商品房作为特殊的商品，其质保期的约定同样需要符合法律规定。由于广大购房人对此类问题的关注度少、心理准备不足，在前期签订购房合同时对房屋质保问题的条款也不曾在意，导致后期出现房屋质量问题时不知所措，故吉林雅成房产律师整理了相关的法律依据供大家参考：
保修期到底有多长，法律如何规定？房屋质量出现什么样的问题该向谁主张保修和维修的权利呢？从何时起算质保期的开始时间？
一、竣工验收合格后不同主体承担质保责任的期限
1、根据《建设工程质量管理条例》的法律规定，自工程竣工验收合格之日起施工单位对开发商承担保修期内的质保责任。
基础设施、房屋建筑的地基基础和主体结构工程，为设计文件时规定的合理使用年限；屋面、卫生间、房间和外墙面、卫生间等有防水要求的工程为5年；采暖期和供冷期为年季两个周期；电气、排水系统、设备安装和装修工程为2年。其他法律未明确要求的项目可以由发包方与承包方自行约定。
2、开发商自工程竣工验收后将房屋交付使用之日，开始起算对购房人的住宅保修期限。相关法律规定的下列期限，如，地基基础和主体结构在合理使用年限内承担保修不得低于建设单位对开发商的质保期限；屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、冷系统和设备1个周期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他法律未明确要求的项目由房地产开发企业与用户自行约定。
二、购买期房还是现房，质保期不同
如果购买的是期房，开发商将房屋交付给购房者之时，房屋的保修期应该按照法律规定履行建设工程的最低保修期限。如果购买的是现房，交付房屋时已超过施工单位承诺的保修期的，应该参照开发商对购房人的质保规定从交付使用之日起计算，并不得低于最低保修期限。
三、超过质保期，质量问题怎么办？
在正常使用房屋的条件下房屋出现质量问题并还在保修期内，应向开发商及时主张质保期权利，切勿拖延以免超期。如果房屋出现需要维修并超过保修期限的，专有部分需要自行修缮或按物业服务合同约定的服务内容和费用承担的约定进行处理，共有部分包括公共设施等，应经业主大会的启动程序使用物业维修专项基金进行修缮。
总之，房屋保修的期限和起算时间、房屋质量问题的认定，承担质保责任的主体等均有法律规定和自行约定的部分，此类购房合同条款是否更有利于保护购房人和其行权权利的便利性的要素上仔细斟酌。吉林雅成房产律师建议广大购房人把该类问题的关注点加入到购房的决策中。
法条链接：
1、《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
2、《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》规定，住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不低于下列期限：(一)地基基础和主体结构在合理使用年限内承担保修;(二)屋面防水3年;(三)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;(四)墙面、顶棚抹灰层脱落1年;(五)地面空鼓开裂、大面积起砂1年;(六)门窗翘裂、五金件损坏1年;(七)管道堵塞2个月;(八)供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;(九)卫生洁具1年;(十)灯具、电器开关6个月;(十一)其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
吉林雅成律师事务所 李丽丽
