曾某某、张XX物权保护纠纷民事二审民事判决书

律师观点分析

湖南省常德市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)湘07民终2353号

上诉人（原审原告）：曾XX，男，1952年1月13日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。

委托诉讼代理人：全永健，湖南XX律师。委托诉讼代理权限为特别授权。

委托诉讼代理人：阳家道，常德经开区善德法律服务所法律工作者。委托诉讼代理权限为一般授权。

被上诉人（原审被告）：张XX，男，1954年2月8日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。

委托诉讼代理人：袁XX，湖南XX。委托诉讼代理权限为特别授权。

委托诉讼代理人：谢X，湖南XX。委托诉讼代理权限为一般授权。

上诉人曾XX因与被上诉人张XX物权保护纠纷一案，不服湖南省常德市鼎城区人民法院作出的（2021）湘0703民初2284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

曾XX上诉请求：一、撤销原审（2021）湘0703民初2284号民事判决,发回重审。二、改判由张XX返还占有曾XX所有的坐落在鼎城区XX的一栋房屋及宅基地。三、由张XX承担本案一二审诉讼费用。

事实和理由：一、一审遗漏了应当参加诉讼的当事人，应当发回重审。二、房屋买卖合同依法必须采用书面形式，本案没有房屋买卖合同也没有收取购房款的任何凭证用以证明已发生了买卖关系的事实。双方成立合同关系之时，张XX不是同一集体经济组织的成员。原审认定上诉人与被上诉人之间买卖房屋的合同关系成立，属于认定事实错误。三、原审认定房屋买卖合法有效属适用法律错误。本案应适用民法典关于物权确认、变动、转让中的法律条文作为裁判的依据。宅基地的取得必须经审核批准的法定程序，非由当事人双方可以买受取得，村民可以有偿退回，但退回的对象也只能是原准予建房的村民委员会，违反法律、法规规定的合同为无效合同，无效合同自始对双方就不具有约束力，更何况假定存在的事实根本就不存在。故不能成为原审认定买卖合法有效的理由。

张XX辩称，原审主体适格，未遗漏当事人，无需发回重审；一审法院认定事实清楚，判决合法、合理。请求维持原判。

曾XX向一审法院起诉请求：1.依法判令张XX返还占有曾XX所有的坐落在鼎城区（以下简称“芷湾村13组”）的一栋房屋及宅基地；2.本案诉讼费判由张XX承担。

事实和理由：曾XX一家人系芷湾村13组的常住居民，曾XX作为户主于1985年申请并经镇、村及鼎城区牛鼻滩镇国土管理所批准，在芷××组××了××层房屋。曾XX一家居住至1997年后，全家因进城经商而闲置。2004年期间因退田还湖，张XX所在的鼎城区XX4组全组拆迁，村民在牛鼻滩镇区域内可自行投亲靠友迁移。因张XX在芷湾村13组有亲戚，便落户在了芷湾村13组，并以8200元租住在曾XX的房屋。2020年3月鼎城区自然资源局印发《农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记颁证指导意见三十条》决定对农村房地一体确权。曾XX申请确权时受到了张XX的阻挠，且拒绝返还曾XX的房屋和宅基地。在经村委会组织多次调解无果后，曾XX为维护自身合法权益，起诉至人民法院，请求判如所请。

一审法院认定事实：曾XX、张XX均系常德市鼎城区XX原13组村民，其中张XX因退田还湖于2002年从牛鼻滩镇黄溪堰村移民至芷××组并××为该村村民。曾XX于1985年在芷××组××了××平房，之后曾XX因进城经商于1997年全家搬离芷湾村。2002年，曾XX与张XX在未签订书面合同的情况下，张XX在支付8200元给曾XX妻子后，便搬进涉案房屋居住至2011年，之后因帮女儿带孩子而将涉案房屋闲置至今。张XX居住在涉案房屋期间，一直由张XX缴纳宅基地的各项税费，在张XX居住期间和离开芷湾村后至今，曾XX未能提供证据证明其缴纳过宅基地的各项税费和向张XX主张过房屋的所有权。直到2020年3月，因曾XX与张XX对涉案房屋和宅基地有争执，曾XX未能办理相关产权登记，双方在调解无果后，曾XX起诉至本院，请求判如所请。

一审法院认为，本案系涉案房屋所有权的归属而产生的纠纷，故本案应系所有权确认纠纷。本案须查明的焦点问题为：一、曾XX与张XX之间在2002年是否成立房屋买卖合同法律关系并履行；二、张XX是否需要返还涉案房屋及房屋的宅基地。

焦点一，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。本案所涉及的房屋所发生的法律关系，发生在房屋登记制度尚不完善的时期，且本案的房屋买卖没有订立书面协议。确认房屋买卖关系是否存在,应结合实际履行情况,考虑买受人是否支付了对价、房屋价值与支付的价格是否合理、出卖人是否交付房屋或买受人对房屋是否长期占有，在买受人占有期间出卖人是否主张过权利，能否排除借用或者租赁等关系，在此基础上进行综合分析判断。首先，张XX因退湖还田政策移民至芷湾村，张XX从而成为了芷湾村村民并享有该村村民的权利，即取得村集体经济组织的土地承包经营权和宅基地使用权。其次，张XX在2002年一次性支付8200元给曾XX并入住至今，与当时房屋的价值相当，也符合曾XX举家搬离进城经商情况下欲出卖房屋的实际。曾XX主张房屋系张XX租住，但曾XX无法在庭审中对详细的房屋租金和租住年限作出回答，且一次性支付8200元的房租相当于当时农村行情十年以上的房租，与交易习惯和常理不相符。另外，张XX自2003年入住涉案争议房屋，一直占有、使用至今，在长达19年的时间内一直由张XX缴纳宅基地的各项税费。这期间曾XX从未向张XX主张过权利，亦未缴纳宅基地的各项税金、费用。张XX对涉案房屋的占有、使用是连续的、公开的，而曾XX在长达19年的时间内，即使在房屋成为危房时也没有就此主张过权利。以上种种行为，无法推定曾XX未出卖房屋，曾XX作为所有人长期怠于行使权利，明显不符合生活的常理。最后，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。……”的规定，对张XX提交的证据可以认定双方当事人在2002年成立房屋买卖合同法律关系，且双方当事人当时均系芷湾村13组村民，属于同一集体经济组织成员，应认定该房屋买卖合同合法有效，在张XX支付价款并入住后该合同双方已履行完毕。

焦点二，曾XX将涉案房屋以8200元的价格出卖给张XX，系双方真实意思表示，合法有效，张XX依法取得了涉案房屋的所有权，另依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。……”，因双方均属于同一集体经济组织的成员，曾XX将房屋出卖给张XX后，从张XX缴纳的基于宅基地产生的税费，可以推定买卖房屋的同时一并将使用的宅基地流转给了张XX，曾XX也因此丧失了其宅基地的使用权，故对曾XX要求张XX返还涉案房屋及宅基地的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，本案房屋所占用的宅基地因双方买卖房屋一并流转，不属于宅基地土地使用权确权，故本案不属于行政确权案件，属于人民法院受理民事诉讼案件范围。双方买卖房屋的法律行为发生在我国民法典颁布之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款应当适用民法典颁布前的《中华人民共和国合同法》规定。

一审法院判决：依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决：驳回原告曾XX的诉讼请求。

本院二审期间，曾XX围绕上诉请求依法提交了新证据。

证据1：曾XX配偶及家庭成员户口信息，拟证明上诉人曾XX配偶及其他家庭成员系案涉房产及宅基地财产共同共有人，应当参与本案的诉讼。

证据2：农村土地承包经营证及宅基地使用证，拟证明曾XX及其家庭成员系原始因房屋建设行为依据宅基地管理法之规定取得案涉房地产及宅基地的所有权人及使用权人；至今案涉房屋及宅基地仍登记在上诉人曾XX名下，从没有变更登记记录。

证据3：牛鼻滩芷湾村村委会《证明》，拟证明案涉房屋所有权及宅基地使用权系上诉人曾XX因修建、居住行为而设立的物权，该物权从来没有变更过。

证据4：农村商业银行存折，拟证明曾XX及家庭成员至今系芷湾村集体成员，在案涉房屋及宅基地上享有权利、承担义务。

证据5：录音及证明（文字、光盘），拟证明案涉租赁款的收款主体不是曾XX及其配偶，而是曾XX女儿。

证据6：无房证明、退伍军人证明及房屋现状照片，拟证明曾XX和他的孩子只有一块宅基地，没有新的住房，占有的房屋四周宅基地使用权是属于曾XX及家庭成员。曾XX收到一审判决书后到房屋宅基地周围种了菜。

张XX质证意见：除了证据3牛鼻滩芷湾村村委会《证明》之外，都不属于新证据，不符合新证据的证据规则。

对证据1曾XX配偶及家庭成员户口信息，张XX对真实性予以认可，合法性不认可，认为证明集体成员到底是哪些人无法进行查实了，没有关联性。本院认为，该证据能证明曾XX及其家庭成员是村集体经济组织成员，户口在芷湾村，对该证据予以采纳。

对证据2农村土地承包经营证及宅基地使用证，张XX认为农村土地承包经营证与宅基地无关联性，集体土地建设用地使用证不是曾XX的，不能达到证明目的。本院对张XX质证意见予以认可，证据2与本案事实无关联性，不予采纳。

对证据3牛鼻滩芷湾村村委会《证明》，张XX对真实性认可，土地的宅基地使用没有变更登记。张XX对该证据无异议，本院予以采纳。

对证据4农村商业银行存折，张XX对合法性和关联性有异议。本院认为，该证据与案涉房屋和宅基地没有关联性，不予采纳。

对证据5录音及证明（文字、光盘），张XX对该证据真实性、合法性、关联性都不认可。本院认为，一审阶段，曾XX已经自认8200元的价款交给了其妻子，即使如曾XX二审所言价款是交给其女儿曾X，曾XX或者其家人对此并非不知情，应当视为价款已交付，该证据不具有关联性，不予采纳。

证据6：无房证明、退伍军人证明及房屋现状照片，张XX对该证据关联性不认可，本院认为除了房屋现状照片外，其他证据与本案无关联性，不予采纳。

对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定的“张XX居住在涉案房屋期间，一直由张XX缴纳宅基地的各项税费”，该事实没有相关的证据支撑，本院不予认定。对一审法查明的其他事实，本院予以认可。

本院认为，本案的争议焦点，一是一审是否遗漏了必须参加诉讼的当事人；焦点二是曾XX与张XX之间是否成立房屋买卖合同，合同是否成立并履约。

关于焦点一一审是否遗漏了必须参加诉讼的当事人。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条关于“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，农村宅基地使用权和处分权是以户为单位的，个别家庭成员对宅基地和其上房屋的处置，是对以户为单位的家庭成员共同财产的处分，效力应及于全体家庭成员，故曾XX能够代表其家人进行诉讼，曾XX关于一审遗漏当事人的上诉理由不能成立，不予支持。

关于焦点二曾XX与张XX之间是否成立房屋买卖合同，合同是否履行，本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。本案所涉及的房屋所发生的法律关系，发生在房屋登记制度尚不完善的时期，且本案的房屋买卖没有订立书面协议。确认房屋买卖关系是否存在,应结合实际履行情况,考虑买受人是否支付了对价、房屋价值与支付的价格是否合理、出卖人是否交付房屋或买受人对房屋是否长期占有，在买受人占有期间出卖人是否主张过权利，能否排除借用或者租赁等关系，在此基础上进行综合分析判断。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。……”的规定，对张XX提交的证据可以认定双方当事人在2002年成立房屋买卖合同法律关系并生效。是否采用书面形式并不影响合同的成立与生效，在一审阶段，曾XX已经自认8200元的价款交给了其妻子，即使如曾XX二审所言价款是交给其女儿曾X，曾XX或者其家人对此并非不知情，应当视为价款已交付。曾XX在卖房时并未主张张XX不是集体经济组织成员，且张XX随后即取得了集体经济组织成员的资格，并不影响合同的生效。双方买卖房屋的法律行为发生在我国民法典颁布之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款应当适用民法典颁布前的《中华人民共和国合同法》规定。故曾XX上诉称房屋买卖合同依法必须采用书面形式，本案没有房屋买卖合同也没有收取购房款的任何凭证用以证明已发生了买卖关系的事实。双方成立合同关系之时，张XX不是同一集体经济组织的成员。原审认定曾XX与张XX之间买卖房屋的合同关系成立错误属于事实认定错误，认定双方合同生效属于适用法律错误的上诉理由，本院不予支持。

综上，曾XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费200元，由曾XX负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　童海燕

审 判 员　李亚敏

审 判 员　李　雪

二〇二一年十二月二十九日

法官助理　张XX

书 记 员　余XX