房价上涨太快，出卖方不愿卖房，违约责任少不了

                        房价上涨太快，出卖方不愿卖房，违约责任少不了

    2019年3月18日，张某（购买方）与李某某（出卖方） 经中介家里急需（以下简称：中介）介绍签订《二手房买卖合同》。双方约定：出卖方所售房屋位于张家港市XX镇XXXX号， 房屋建筑面积151平方米。房屋成交价格为260万元，房屋包括 房屋内的家具、 家电、 装饰装修及该房屋的配套设施。 购买方向出卖方支付定金10万元。 购买方向银行申办购房按揭贷款，贷款180万元；出卖方与购买方应于本合同签署后90日内向房屋登记中心办理房屋转移登记手续。 合同签订后，购买方将定金10万元交付给出卖方，并支付给中介4万元。之后因房屋价格上涨太快，出卖方不同意继续履行房屋买卖合同， 要求返还定金并承担买受方的中介服务费，解除合同。

    购买方起诉到法院，认为对方违反合同约定，应赔偿自己的经济损失。

    原告起诉被告，要求解除双方签订的《二手房买卖合同》 , 要求被告给付违约金78万元、 赔偿居间服务费损失4万元、返还定金10万元、 赔偿房屋差价损失56万元。

    被告认为： 双方于2019年3月18日下午签约， 被告于3月28日下午通知原告因家里急需用钱， 原告的付款时间满足不了需要且被告要买的另外一套房屋卖方不卖了， 故通知原告返还定金。 4月4日双方商谈时， 被告提出同意负担中介费损失， 但原告不同意。 被告于4月20日左右再联系原告，得知对方已起诉。 双方买卖合同存在重大瑕疵， 贷款的按揭、 付款时间都未确定， 没有保护被告权益。 因合同已经解除， 原告再起诉解除合同没有意义。 被告只收取定金， 合同没有开始履行， 并在3月28日就通知原告不卖房，主动要求返还定金并商谈其他事宜， 故被告未给原告造成多少资金损失。 原告主张违约金过高， 违反公平原则。中介并未提供贷款、 过户等服务的情况下， 中介不应收取这么多居间费。

    法院审理查明： 张家港市XX镇XXXX 号房屋的所有权人登记在被告名下。 2019年3月18日， 原告（购买方）与被告（出卖方） 经中介撮合签订《二手房买卖合同》。 双方约定： 出卖方所售房屋位于张家港市XX镇XXXX号， 房屋建筑面积151平方米； 该房屋已经设定抵押； 房屋成交价格为260万元， 包括房屋内的家具、 家电、 装饰装修及该房屋的配套设施设备等。 作价款项由购买方一并支付给出卖方； 购买方向出卖方支付定金10万元； 购买方已经向银行申请办理购房按揭贷款， 准备贷款180万元；合同中约定甲方拒绝将交易房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易总价的， 甲方构成严重违约， 乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同， 并要求甲方承担违约责任；甲方出现严重违约情    形的， 甲方应 按房屋交易总价的 30%向乙方支付违约金； 丙方收取的所有费用不予退还， 由支付方向违约方追索。合同签订后， 原告给付被告购房定金10万元。审理中， 原告主张被告于2019年4月3日提出不再出售房屋。 被告主张其于2019年3月28日告知原告因自身原因不再出售房屋。审理中， 原告主张其向中介支付服务费总计4万元， 并向本院提供《二手房买卖合同》、银行账户明细、发票等。 原告主张根据房屋现价计算， 被告违约行为造成其房屋差价损失96万元； 并认可其于2019年5月另行购买房屋。法院认为： 原告与被告之间的《二手房屋买卖合同》 系双方当事人真实意思表示， 合法有效。 在合同履行过程中， 被告向原告提出不再继续履行合同， 已构成根本性违约， 原告享有合同解除权。 原告要求解除房屋买卖合同、 被告返还定金， 本院予以支持。 原告要求被告按合同约定标准支付违约金， 但因该约定标准过高， 本院将以实际损失为基础， 酌情确定违约金的数额为30万元。 原告要求被告赔偿居间服务费损失合理， 本院予以支持。 原告要求被告赔 偿房屋差价损失76万元， 依据不足， 本院不予支持。
    判决：
    一、 解除原告张某与被告李某某之间签订的《二手房屋买卖合同》。
    二、 被告李某某向原告张某违约金26万元。
    三、 被告李某某向赔偿原告张某中介服务费损失4万元。
    四、 被告李某某向原告退还购房定金10万元。
    五、 驳回原告张某其他诉讼请求。
   

     房屋买卖合同签订后， 对买卖双方产生约束。双方签订的买卖合同， 如果其中一方不遵守约定， 守约的一方随时可以要求违约方支付违约金， 维护自己的合法权益。 本案中， 即使购买方只交付了定金， 合同履行的程度并没有太深入， 但是出卖方拒绝出卖房屋， 已经严重违约， 所以法院判决违约的出卖方承担违约责任， 支付的违约金。

    房屋差价损失法院为什么没有支持，主要原因原告没有对房屋差价就行评估，评估需要一定的费用，没有房屋差价评估报告，法院无法认定房屋差价损失。