或日万分之五，这样的明确约定一般不存在重大误解或者显失公平的可能性，在双方均签字认可的情况下，需要尊重当事人的意思表示，从《合同法》第八条第一款：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”以及从意思自治的角度看，不轻易否定双方约定的违约金是合理的，如果需要否定当事人明确约定的违约金，还有第二步的程序，涉及到的就是举证责任的问题。

当然，这里涉及的违约金数额应当是明确、具体、可执行的，否则由于违约金约定不明确，也就没有执行力，法院也无法支持这样的违约金，那么依照没有违约金的情况处理的可能性更大，因此对于买卖双方来说，不仅是在商品房买卖合同纠纷中，还有其他类似违约金的约定，需要明确、具体、可执行。

（二）违约方举证调整的理由

“当事人主张违约金过高，要求调整的”一般就是指开发商认为逾期交房违约金过高，根据上文分析，开发商不仅有支付违约金义务，还有继续履行合同约定交房的义务，那么对其来说一般会抗辩合同约定违约金过高，在这样的案件中，其是要对损失过高进行举证的，关键就在证据的内容上，损失是买方产生的，开发商需要证明买方实际损失的数额，笔者认为，这里的实际损失应当还是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条提到的逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，只不过举证责任在卖方，一般来说由卖方申请评估或者鉴定。

虽然是由开发商承担举证责任，买方也要进行反证，如果认为违约金数额没有过高，那么买方要举证实际损失的内容及数额，这里的举证也要达到合理的程度，例如：逾期交房期间，买方为此实际支付的租金可以成为买方举证的依据。

当然，还有一个上限的问题，需要参照民间借贷利率标准，最高不得超过已付购房款的24%，也就是说买方也需要注意，即便有实际损失，如果超出已付购房款的24%无法得到支持。

（三）没有约定违约金适用法律规定

最后，就是涉及到合同中本身就没有约定逾期交房违约金的情况，开发商逾期交房买方的利益还是可以得到法律的保护，这就相当于笔者一直提到的合同默示条款，即便合同中没有约定，无论是疏忽大意还是本身就刻意没有约定，都是可以根据法律规定，确定关于违约金数额的法定默示条款，从效力上并不会与其他条款冲突，这里的法定默示条款就是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条关于违约金的数额按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，当然，笔者认为这里还有一重限制，也就是第二步提到的上限问题，最高不得超过已付购房款的24%。

综上，通过这三步曲就可以明确商品房买卖合同中逾期交房违约金，总结看来一般就是双方的约定，不会轻易调整；如果需要调整，一方面是开发商的举证责任，另一方面是依据《合同法》及其司法解释的规定进行调整，买方也并非无对抗的权利，还是可以提出反证，上限不得超过已付购房款的24%；最后，如果并未约定违约金，可以通过法定默示条款，填补合同漏洞。

三、案例分析

关于开发商逾期交房的案件不少，以“商品房买卖合同”、“逾期交房”、“违约金”为关键词检索相关案件，有172959篇之多，其中有公报案例一篇，即《最高人民法院公报》2016年第11期公布的周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案，买方提出开发商逾期交房，并按照合同约定主张逾期交房违约金。该案一二审法院都认定商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应的证明文件，并签署房屋交接单等。开发商应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。

在这一案件中明确了开发商承担逾期交房的违约责任是按照合同约定，双方合同中约定“出卖人逾期交房的，应按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。”该约定明确具体，一般来说不会调整这里违约金的数额，法院认为：“从双方订立《商品房买卖合同》的目的来看，二原告与被告之间关于逾期交房和交付房地产权属证书的违约金约定更具惩罚性质（惩罚性违约金），换言之，是合同双方对于违约所约定的一种制裁。二原告已按照合同约定将购房款5162730元全部支付给被告，为防止被告怠于履行其合同义务，敦促其及时履行交付房屋和交付房地产权属证书的义务，违约金仍应按照合同约定计算。”

法院通过两个标准确定逾期交房违约金数额，第一，是从性质上看，违约金具有惩罚性质；第二，从目的上看，该违约金具有督促同履行的作用，因而支持了违约金的数额，没有调整双方的约定，当然，该违约金的数额在计算上也没有超过法律规定的上限，法院据此支持了违约金数额。

笔者认为，可以适用第二部分提到的违约金调整三步曲来处理这一案件：

1、首先，确定合同中是否有明确约定违约金数额，“出卖人逾期交房的，应按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。”该约定即为双方对违约金的合意，一般来说不轻易否定该违约金约定的效力，这样以来就无需从性质和目的上判断违约金是否应当支持，数额是否合理，况且笔者认为惩罚性违约金并非法律判断，而是应当由双方明确约定为惩罚性违约金，换个角度说，是否构成惩罚性违约金并非调整违约金数额的依据，同时，适用违约金的目的也不是调整违约金的理由，因此，这两个标准不是非常合理，不论是《合同法》还是商品房买卖司法解释等，都没有将这两个标准规定为违约金调整的依据，因此，用笔者第二部分提到的第一步“明确约定”加上“不轻易否定效力”可能更加合适。

2、再就是第二步，如果开发商需要调整违约金数额，则由其承担举证责任，由买方反证即可，化繁为简，双方需要做的也很明确、具体，更具有可操作性。

3、当然，如果在这一案件中，并未约定违约金数额，可以进入第三步，即通过将违约金条款作为法定默示条款嵌入合同，从而维护买方的利益。

四、结语

商品房买卖合同中逾期交房的案件并不鲜见，关键在于如何确定违约金的数额，从而保护买方的合法利益，同时，开发商即便承担违约金之后，还是需要继续履行合同义务，即交房。但是在实务中，关于违约金具体数额，要结合《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定确定是否需要调整违约金的数额，同时，法院也会以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，从而最终确定逾期交房的违约责任。