车某某、徐XX等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

律师观点分析

湖南省常德市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）湘07民终373号

上诉人（原审被告）：车XX，男，1964年6月25日出生，汉族，住湖南省安乡县。

上诉人（原审被告）：徐XX，女，1965年10月8日出生，汉族，住湖南省安乡县。

委托诉讼代理人：童XX，桃源县飞龙法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）：侯XX，男，1969年5月18日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。

委托诉讼代理人：刘X，湖南XX律师。

委托诉讼代理人：张X，湖南XX实习律师。

被上诉人（原审被告）：常德市XX公司，住所地湖南省常德经济技术开发区德山街道办事处洞庭北路居委会乾XX。

法定代表人：肖XX，该公司总经理。

委托诉讼代理人：袁XX，湖南XX律师。

第三人：常德市XX公司，住所地湖南省常德市武陵区白马湖街道北站社区兴XX。

法定代表人：黄XX，该公司总经理。

上诉人车XX、徐XX因与被上诉人常德市XX公司（以下简称XX公司）、侯XX及第三人常德市XX公司（以下简称安顺XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2021）湘0702民初7062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年2月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

车XX、徐XX上诉请求：撤销一审判决，依法改判侯XX与其达成的关于常德市武陵区芙蓉街道XX房屋买卖合同解除后，由XX公司直接向侯XX返还购房款85000元。事实与理由：1.侯XX在买房时只要求办理158室的过户登记，不愿办理案涉房屋（159室）的过户手续，案涉房屋不能办理过户登记完全是侯XX自身原因所致，与车XX、徐XX无关；2.XX公司对案涉房屋设立抵押登记，且该房屋已被常德市鼎城区人民法院查封是导致案涉房屋不能办理过户登记手续的直接原因，故应由XX公司承担直接返还侯XX购房款85000元的责任；3.车XX、徐XX将158室、159室两间房屋转卖给侯XX后又将该两间房出租给侯车XX、徐XX，侯XX收取案涉房屋租金共计39700元。一审法院只判决车XX、徐XX返还购房款，未考虑房租返还显失公平。综上，请求支持其上诉请求。

侯XX辩称，1.基于合同相对性原理，车XX、徐XX与侯XX之间的房屋买卖合同解除后，侯XX只能向合同相对方即车XX、徐XX要求返还购房款，不能向XX公司主张权利；2.侯XX一直在催促车XX、徐XX、XX公司、安顺XX公司办理案涉房屋的过户登记手续，侯XX没有任何理由不愿将已付购房款的房屋过户登记在自己名下；3.一审法院对于租金问题的处理是正确的。综上，请求驳回上诉，维持原判。

XX公司辩称，1.车XX、徐XX与侯XX之间的房屋买卖关系，XX公司不知情，且该公司不是合同相对方；2.案涉房屋出卖后未能办理房屋产权过户登记手续，XX公司存在过错，愿意承担相应的法律责任；3.本案属于同一标的物的连环买卖，车XX、徐XX可依据与XX公司之间的房屋买卖合同关系要求XX公司承担相应的法律责任，但不应在本案中解决。

安顺XX公司未予陈述。

侯XX向一审法院起诉请求：1.判令解除侯XX与徐XX、车XX达成的常德市武陵区芙蓉街道XX房屋买卖合同；2.判令车XX、徐XX、XX公司返侯XX159室房屋价款85000元，并按照LPR标准支付2014年12月1日至2021年11月1日期间的资金占用费22600元，后续资金占用费按LPR标准计算至实际清偿之日止。

一审法院认定事实：2014年6月7日，徐XX（买方）与XX公司（卖方）、安顺XX公司（居间人）达成《房屋买卖（居间）合同》，约定XX公司将位于常德市武陵区房屋出售给徐XX，房屋价款为150000元，徐XX于2014年6月30日向XX公司付清了购房款150000元。

另查明，车XX与徐XX系夫妻，徐XX购得上述两房屋后，车XX于2014年将上述两房屋转让给侯XX，双方达成合意后在上述《房屋买卖（居间）合同》尾部注明“已转让给侯XX”，双方约定房屋价款为170000元，侯XX已向车XX支付了购房款170000元，徐XX对车XX的处分行为进行追认。

再查明，车XX、徐XX将案涉两房屋转让给侯XX后，侯XX将两房屋出租给徐XX使用并收取租金。案涉158室房屋已于2017年6月19日登记至侯XX名下，案涉159室房屋至今未登记至侯XX名下，该房屋现设立有抵押登记，且被湖南省常德市鼎城区人民法院进行了查封。侯XX请求将案涉159室房屋登记在自身名下未果，特诉至一审法院，提出上述诉讼请求。

一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。徐XX在XX公司购买案涉两房屋后，车XX将案涉两房屋再转让给侯XX并取得了徐XX的追认，虽然“已转让给侯XX”备注在原《房屋买卖（居间）合同》上，但该转让行为独立于《房屋买卖（居间）合同》，徐XX、车XX与侯XX系案涉房屋买卖合同的相对方，双方形成房屋买卖合同关系，但因案涉159室房屋现已存在抵押及并被查封，导致无法登记至侯XX名下，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项之规定，因徐XX、车XX违约，导致合同不能履行，故对于侯XX请求解除159室房屋买卖合同的诉讼请求，应予以支持；侯XX共支付158室、159室房款170000元，经庭审查明，两房屋位置、面积均相近，故认定每间房屋购房款均为85000元，因双方关于159室房屋的合同已解除，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条之规定，徐XX、车XX应将购房款85000元返还给侯XX；对于侯XX请求资金占用费的诉讼请求，因达成买卖合同后，侯XX将案涉房屋出租给徐XX，取得了相应的收益，故其并不存在资金占用的损失，故对该项诉讼请求，不予支持。遂依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条第一款第四项、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除侯XX与徐XX、车XX达成的常德市武陵区芙蓉街道XX房屋买卖合同；二、徐XX、车XX于判决生效之日起十日内向原告侯XX返还购房款85000元；三、驳回侯XX的其他诉讼请求。本案案件受理费2452元，减半收取1226元，由侯XX承担226元，由徐XX、车XX承担1000元。

本院二审期间，侯XX、XX公司、安顺XX公司未向本院提交新的证据材料，徐XX、车XX向本院提交了以下证据：1.常德市红花园生物科技有限公司岩坪农贸市场服务分公司岩坪农贸市场销售摊位明细表，拟证明158、159室已登记在侯XX名下；2.办证花名册，拟证明158室的办证情况；3.光盘、录音笔录，拟证明侯XX不愿办理159室过户登记手续；4.伍XX的证人证言，拟证明侯XX不愿办理159室过户登记手续。本院认为，证据1仅能证明常德市红花园生物科技有限公司岩坪农贸市场服务分公司承认158、159室归侯XX所有，但不能证明徐XX、车XX已经为侯XX办理了159室的房屋过户登记手续，因达不到其证明目的，本院不予采信；证据2与本案争议事实没有关联性，本院不予采信；证据3和4证明内容不符合生活常理，且无其他证据佐证其真实性，本院不予采信。

本院查明的事实与一审判决认定的事实一致。

本院认为，本案争议焦点为：1.因XX公司的原因导致案涉房屋不能办证，车XX、徐XX是否应当承担返还购房款的责任；2.案涉房屋租金是否应予返还问题。

关于焦点1，《中华人民共和国民法典》第五百九十三条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。”本案中，徐XX、车XX和侯XX之间的房屋买卖合同合法有效，在侯XX足额支付约定的购房款后，徐XX、车XX即应为其办理案涉房屋的过户登记手续，并保证案涉房屋在办理过户登记手续前权利无瑕疵。案涉房屋因XX公司的原因已办理抵押登记，并被常德市鼎城区人民法院查封，导致无法登记至侯XX名下，应由徐XX、车XX承担违约责任。鉴于合同目的无法实现，侯XX有权依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项规定，解除案涉房屋的买卖合同关系。案涉合同解除后，徐XX、车XX应承担案涉房屋购房款返还责任，侯XX也应将案涉房屋同时返还给徐XX、车XX。

关于焦点2，案涉房屋租金是否应予返还问题。

房屋买卖合同达成后，侯XX将案涉房屋出租给徐XX，取得了相应收益。但是，侯XX已于2014年支付购房款170000元，因案涉房屋至今未办证，故存在资金占用损失。一审法院基于公平原则，将租金与资金占用损失进行冲抵并无不当，本院予以支持。

综上所述，车XX、徐XX的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实正确，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1925元，由车XX、徐XX负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　谭洪妮

审 判 员　于　琇

审 判 员　严钦华

二〇二二年三月二十八日

法官助理　周XX

书 记 员　赵XX