买房是生活中的一件大事，许多人购买商品房之后，都期盼着开发商早日交房，乔迁新居。然而现实中往往事与愿违，开发商迟延交付房屋的例子比比皆是。有些购房者选择忍气吞声，无奈的等待；也有些购房者想要解除合同，退回房屋。那么，开发商迟延交付房屋，购房者是否可以解除合同呢？下面我们来看一看小陈的故事。
案情简介
2018年9月6日，小陈与开发商签订了《商品房销售合同》，开发商将其开发的金香槟1单元第4号、5号房屋出售小陈，价款310万元。合同约定房屋于2018年10月30日交付使用。合同签订后，小陈履行了全部付款义务。开发商未在合同约定的期限内交付房屋。且小陈购买的房屋至2019年10月20日仍未竣工验收。小陈遂提起诉讼，请求解除与开发商之间的《商品房销售合同》，并要求开发商返还购房款及利息。
法院观点
开发商未履行交付房屋的义务，且涉案房屋未验收合格，不具备交付条件，致使小陈不能实现合同目的，其要求解除双方签订的《商品房销售合同》并要求开发商返还购房款及利息的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。
律师分析
吉林雅成专业房产律师认为：开发商迟延交付房屋，满足法定或者约定解除条件的，购房者可以要求解除合同。
1.约定解除。
在合同有约定的情况下，购房者可以根据约定要求退房。通常合同中会明确约定开发商迟延交付房屋超过一定期限，购房者可以解除合同。此种情况下，购房者可以基于合同约定行使解除权，请求解除合同。
2.法定解除。
开发商迟延交付房屋致使不能实现合同目的，购房者可以《中华人民共和国民法典》第563条规定之规定，请求解除合同。在上述案例中，小陈就是基于此项规定行使的解除权。
如开发商迟延交付房屋，购房者可以对开发商进行催告。经催告后在三个月合理期限内开发商仍未交付房屋，购房者可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第十一条之规定，请求解除合同。但合同或者双方当事人对购房者的合同解除权或催告期限另有约定的，从其约定。
综上，开发商迟延交付房屋，满足法定解除或者约定解除条件的，购房者可以解除合同。但要注意解除权行使的期间限制，不同情形下，解除权行使的出斥期间也不尽相同，此处不再赘述。
法律链接
《中华人民共和国民法典》
第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第五百六十四条 法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》
第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
吉林雅成律师事务所 王晓影
