韩智洋律师
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法院对于房屋买卖合同纠纷案件中的“协商一致变更合同”如何认定?

发布者:韩智洋律师 时间:2022年03月23日 151人看过 举报

律师观点分析

在办理房屋买卖合同纠纷案件的过程中,经常会遇到一些客户咨询同一个问题:“韩律师,我已经跟对方说过延期付款或者延期网签的事情了,但是对方现在起诉我违约,要求我支付违约金,你认为我违约了吗?”这个问题乍一听好像没什么毛病,既然都已经打过招呼了,那就说明买卖双方就“延期付款或者延期网签”等变更合同约定的事项达成一致意见了,对方再来起诉明显属于无理取闹。然而,实际情况真的是如此吗?接下来,结合一个案例来看一下:

2020年11月14日,原告高某夫妇、被告郁某签订了《房屋买卖合同》(以下称“买卖合同”)。买卖合同约定,由原告受让被告坐落在上海市浦东新区航春路的房屋,总房价款为2400万元人民币。原被告双方应于该合同签署后的30天内前往居间方签订《上海市房地产买卖合同》(以下称“网签合同”)。原告于签署网签合同当日向被告支付首期房价款900万元,剩余房价款通过银行贷款方式支付。同时,由于签订合同时该房屋正在出租,故原被告补充约定,该房屋内租赁由被告在2021年1月31日前让租客清理并搬出。原告在202011月17日支付定金100万元。此后,原告得知被告故意隐瞒了该房屋租赁期限,实际租期到2022年2月份才结束。原告希望被告能够早日解决租客退租事宜,与被告进行了多次沟通,但被告始终无法确定房屋退租的具体日期。2020年12月15日,被告称因租客不配合在约定时间内退租,希望解除本案买卖合同,原告考虑到房价变化太快,也同意解除合同,同时要求被告返还定金。然而,之后被告却以原告未按期支付首付款为由迟迟不愿退还定金。原告认为双方已经就延期付款达成了一致意见,不存在未按期付款的问题,最终决定委托君澜房产律师团队韩智洋律师依法维权。本案的争议焦点是:导致合同解除的原因在于原被告哪一方?原告是否存在未按期付款的情况?

关于合同解除原因,原告在庭审中提供了录音、微信聊天记录及双方在司法所的调解记录等证据,用来证明是被告自认与租客无法就提前退租达成一致,其不愿意承担提前退租的高额违约金,故提出解除合同的。法官在查明事实后对于该部分事实也予以认可。而对于原告是否存在未按期付款的情况,双方则争议很大。根据合同约定,原告应当在网签当日支付首期房价款900万,而合同约定的网签截止日是1213日,原告确实没有在该日之前支付首付款。原告是否存在过错呢?韩律师经过梳理原告与被告的微信聊天记录发现,原告2020128日在微信中明确提出,“考虑到您目前还没有解决与租客的退租问题,网签时间推放到下周五(1218日),可以吗?”被告回复“可以的,我赞同”。既然网签日期延长至1218日,那么根据合同约定,支付首付款的日期理应延长到1218日,因此原告不存在未按期付款的问题。虽然庭审中被告辩称他只是随口附和一下“好的”,不能据此推定双方就推迟网签及付款达成了一致意见,但是很显然法官不会采信被告的抗辩。本案最终法院判决被告解除行为存在违约,双倍返还定金。

考虑到在房屋买卖合同纠纷案件中涉案金额通常比较大,法院对于双方是否就延期付款或者网签等重大问题达成一致的认定通常是比较谨慎的。本案中原告很聪明,几乎保留了买卖过程中全部的谈话录音和微信聊天记录,仅聊天记录截图一项就有几百页。在聊天记录中双方就争议问题反复拉扯,前后表述并不是很一致,韩律师经过仔细研究这些聊天记录,也发现其中有几处对原告不利的内容,而最终在庭审中仅提供了对原告有利的部分,但没想到被告一方并未对聊天记录引起足够重视,未能主动搜集对原告不利的内容。最终胜诉的天平就彻底倒向了原告一方。律师打官司很多时候拼的就是对细节的把控。

司法实践中,以下两种情况很有可能会被认定为双方达成了一致:1一方提出了延期的请求,对方明确表示接受,比如在书面补充协议、微信聊天记录或录音录像中明确表示接受。如果是微信聊天记录和录音录像,则需要内容比较清晰、确定,能够反映事实全貌,法官会考虑上下文语境综合判断。2一方提出了延期的请求,对方虽然没有明确表示接受,但是也没有拒绝,后续又以实际行动认可对方的请求,比如说在延长期限到来之前没有再催促履约,新的期限到了之后双方正常履行合同,此时可以视为双方就延期履约达成了一致意见。除此之外的其他情况,我们就要非常小心了。如果我们只是跟对方电话或者微信说一声延期付款或者网签,但是对方并没有答应,后面直接通知你违约了,这种情况一般会认定是双方没有就延期达成一致,结果往往会对我们不利。尤其是通过电话或者当面沟通的,建议要留下录音、证人等相关证据,否则即使对方当时答应了,在我们没有证据的情况下,后续他们也很有可能会矢口否认。如果没有证据可以证明对方接受了我们的延期请求,那么我们就需要按照原合同约定的日期去履行,未如约履行的要承担违约责任,轻则适用定金罚则,重则需支付最多20%的房价款作为违约金。相反,如果是对方请求我们延期付款或者网签,在我们没有想好之前也一定不要随口答应,否则我们就会陷入被动。

虽然买卖房屋是生活中的一部分,但是买卖的过程却是一个履行合同的过程,一不留神就有法律风险。尤其是在寸土寸金的当下,更加要谨慎处理。有时候我们无意中的一句客套话,都有可能改变原合同的约定,给我们带来意想不到的法律后果。如果有拿捏不准的地方,可以考虑咨询律师,避免遭受损失。

  韩智洋律师,咨询电话:15921584889。毕业于上海大学法学院,中共党员,现为上海君澜律师事务所合伙人律师。擅长... 查看详细 >>
  • 执业地区:上海-浦东新区
  • 执业单位:上海君澜律师事务所
  • 律师职务:合伙人律师
  • 执业证号:1310120********55
  • 擅长领域:劳动纠纷、婚姻家庭、合同纠纷、房产纠纷、刑事辩护