张琴律师代理的房屋买卖合同纠纷案胜诉！

律师观点分析

周某、陈某诉唐某、中国某银行股份有限公司绵阳某支行、唐某房屋买卖合同纠纷

---关于房屋买卖中恶意串通的认定以及对于第一手购房人和第二手、第三手购房人的认定

案件索引：

一审（确认合同无效）北川羌族自治县人民法院 2020川0726民初1814号

二审（确认合同无效）绵阳市中级人民法院2021川07民终644号

再审（确认合同无效）四川省高级人民法院2021川民申4716号

一审（撤销行政行为）北川羌族自治县人民法院2021川0726行初9号

二审（撤销行政行为）绵阳市中级人民法院2022川07行终40号

一审（办理房产过户）北川羌族自治县人民法院2022川0726民初1077号

一审（办理房产过户）绵阳市中级人民法院2023川07民终262号

基本案情：

2003年7月1日，周某（原告）丈夫陈万明借陈万刚（乙方）之名与唐某（甲方）签订了《房地产买卖协议》，协议载明甲方将位于原安县安昌镇鼓楼路上段，原魔芋精粉厂西角小青瓦房屋南面靠路33.4米，东面进大门左侧21米，面积为700平方米的资产卖给乙方，乙方一次性支付人民币46000元，甲方负责协助乙方解决所售房产的所有权、水电等遗留问题。2003年7月2日，陈万明向唐某支付了购房款46000元，唐某出具了收据。随后，周某及家人一直居住在该房屋内。

该房屋原系四川安县山野农副土特产品有限公司的房产，后将该房产抵偿给了中国某银行某支行，抵偿金额为15万元（面积为8113.2平方米）。2002年8月21日，农行某支行与唐某签订《房地产买卖协议》，协议约定将该房产变卖给乙方，经双方协商交易的价格为15万元。

2011年6月7日，某银行某支行与绵阳房地产公司签订了《房地产买卖协议》，将曾卖给唐某的房产（面积为8113.2平方米）卖给了房产公司，交易金额为15万元。

周某在支付了购房款后一直催唐某办理过户手续，但唐某以大证难办，需要时间等理由一直拖延，直到2018年在北川不动产中心询问后，才发现其所购房产被过户到绵阳房产公司，故开始向法院诉讼。

诉争焦点：

1、唐某是否有权销售该房产，周某、陈某是否合法取得该房产；

2、某银行某支行与房地产公司之间签订的《房地产买卖协议》是否有效；

3、2003年7月1日与唐某签订的房地产买卖协议中，买方人一栏写的是陈万刚，本次的原告是否有诉讼主体资格；

4、唐某、银行以及房地产公司是否恶意串通。

当事人各方观点及思维分析：

1、银行认为周某不是该案的适格主体，银行不知道该房屋卖给了周某，不存在与唐某、房地产公司的恶意串通，其认可与房地产公司签订的房地产买卖协议，其认为与唐某签订的协议虽然有效，但是唐某没有按照合同履行，所以双方的合同已经解除。

2、唐某认为，周某不是该案的适格主体，周某是租赁唐某的房子，认可银行与房地产公司的买卖协议，认为其未按照要求支付完房款，与银行的房地产买卖协议已经解除，不存在任何恶意串通行为。

3、房地产公司认为周某不是该案的适格主体，其是直接与银行签订的房地产买卖协议，与唐某、周某无任何关系，且已经付清房款，不存在任何恶意串通行为。

代理词：

代理人认为周某、陈某诉唐某、中国某银行某支行房屋买卖合同纠纷案件一审法院判决事实清楚，证据确实充分，且适用法律条款恰当，应当维持一审判决。

关于唐某与农行签订的《房地产买卖协议》是否有效的问题。

代理人认为，其双方签订的协议不仅有效，且已经履行。首先，双方在协议签订时，并不存在欺诈、胁迫等情形，双方系自愿签订，协议内容不违犯我国法律的相关规定，所以双方签订的协议合法有效；其次，唐某已经陆续将房款交给了某银行，某银行也将房屋交付给了唐某，这说明双方一直在履行合同中的内容；最后，唐某虽然没有按照合同约定的时间付款，迟延履行了付款义务，但是某银行也并没有因此而要求解除合同，返还房屋，这也说明某银行一直是认可该合同的有效，且对于唐某延迟付款的行为表示追认了的。因此，唐某与农行签订的《房地产买卖协议》有效，且已履行。

关于唐某与陈万刚签订的《房地产买卖协议》是否有效的问题。

代理人认为，其双方签订的协议不仅有效，且已经履行。首先，双方在协议签订时，并不存在欺诈、胁迫等情形，双方系自愿签订，协议内容不违犯我国法律的相关规定，所以双方签订的协议合法有效；其次，双方在签订该协议时，唐某是知道周某的丈夫陈万明是借用陈万刚的名字签订的合同，实际买房人是陈万明，且实际付款人也是陈万明、周某，在场的人还有王志明（一审时，作为证人出庭作证）。第三，双方签订协议后，陈万明立刻付清了房款，唐某还出具了收据，与此同时唐某就将房屋交付给了陈万明、周某，此后周某及家人一直居住在此房屋内。第四，在一审时，周某出示了《房屋所有权证明书》，该组证据也可以证明该房屋的实际购买人是陈万明，而不是陈万刚。最后，周某多次要求唐某办理房产过户手续，但唐某一直以大证难办，程序复杂等理由敷衍，故意拖延周某办理过户手续，导致周某现在还没有拿到涉案的不动产证书。因此，唐某与陈万刚签订的《房地产买卖协议》不仅有效，且已经履行。

关于周某是否合法取得了该房屋的所有权的问题。

代理人认为，周某合法的取得了该房屋的所有权。

根据上诉人中国某银行安县支行与唐某签订的房地产买卖协议、唐某与陈万刚房地产买卖协议、购房款收据、2008安民初字第431号判决书、唐某的岳父证言、王志明的证人证言等相关证据来看，被上诉人周某及家人从付清房款46000元后，唐某就将该房屋正式移交给了周某及家人，其后就一直使用、居住在该房屋，中国某银行安县支行也是一直默认认可了该房屋的购买事实。被上诉人周某还一直要求唐某办理房屋过户手续，但唐某一直以两证是大证，等分户时再通知一起办理过户手续。虽然唐某现又辩称该房屋是将房屋使用权卖给了周某及家人，但从2003年的购房款及房屋价值来看，该行为应当是购买了房屋的所有权，而不是使用权。若为使用权，那应当约定使用权的期限，但合同并未约定，也或者说因该合同当时存在笔误，将所有权写成了使用权。按照日常交易习惯来讲，房屋的使用权不会单独出售，若出售也一定会有期限的限制。根据中国某银行安县支行和唐某签订的房屋买卖合同来看，该片厂房共计2840平方米，共计价值15万元，周友兰及家人购买了700平方米，支付房款46000元，从房屋面积来看刚好是该厂房的四分之一，而从价值来看却超过了该厂房价值的四分之一。因此可以认定，当时在购买该房屋时应该时购买了该房屋的所有权。

其次，从房屋实际居住、管理、维修来看，该房屋从被上诉人周某取得后，中国某银行某支行、唐某就再未干涉该房屋的使用情况。从被上诉人周某提供的关于房屋修葺证据来看，周某以房产所有人的身份向北川安昌镇某社区提交的房屋修葺申请，并获得了许可，并根据该房屋的破损程度及时对房屋进行修葺，以便更好的居住。而对于房屋的修葺事宜，中国某银行安县支行、唐某以及绵阳房地产开发有限公司并未对此干涉，也并未提出异议。所以可以从实际使用情况来看，被上诉人周某是该房屋的所有权人。

某银行某支行与绵阳房地产开发有限公司签订的房地产买卖协议是否有效的问题。

代理人认为，其双方签订的协议部分有效，对于涉及到周某部分的协议内容无效，具体理由如下：

依据我国《合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。” 可见，当事人恶意串通损害他人利益的合同是无效合同的一种情形。所谓恶意串通，就是当事人为了谋取私利，相互勾结，采取不正当方式，共同实施损害他人的行为。《合同法》关于恶意串通的规定，在一定意义上，是以民法关于诚实信用、公序良俗等基本原则的规定限制当事人的意思自治。合同双方恶意串通的意思表示，隐藏于双方当事人的内心，一般需要从合同双方当事人履行合同的客观行为来进行分析认定。具体而言，民法上的“恶意”有两种含义：一是观念主义的恶意，指明知某种情形的存在，侧重于行为人对事实的认知。二是意思主义的恶意，指动机不良，即以损害他人利益为目的，侧重于行为人主观意志上的应受谴责性。

本案中，中国某银行某支行与唐某签订的房地产买卖协议以及中国某银行某支行与上诉人绵阳房地产开发有限公司签订的房地产买卖协议内容是基本一致的，但根据合同内容以及公司成立的时间可以发现中国某银行某支行与绵阳房地产开发有限公司签订的房地产买卖协议是虚假的。首先，绵阳公司成立于2006年，根本不可能在2003年支付购房款，该合同签订的目的就是动机不良，想要尽早办理过户手续，想要损害被上诉人的利益；其次，任何房屋买卖中买房人都会去实地查看房屋现状，但本案中，绵阳房地产公司并没有前去查看该房屋的使用情况，且被上诉人及其家人从2003年起一直在该房屋中居住，并没有任何人来该查问关于该房屋买卖的事情。由此可以看出，唐某、绵阳房地产之间都是明知该房屋是周某的，其将房屋悄然过户的行为完全符合恶意串通的行为要件，且该行为损害了被上诉人周某的利益。同时，根据2020川0726民初1814案件一审庭中某银行提交的收款凭证和公司提交的付款凭证来看，某银行某支行于2011年2月17日收到了唐某的转款12万元，公司于2011年2月20日支付给唐某购房款30万元。这两份交易凭证也说明了是唐某从农行某支行购买了房屋，然后先卖给了周某700平方米左右，几年后又将从农行购买的房屋整体卖给了房地产公司，虽然唐某没有按时支付剩余房款，但是某银行并没有中止与唐某之前的房屋买卖，所以唐某只需继续支付房款12万元即可。唐某、某银行某支行、房地产公司为了自己的私利，恶意串通将房屋直接从某银行过户到公司名下，但损害周某的利益。最后，从房地产行业的房屋交易价格来看，中国某银行某支行2003年将该房屋卖给唐某的交易价格是15万元，2011年中国某银行某支行又将该房屋以15万的价格卖给公司，按照房地产交易市场价格，该房屋的价值远远不止15万，某银行以如此低廉价格卖出，也是违背常理的。在庭审中，公司出示了一份付款凭证，显示其2011年2月向唐某付款了30万元。这就充分说明了某银行与公司签订的协议是虚假的，其恶意串通的目的可能不仅仅是想吞并周某的房产，还有可能是为了偷逃国家税费。

综上，代理人认为一审法院所查明的事实是客观、公正的、适用的法律条款是准确的，请求法庭依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。

代理点金：

本案是一起典型的一房二卖的房屋买卖合同纠纷，但在一房二卖上又“与众不同”，其精心布置，将房屋所有权在不过户到自己名下的情况下，一边以自己的名义将房屋卖出并收款，另一边以房屋所有权人的名义将房屋卖出，但以自己的名义收款。案件的成功我认为一方面是在证据上，我的当事人提供了比较充分的证据，包括书证、人证、证言，特别是关于支付购房款的证据，我们申请了调查令调取当年唐某向银行支付购房款的银行流水以及房地产公司支付购房款的银行流水，我们发现是银行先收齐了唐某的购房款后，房地产公司将购房款直接支付给了唐某，且金额大于了唐某购买该房产的价格，这就充分证明了该房产是唐某先从银行购买，在未办理过户手续的情况下，又分别卖给了周某和房地产公司，而周某在购买该房产后是一直居住和使用了该房产，而房地产公司至始至终都没有过来查看过这个房子的使用情况，这就充分能够证明唐某、房地产公司和银行存在极大的恶意串通行为，同时结合我们提交的购房协议、支付凭证以及入住装修凭证，证明了周某是本案的适格主体，应当是该房屋的所有权人，最后他们也认同了我们的观点，并支持了我们的诉求。

审判观点：

一审：涉案房产是以资抵债的房产，2002年6月18日银行与债务人签订了资产抵债的协议，2002年8月21日，农行与唐某签订了《房地产买卖协议》，2003年7月1日，唐某与周某签订了《房地产买卖协议》，以上协议均是双方真实意思表示，合法有效。2002年至2012年6月，农行一直在收取唐某的购房款，故原告有理由相信唐某对该房屋有处分权。2011年6月7日，银行与房地产公司签订了《房地产买卖协议》，约定的标的物包含了周某购买的部分房产，且该协议与唐某和银行签订的《房地产买卖协议》约定的价款和付款时间均相同。但根据银行提供的联行往来凭证显示2012年2月17日唐某支付了12万元尾款给银行，2012年2月20日房地产公司支付了30万元给唐某，并配合房地产公司将该房产直接从银行过户至房地产公司，损害了周某的利益。故判令2011年6月7日银行与房地产公司签订的《房地产买卖协议》中涉及周某购买的资产部分无效。撤销原不动产中心颁发的涉及该案的不动产证书。并于判决生效后10日内，银行配合唐某办理房产过户手续，唐某办理完过户手续后，配合周某、陈某办理房产过户手续。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

专家点评：

相关法条：

《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《中华人民共和国不动产登记暂行条例》第二十二条 登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：

（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条 公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。

《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记、第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。