殷女士和商女士是一对闺蜜，人生中每一个重要时刻，彼此都未曾缺席。为了更好的相伴终老，两人遂在同一楼盘项目中，选择了对门的两套房屋。为了不给子女增加经济负担，两人都选择了按揭贷款买房。
2019年10月，两人前后在售楼部支付了各自的购房首付款，银行贷款却没能按期发放。后来了解到，因两个老人年龄大且月收入低，除去生活基本开销外，根本无法覆盖银行月供，除非能提高首付比例，否则银行不予贷款，两个老人的心一下子跌入谷底。毕竟首付款已用尽了两个老人各自的积蓄，已无力提高首付比例。房子肯定是买不成了，那么现在能否拿回首付款成了两人最担心的问题。
2020年9月10日，两人均以解除合同和返还首付款作为诉求，将开发商诉至法院，但二人的法院判决结果却大相径庭，殷女士顺利地拿回了全部首付款，而商女士不仅没买到房，甚至连首付款也没能拿回来，这是为什么呢？
原来在殷女士与开发商签订的购房合同中有这样一个条款：“如果因为国家政策或银行政策原因，购房人无法获批或者无法全额获得贷款的，合同双方互不追责”。殷女士便据此起诉开发商，后拿回了已支付的全部首付款。再看商女士与开发商签订的购房合同，里面也有类似的条款，但合同约定内容为：“如购房人无法获批或无法全额获得贷款的，应当一次性支付剩余房款或补足贷款”。所以，现如今商女士被开发商反诉至法院，要求其一次性支付剩余房款，并要求其支付逾期付款违约金。
上述两种不同的合同约定在我们代理过的房屋买卖合同案例中屡见不鲜，作为购房人读到此处可能都会在心里为商女士打抱不平，说这开发商太坑人了，为什么同一楼盘的购房合同还能整出这么多花样呢？这明显就是不平等条约。其实无论实际上买卖双方地位平等与否，至少购房人是有知晓合同内容的权利的，签合同本身就是一个沟通的过程，双方能协商一致则签订合同，确实无法达成一致的则放弃交易。在此，吉林雅成房产律师给有购房需求的朋友提出以下两点建议：
首先，购房人在与开发商签订购房合同时，一定要仔细阅读开发商提供的合同的每项条款，对晦涩难懂的部分请开发商详细解释，且在购房过程尽量录音录像。同时也可以请专业的房产律师陪同购房，或者要求开发商提供合同模板，请专业的房产律师解释分析，然后再决定是否签订购房合同。
其次，在合同中对“贷款不能或无法获得全额贷款”的条款并无约定的，可以要求开发商增加补充条款，建议补充内容为：“购房人无法办理贷款或无法全额获取贷款的，购房人可以解除合同”，并且将无法办理贷款的原因范围尽可能扩大，例如工资水平、户口，银行内部审核政策、个人征信、国家政策等原因，这样购房人届时主张解除合同的理由则更充分。
有的购房人看到此处可能会问，如果已经签订的合同中没有“贷款不能或无法全额贷款的约定”，能否主张解除合同呢？后续我们会为大家讲解。
吉林雅成律师事务所 王敏
