李XX、李XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

上诉人（原审原告、反诉被告）：李XX，男，1976年10月17日出生，汉族，住河北省保定市高阳县。
委托诉讼代理人：刘XX，河北XX律师。
委托诉讼代理人：麻XX，河北XX律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李XX，男，1977年1月20日出生，汉族，户籍地河北省保定市高阳县，现住河北省保定市高阳县。
委托诉讼代理人：于XX，河北XX律师。
上诉人李XX因与上诉人李XX房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省高阳县人民法院（2019）冀0628民初816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人李XX及其委托诉讼代理人刘XX、麻XX、上诉人李XX及其委托诉讼代理人于XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李XX上诉请求：1.依法撤销原审判决并改判被上诉人向上诉人支付拖欠的转让款105万元及违约金20万元，共计125万元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.原审法院认定事实不清。上诉人与被上诉人于2017年4月17日签订的《厂房买卖合同》成立并已生效，依法应当予以保护。被上诉人应按照合同约定，向上诉人支付拖欠的转让款105万元及违约金20万元。（1）上诉人与被上诉人签订的《厂房买卖合同》遵循了平等、自属、有偿原则，系真实意思表示,内容不违反法律，双方签字之日生效。（2）根据《厂房买卖合同》约定，上诉人将建设用地和使用权证交付给被上诉人，被上诉人已将上诉人的厂房拆除，并重新建了厂房，已实际占有并使用该土地，厂区所有厂房和土地使用权已交付完毕，上诉人已完成合同约定的己方义务，被上诉人也已经给付上诉人定金40万元和部分转让款、剩余的105万元找借口一直拖延，被上诉人已构成严重违约。因此被上诉人应向上诉人支付转让款，根据合同约定及法律规定、被上诉人还应向上诉人支付20万元违约金。2.原审法院适用法律明显错误，断章取义。（1）《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”这里“农民集体所有的土地的使用权”是指农民集体所有的农用地使用权不得出让，转让或出租用于非农业建设，而不应该包括农民集体所有的非农建设用地使用权。因为集体建设土地的用途本身就是用于非农建设的，该条规定在于防止买卖农民所有的农用土地，造成农用地的不当流失和使集体组织的利益受损，而不是禁止非农建设用地使用权的依法流转。（2）根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》国发[（2004）28号）中第十条关于加强村镇建设用地的管理规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。（3）《河北省集体建设用地使用权流转管理办法》第十八条规定：“集体建设用地使用权可以依法转让或者转租”；第二十四条规定：“集体建设用地使用权转让、转租、抵押的，其地上建筑物和其他附着物随之转让、转租、抵押。集体建设用地上的建筑物和其他附着物转让，转租抵押的，其占用范围内的集体建设用地使用权随之转让、转租、抵押。由此可见，集体建设用地使用权发生转移并不限于“破产、兼并”的情形。（4）国土资源部《关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统等发展的若干意见》（国土资发[2009]27号）《意见》强调，规范集体建设用地流转，逐步建立城乡统一的建设用地市场。一是明确土地市场准入条件，规范集体建设用地使用权流转。在城镇工矿建设规模范围外，除宅基地、集体公益事业建设用地，凡符合土地利用总体规划，依法取得并已经确权为经营性的集体建设用地，可采用出让、转让等多种方式有偿使用和流转。（5）2013年11月15日，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出要建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。（6）最高人民法院印发《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》的通知（法发[2008]36号）第二条第（二）项“妥善处理好与集体经营性建设用地相关的案件，促进城乡统一的建设用地市场的形成。要在符合土地利用规划的前提下，依法确认集体经营性建设用地与国有土地享有平等权利。在审理涉及集体经营向建设用地的纠纷案件过程中，既要严格执行法律、行政法规，又要处理好法律、行政法规与政策和体制机制创新之间的关系。要密切关注相关法律、行政法规和政策措施的完善配套情况，不能因审判工作影确农村上地管理制度改革的规范推进”。无论是现有土地政策，还是国家法律、法规规定，农村集体建设用地使用权的转让都是被允许的。本案上诉人与被上诉人的《厂房买卖合同》并不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方签订的《厂房买卖合同》合法有效，应当受法律保护。3.即便是一审法院是正确的，但是一审判决明显的违法。根据《合同法》第58条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院仅仅认为合同无效，但是对合同无效之后的处理方式没有进行进一步判决，属于明显的错误。参照最高法院(2014)民一终字第277号判决书，人民法院在依据《中华人民共和国合同法》第五十二条认定合同无效的情况下，应主动援引该法第五十八条的规定，对合同无效的法律后果进行处理，而不需要当事人另行提起诉讼。一审法院认为合同无效，驳回上诉人的诉讼请求，但是却对无效的法律后果不进行处理，明显的不合理。
李XX辩称，1.李XX严重违约。在合同约定的两个月时间内，李XX根本没有将厂房和土地全部交给我方。违反了《厂房买卖合同》的约定，并有村民闫X（闫XX）阻止我方占用使用，我方支付23万元后，闫X才不再阻拦，该笔费用应由李XX承担。至今李XX并未将土地过户到我名下。2.我方实际付款180万元，包括给闫X20万元，和替李XX垫付给村委会25万元，李XX称只付135万元是不对的。在支付给李XX40万元定金后，我又分三次给李XX转账95万元，一共转账给李XX135万元。李XX与闫X关于土地使用权的争议是在《厂房买卖合同》签订之前已存在，未解决争议、支付给闫X的20万元应为转让款的一部分。双方约定由李XX负责土地的过户手续并承担费用，但北XX委会索要30万元，名义上为捐款视为过户费，双方协商李XX出25万元、我方出5万元，后该30万元完全由我出，替李XX垫付的25万元是厂房与土地转让款的一部分。北XX委会收据上有李XX的签名，一审时李XX虽不认可但没有申请鉴定。综上，李XX严重违约，在未先履行其交付义务的情况下，无权要求我方给付其转让款。请二审查明事实，驳回李XX的诉讼请求。
李XX上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并依法改判李XX返还上诉人定金40万元；2.判令被上诉人履行厂房买卖合同第五项约定，即办理集体土地使用证过户。事实和理由：1.李XX严重违约。（1）2017年4月17日，我与李XX签订《厂房买卖合同》，双方约定李XX将其位于高阳县的厂房（含土地）卖给我，同时该厂区土地使用权一并转让。2017年4月9日，我给李XX定金40万元。根据合同约定，李XX应在双方签订合同两个月内完成搬迁，将上述厂房和土地交付给乙方。我方接手时，北XX村民闫X（闫XX）站出来，称场内有其一亩左右的土地，阻止我占有使用。因厂区土地使用权有争议，实际李XX并未经上述厂房与土地完整交付给我，也未办理使用权过户，致使我无法向闫X行使权利。因闫X阻挠，我方被迫付给闫X23万元。（2）厂区内还有李XX的机器设备没有搬走，致使我方无法使用，李XX的行为属于严重违约。依据《合同法》第一百一十五条规定，李XX作为违约方应付给我违约金40万元。2.《厂房买卖合同》第五条规定，由李XX负责办理土地过户手续，至今过户的事情没有进展。综上，请二审法院判如所请。
李XX辩称，对第一项上诉理由不认可，不能成立，因为定金已折抵转让款，定金不能既不能折抵转让款又要求返还，定金是通过书面通定由一方给另一方数额的作为担保，给付定金一方如不履行义务，无权要求另一方返还定金，本案李XX不完全履行合同约定的给付义务,拖欠转让款达105万元。根据厂房买卖合同第四条的约定，已构成严重违约，无权要求返还定金。对于第二项上诉请求，办理集体土地使用权过户，需要买卖双方共同办理，李XX一直等待李XX去办理协户，李XX既不去办理，又不给付转让款，另外，根据村委员会的证明，李XX从2017年6月15日开始使用该块土地，李XX已经和村委员办理了相关的用地手续。李XX已将旧厂房拆除，盖好了新厂房，已实际占有该企业用地。根据买卖合同第四条的约定，李XX在两个月内完成了搬迁，在一审中证人已出庭作证，证明了该厂房内的所有东西已经搬迁。至余本村村名闫X与李XX的纠纷于本案没有关联性。10万元的款项应当有转账记录，不应以现金交付，具有虚假的可能性。李XX没有证据证明机器设备系李XX所有，其目的全是为了不履行拖欠的转让款，请求法院驳回其上诉。
李XX向一审法院提起诉讼请求：1.判决被告立即支付拖欠的转让款105万元并支付违约金20万元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。
李XX向一审法院提出反诉请求：1.依法判令被反诉人李XX返还定金40万元；2.履行厂房买卖合同第五项办理集体土地使用证过户；3.依法判令被反诉人承担诉讼费用。
一审法院认定事实：李XX与李XX于2017年4月17日签订《厂房买卖合同》，合同中约定原告（反诉被告）李XX将其位于高阳县的厂房（含厂区内所有地上建筑）卖给被告（反诉原告）李XX，同时该厂区土地使用权（集体土地使用证号：高集建2006字第03-001号，面积：5.69亩，南北55米，东西69米）一并转让。依据李XX申请，本院调取了诉争土地登记卡，该登记卡记载该土地权属性质为集用权。
一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，本案李XX与李XX所签订的《厂房买卖合同》所涉土地属于农村集体所有的土地，该合同主要内容违反法律强制性规定，属于无效合同。故对原告的诉讼请求和反诉原告的诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决：一、驳回原告李XX的诉讼请求；二、驳回反诉原告李XX的诉讼请求。案件受理费16050元，由原告李XX负担，反诉案件受理费3650元，由反诉原告李XX负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。李XX提交北XX委会证明材料一份，证明30万元以名义捐款实为过户费，是李XX、李X和村委会协议的。李XX提交三张图片复制件，证明李XX盖了新厂房并已实际使用该厂房，证明李XX已经完成实际交付。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李XX对李XX提交的村委会证明材料的真实性、合法性、关联性均有异议，从证据内容说该份证据应属于证人证言的形式，不应加盖村委会的公章。该证明材料中未指明参与人为何人，材料中“李天城”无法证实与本案中的“李XX”属于同一人；材料中的村委会修路捐款，并不是李XX所陈述的过户费。该份证据无论从证据形式和内容上说均不合法，无法证明李XX同意李XX捐款事实。因该份证据属于单位出具的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，该材料没有单位负责人签名盖章，也没有其他证据予以佐证，对该份证据，本院不予采信。李XX对李XX提交的图片复制件，因没有拍摄时间，也不确定地点，不予认可。图片复制件，对方不认可真实性、关联性，图片上也不能看出是否搬迁完毕，在没有其他证据佐证时，本院对其证明力不予认可。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审法院查明的事实本院予以确认。另查明，李XX、李XX签订的《厂房买卖合同》约定，厂房和所涉土地使用权李XX一并转让给李XX，价格为240万元。李XX在两个月内完成搬迁，将厂房和土地交给李XX。并约定李XX负责办理案涉土地过户手续，过户手续费由李XX负担。若土地局、村委会有特殊情况时间顺延，或以协议为准。高集建2006字第03-001号集体土地使用证载明，案涉土地为企业用地，使用人李XX，使用期限3年，使用期限续办至2018年11月4日。案涉土地为高阳县农民集体所有。
本院认为，李XX、李XX签订的《厂房买卖合同》所转让的案涉土地虽为企业用地归为李XX使用，但该土地所有权仍属高阳县集体所有。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；…”的规定，李XX、李XX二人转让案涉土地违反上述法律规定，一审法院认定案涉合同违反法律的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”确认案涉合同无效并无不妥。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律约束力。…”的规定，本院对双方当事人要求履行合同以及承担违约责任的主张不予支持。
综上所述，李XX、李XX的上诉请求不能成立。一审法院认定事实、适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人李XX交纳的二审案件受理费16050元，由上诉人李XX负担；上诉人李XX交纳的二审案件受理费7300元，由上诉人李XX负担。
本判决为终审判决。