冒某与江某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

原告冒某。

委托代理人薛雯雯，上海明伦律师事务所律师。

被告江某。

原告冒某诉被告江某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冒某委托代理人薛雯雯到庭参加诉讼，被告江某经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告冒某诉称：原、被告签订房屋租赁合同，由原告承租上海市尚文路XXX弄XXX号一楼房屋，但在2013年9月25日，原告收到房屋权利人的通知，以转租未经其同意为由声明原告承租合同无效并要求原告于2013年11月14日搬离，现要求确认原、被告签订的房屋租赁合同无效，并要求被告返还租金人民币14，925元（按合同约定的年租金人民币27，000元的标准扣除2013年5月15日至2013年10月25日期间租金或房屋使用费后的多余部分）及押金人民币2，500元，另要求被告赔偿经济损失人民币2，990元（包括一个月的租金及房屋中介费）。

为支持其诉请，原告提供了房屋租赁协议、收据、案外人葛某与江某某之间房屋租赁协议、公房租赁凭证、户口簿、解除合同声明、退房证明作为证据。

被告江峰未到庭答辩及提供证据。

经审理查明，上海市尚文路XXX弄XXX号一楼公有房屋承租人为案外人葛乙。2013年3月19日，葛乙之子葛甲将该房屋出租于案外人江某某（江峰之父），租赁期限自2013年3月20日起至2014年4月19日止，双方约定江某某不得将房屋转租他人，如有违反则葛甲有权终止协议。2013年5月10日，江某与冒某就该房屋签订房屋租赁协议，约定租赁期限自2013年5月15日起至2014年5月14日止，年租金人民币27，000元，押金人民币2，500元，另约定若因房屋纠纷而导致冒某无法正常使用的，则由此产生的经济损失由江某承担，协议甲方一栏中记载有葛甲的名字。签约当日，冒某支付江某一年租金及押金合计人民币29，500元。自2013年5月15日起，冒某实际使用承租房屋。冒某另于2013年5月20日向案外人上海快帮信息咨询有限公司支付了房屋中介费人民币740元。2013年9月25日，冒某收到葛甲的解除合同声明，声明称：因承租人江某某与江某父子在其不知情的情况下擅自转租，构成违约，故其与江某某与江茜父子解除合同，转租无效，并要求冒某于2013年11月15日前搬离。2013年10月25日，冒某向葛甲返还了房屋。

本院认为，江某与冒某就上海市尚文路XXX弄XXX号一楼房屋签订房屋租赁协议实为转租合同，并无证据证明江某转租系已征得该房屋出租人葛甲的同意，且葛甲在解除合同声明中亦明确了其认为转租合同无效的意思表示，故本院确认江某与冒某就上海市尚文路XXX弄XXX号一楼房屋签订房屋租赁协议无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因房屋租赁协议无效，江某根据该协议约定收取的租金及押金应予返还，现冒某在按合同约定的年租金人民币27，000元的标准扣除2013年5月15日至2013年10月25日期间房屋使用费后，要求返还多余租金及押金，有法定依据且金额合理，本院予以支持。至于冒某要求江某赔偿经济损失一节；首先，因房屋租赁协议无效，其中的赔偿约定亦无效；其次，在双方签订的房屋租赁协议亦记载有葛甲名字，冒某对于房屋的原承租情况并非一无所知，故其对房屋租赁协议无效本身亦有过错；再次，房屋中介费的收退与本案并非同一法律关系，现不能当然视为冒良勤的损失；最后，冒某并未就其损失情况充分举证；故本院对于其要求江某赔偿经济损失人民币2，990元之诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、确认原告冒某与被告江某就上海市尚文路XXX弄XXX号一楼房屋签订的房屋租赁协议无效；

二、被告江某于本判决生效之日起十日内返还原告冒某租金人民币14，925元；

三、被告江某于本判决生效之日起十日内返还原告冒某押金人民币2，500元，；

四、对于原告冒某其余诉讼请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币331元，由原告冒良勤负担人民币50元，由被告江峰负担人民币281元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审　判　长　　茅德成

代理审判员　　黄　啸

人民陪审员　　王　侃

二〇一四年五月二十二日

书　记　员　　陈佩华