律师观点分析

林XX与黄骅市XX公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
河北省黄骅市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0983民初5564号
原告：林XX，男，1977年1月3日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。
委托诉讼代理人：郑X，河北XX律师XXX律师。
委托诉讼代理人：任XX，河北XX律师XXX律师。
被告：黄骅市XX公司。住所地：河北省黄骅市旧城XX。组织机构代码证号：XXX。
法定代表人：李XX，该公司总经理。
委托诉讼代理人：尹XX，女，1966年6月15日出生，汉族，大学文化，该公司职员，住河北省黄骅市。
委托诉讼代理人：张X，女，1977年1月8日出生，汉族，大学文化，该公司法律顾问，住河北省黄骅市。
原告林XX与被告黄骅市XX公司（以下简称滨海XX公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2016年9月29日受理后，依法组成合议庭，于2016年11月14日公开开庭进行了审理。原告林XX的委托诉讼代理人郑X、任XX，被告滨海XX公司的委托诉讼代理人尹XX、张X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林XX诉称：2014年1月18日，原告以7400元/平方米、总价款399，452元的价格购买了被告开发的位于渤海新XX国道南16号路东的渤海郡第S8幢205单元S8-205号房，该房屋面积为53.98平方米。原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告应在2014年12月30日前将商铺交付原告，逾期交房30日后，原告有权解除合同，违约金为累计已付房款的3%。原告履行完全部付款义务后，而被告房屋至今也未交付。现该商铺已无法交付使用，被告的行为已明显违反了双方的合同约定。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。请求依法判令：一、解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》；二、被告返还原告购房款399，452元，并支付违约金11，984元。
被告滨海XX公司辩称:一、被告同意与原告解除《商品房买卖合同》并按照合同约定支付违约金，而且同意在扣除被告已为沧州XX公司(以下简称XX公司)垫付的租金后，将实际收取的购房款返还给原告。二、原告诉称被告向其承诺负责出租所购买楼房并给付租金与事实不符，被告与XX公司不存在委托关系，XX公司与原告之间签订的相关协议对被告不具有任何约束力，与被告无关。因此，原告要求被告支付租金的诉讼请求于法无据，依法应予驳回。三、如果原告存在未按合同约定交纳购房款的情形，被告保留向其主张承担逾期付款违约责任的权利。
经审理查明：2011年，被告以出让方式取得了位于沧州渤海新XX国道南16号路东〔编号为沧渤国用（2011）第（075）号〕地块的土地使用权，该地块土地面积为115469.80平方米，规划用途为商业，土地使用年限自2011年5月19日至2050年10月30日。后经批准，被告在上述地块上开发建设商品房，定名为“渤海郡”。2012年10月19日、2013年5月30日，沧州市房产管理局黄骅港开发区分局分别向被告颁发了（港）房预售证2012第09号、（港）房预售证2013第02号《商品房预售许可证》，2012第09号《商品房预售许可证》载明：售房单位：黄骅市XX公司；项目名称：渤海郡金三角1#-8#商业门市；房屋座落地点：渤海新XX延伸线南侧、16号路东；房屋用途性质：商业；预售对象：社会公开；预售总建筑面积：13622.16平方米。2013第02号《商品房预售许可证》载明：售房单位：黄骅市XX公司；项目名称：渤海郡金三角S1-S12号商业门市；房屋座落地点：307国道南、16号路北；房屋用途性质：商业；预售对象：社会公开；预售总建筑面积：36462.75平方米。在取得《商品房预售许可证》以后，被告开始通过商业运营公司对其开发的渤海郡项目面向社会公开进行营销宣传,在宣传资料中载明“高收益：渤海新世界推出十年百分百租金返还投资模式，即十年租金全额抵消购房款，完全实现十年百分百回报。即买即赚：渤海新世界购买当天，即可获得商业运营公司第一年租金返还，开创首例投资必回报，回报必超值的全新投资模式”。
2014年1月18日，被告下属的黄骅市XX公司渤海新区分公司（以下简称滨海XX公司）与原告分别作为出卖人、买受人订立了《商品房买卖合同》，双方约定：
……
第三条、买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为第S8幢205单元S8-205号房，建筑面积53.98平方米。
第四条、计价方式与价款：出卖人与买受人约定该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米7400元，总金额399，452元。
……
第六条、付款方式：一次性付款399，452元。出卖人预售商品住房或现售配套设施未全部竣工验收交付使用的商品住房，收取买受人的购房款最多不超过其总额的90%，其余10%待配套设施全部竣工、经有买受人代表参加的验收并确认合格后，方予收取。
第七条、买受人逾期付款的违约责任：
1、逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；
2、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。
第八条、交付期限：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的该商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:
1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；
2、因政府有关机构的行为、法规及规范性文件政策而引起工期延误的；
3、因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括交通管制、市政停水停电、政府指令暂停施工、规划发生变化、××、恶劣天气等）造成工期延误的。
第九条、出卖人逾期交房的违约责任：
1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；
2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。
……
第二十三条、本合同自双方签订之日起生效。
……
2014年4月8日，被告为原告出具收据一张，载明：今收到林XX交来渤海郡S8-205房款399，452元。被告至今未按照合同约定时间交付房屋。
上述事实有当事人陈述、宣传资料、《商品房买卖合同》、收据等在案佐证。
本院认为：原被告经过充分协商，在平等自愿的基础上订立了《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，且未违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。《商品房买卖合同》订立后，虽然原告未按合同约定一次性交纳购房款399，452元，但是根据双方“出卖人预售商品住房或现售配套设施未全部竣工验收交付使用的商品住房，收取买受人的购房款最多不超过其总额的90%”的合同约定，原告于2014年12月30日房屋交付之日前将全部购房款399，452元交清，其行为并不违反合同约定。至原告提起诉讼之日，被告在逾期近两年的时间内未能向原告交付房屋，其行为违约，依法应承担相应的违约责任，即被告应按照合同约定支付违约金11，984元（399，452元×3%）。由于被告的违约行为致使原告的合同目的无法实现，现原被告均同意解除合同，因此，双方于2014年1月18日订立的《商品房买卖合同》依法予以解除。合同解除后，被告应返还原告已交纳的购房款。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、解除原告林XX与被告黄骅市XX公司于2014年1月18日订立的《商品房买卖合同》；
二、被告黄骅市XX公司于本判决生效之日起五日内返还原告林XX购房款399，452元，并支付给原告林XX违约金11，984元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7472元、保全费2989元，由被告黄骅市XX公司承担。（限本判决生效之日起五日内交纳）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于河北省沧州市中级人民法院。
审　判　长　　刘XX
审　判　员　　滕XX
人民陪审员　　张XX
二〇一六年十一月二十二日
书　记　员　XX