商品房作为特殊的商品，有人甚至倾尽毕生积蓄都在为其买单，一旦买到手的房屋出现质量问题，买受人遭到重大财产损失，还将承受着巨大的心理负担。购房人对不同的房屋质量问题一定要加以区分，以便获得最佳的维权效果。
一、主体结构质量问题或影响正常居住使用的严重质量问题
主体结构质量问题是最为严重的房屋质量问题，按照相关法律规定，商品房在交付之前需要进行竣工验收，如果房屋存在严重的主体结构质量问题，便是不符合交付房屋的法定标准，按照《商品房买卖合同司法解释》第9条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用的，买受人有权向开发商主张退房和赔偿损失。值得注意的是，即使竣工验收合格也并不等同于交付的商品房不存在质量问题，开发商能否以工程质量验收合格为由进行抗辩，还要在个案中对案涉房屋的质量问题进行具体分析判断。
同时，《商品房买卖合同司法解释》第10条还规定了另外一种退房维权情形，即如果因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求退房和赔偿损失。该条司法解释提到的“房屋质量问题严重影响正常居住使用”，不仅包括上文提到的房屋主体结构问题，还应当包括其他质量问题，只要达到房屋质量问题已经严重影响买受人享有房屋的正常使用功能和用途的情形，都应当受该条司法解释的调整。
二、不足以影响正常居住使用的一般质量问题
开发商交付经验收合格但存在质量问题的房屋，买受人有权要求开发商承担房屋修复责任。虽然一般质量问题不符合法定的退房标准，但如果房屋在保修期内，出卖人应当向买受人承担房屋的修复责任。至于房屋保修期到底多长，《建筑工程质量管理条例》予以了明确规定，在开发商交付房屋时交给业主的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》中一般也会体现房屋的保修范围、保修期和保修单位等。如果出卖人在保修期限内拒绝修复，房屋买受人可以自行修复或者委托他人修复，修复费用和造成的损失可以向出卖人主张。广大购房者在房屋出现质量问题时，务必及时向开发商主张维修责任，避免错过维权的最佳时机。
如果万一错过维权期限又该怎么办？根据《住宅专项维修资金管理办法》《物业管理条例》以及《民法典》（物权编）建筑物区分所有权的相关规定，对于房屋过了保修期的专有部分质量问题，业主只能自己承担维修费用，对于共有部分的质量问题则可以通过启动物业维修基金进行修复。
吉林雅成房产律师提醒广大购房者，处理问题要理性，权利救济要及时，交房阶段发现严重质量问题可拒绝收房，收房后发现质量问题要及时且选择正确的救济方式。法律不会保护在权利上沉睡的人，也不会辜负每一个值得救济的权利。
吉林雅成律师事务所 吴国忠
