涿州XX公司与A商品房销售合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

涿州XX公司与雷XX商品房销售合同纠纷一审民事判决书河北省涿州市人民法院民事判决书（2017）冀0681民初3020号原告：涿州XX公司法定代表人：桑XX，董事长。住所地：涿州市（运管站办公楼内）。委托代理人：和XX，该公司法务。被告：雷XX，女，1965年2月23日出生，汉族，现住涿州市双塔区，。委托代理人高XX，男，1964年11月19日出生，汉族，住河北省涿州市双塔区，。委托代理人：刘XX，河北XX律师。原告涿州XX公司与被告雷XX商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年12月26日作出（2016）冀0681民初2639号民事判决。原、被告均不服该判决，向河北省保定市中级人民法院提起上诉。河北省保定市中级人民法院于2017年6月23日作出（2017）冀06民终2925号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告涿州XX公司的委托代理人和XX、被告雷XX的委托代理人高XX、刘XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告涿州XX公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签署的《商品房买卖合同》，该商品房总价款702674元；2、请求判令被告支付违约金140534.8元，以上费用共计人民币843208.8元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告雷XX于2014年10月17日签订《商品房买卖合同》及补充协议（以下简称“买卖合同”），被告雷XX购买原告开发建设的位于河北省涿州市的K2京西狮子城XX18号楼2单元801号商品房一套（以下简称“该商品房”）。买卖合同约定该商品房总价款为人民币702674元，被告雷XX应于2014年10月17日前向原告支付首付款人民币282674元，剩余房款人民币420000元由被告雷XX采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给原告。买卖合同附件四第三条第2款规定：“买受人应自买卖合同签订之日起7日内，向商业贷款银行申请贷款，并按商业贷款银行要求提交完整、真实的个人资信证明材料、签署相关文件、缴纳相关费用、办理完其他相关手续，否则自买卖合同签订届满7日起即视为买受人已逾期支付除首付款以外的其余款，买受人即应按逾期付款金额的万分之伍/日向出卖人支付违约金”。买卖合同附件四第四条规定：“买受人如未按买卖合同约定的时间付款，按如下方式分别处理：……2、逾期超过90日后，出卖人有权解除买卖合同。出卖人解除买卖合同的，买受人应当自解除买卖合同通知送达之日起30日按该商品房总房款的20%向出卖人支付违约金。出卖人不解除买卖合同的，买卖合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之伍的违约金”。合同签订后，被告雷XX未按约定向商业银行申请贷款，多次沟通无果后，原告于2015年10月30日向被告雷XX发了《关于限期办理货款的通知》，并于2016年4月7日向被告雷XX发了《解除商品房买卖合同的通知》，但被告雷XX仍未按照合同约定办理贷款申请手续，也未以其他方式支付剩余房款。综上，被告的行为已构成严重违约，原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告雷XX辩称，一、被答辩人所起诉与事实不符，二者签署的合同依法不应当解除。答辩人与被答辩人签订的合同中房屋面积与当时签合同前销售人员承诺的面积差距过大。合同中约定的面积为89.45平方米，而销售人承诺的是105平方米，并且合同中的房屋格局与当时销售人员承诺的明显不一致，当时承诺的是三室一厅（详见答辩人提供的当时被答辩人的宣传册），而合同中约定的两室一厅，答辩人及其家属曾多次和被答辩人协商，要求被答辩人给予明确的答复与说明（详见答辩人提供的给被答辩人的信函以及快递的送达回执），但是时至今日一直没有一个明确的说法，答辩人及其家属曾多次去K2狮子城XX了解其所购房屋的具体户型，也曾多次进入相同户型的购房者家中，户型确实属于三室一厅105平方米。被答辩人没有履行合同约定的义务，其责任完全在被答辩人，完全是由于被答辩人的不作为造成的，所以答辩人不存在违约的行为，被答辩人要求解除合同不符合事实，恳求法院驳回被答辩人的诉讼请求。二、被答辩人要求违约金于法无据，且明显过高，依法应当驳回其要求违约金的诉讼请求。答辩人之所以没有办理贷款其原因完全在被答辩人。答辩人购房时因首付款不足，被答辩人销售人员在答辩人购房时曾口头承诺，答辩人购房产值款不足部分，被答辩人可以帮忙办理借贷业务，并且利息不高于同期银行利息，当时合同签订时，被答辩人又将利息单方面提高到年息将近百分之三十，双方有关答辩人的借贷问题以及第一条中的问题一直在协商，协商未果，答辩人才没有办理贷款手续，导致答辩人无法办理贷款的原因，完全是由于被答辩人造成的，所以答辩人不存在违约的行为。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条约定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，被答辩人不能举证其损失，其主张违约金于法无据，恳求法院依法驳回起诉主张违约金的诉讼请求。三、被答辩人在诉状中声称曾通知答辩人办理贷款，与事实不符。被答辩人声称2015年10月30日向答辩人发了《关于限期办理货款的通知》、2016年4月7日发了《解除商品房买卖合同的通知》，但答辩人从来没有收到上面两份文件，并且被答辩人仅仅提供了邮寄快递的单据，没有提供答辩人签收的回执，仅此无法证实答辩人收到上面两份文件，被答辩人没有尽到通知义务。综上所述，被答辩人起诉答辩人与事实不相符，恳求法院依法判决，驳回被答辩人诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2014年10月17日签订《商品房买卖合同》及补充协议，被告购买原告开发的位于河北省涿州市的K2京西狮子城XX18号楼2单元801号商品房一套，总价款为702674元。《商品房买卖合同》约定，被告于2014年10月17日前支付首付款282674元，余款420000元，采用按揭贷款的方式支付，还约定了“逾期超过90日后，出卖人有权解除买卖合同”，违约金为总房款的20%。但被告支付首付款282674元，剩余房款至今未付。原告曾向被告发送了《关于限期办理货款的通知》和《解除商品房买卖合同的通知》。本院认为，合同依法成立当事人必须遵守，被告未履行合同规定的义务必须承担违约责任。本案所涉商品房，经案件主办人会同原、被告现场查看，其面积、格局等与合同约定的一致。不存在被告所述面积不一致，三室一厅和两室一厅差异。故被告抗辩理由不足，不予支持。由于合同约定了解除合同的条件已成就，原告主张解除合同的诉讼请求予以支持。但违约金应计算至未履行部分。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百〇七条的规定，判决如下：一、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议。二、被告赔偿原告违约金84000元。三、驳回原告其他诉讼请求。四、上列条款与本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,827元，由原告涿州XX公司负担3,248元，由被告雷XX负担7,579元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审　判　长　　孙XX审判员　　邢　倩二〇一七年十二月二十一日书　记　员　　蔡XX