一、免责条款的产生背景
随着人们经济条件的不断提高、购买商品房的需求日益增长、商品房买卖的数量不断攀升，随之产生的法律问题日益突显。很多不良商家为了获取更多的经济利益会降低商品房的质量、减少建筑开发的成本。丰富的经营经验让开发商对自身房源的痛点及风险了然于胸，为减少日后因房屋建设的不确定性所承担的风险以及责任，他们往往会利用自身的优势地位，在制作商品房买卖合同的时候设定相当数量的免责条款，为其日后迟延交房或者延期办理产权证等一系列不合规行为搭建好保护盾。
二、免责条款的含义
免责条款是指合同中约定的限制或免除一方当事人承担合同责任的条款。
免责条款可以分为两类：一是限制责任条款，即将当事人的法律责任限制在某种范围内的条款。例如，在商品房买卖合同中规定，卖方逾期交房的赔偿责任不超过总房款的1%。二是免除责任条款，约定在某种违约情形，违约方完全不承担违约责任。例如，在商品房买卖合同中规定，“对由于施工单位的过错造成的损失，开发商不承担责任”，就属于免除责任条款。
三、免责条款的法律效力
设立免责条款开发商就一定可以高枕无忧了吗？这些条款真的具有法律效力吗？答案是否定的。开发商的免责条款通常在法律上属于格式条款，法律对格式条款的效力有明确的约定。
根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第二款规定，当事人双方签订的合同中含有格式条款或相关规定的，合同提供方应当严格遵守公平原则，应当采用足够引起相对方注意的方式提醒其注意到条款当中限制其权利、加重其义务的条款，对于减轻或免除己方义务的条款也应当以适当合理的方式提醒对方注意。如果相关条款涉及到对方的重大利害关系，应对该条款内容予以释明。如果提供方未尽到提示说明义务，相对方可以主张该条款不作为合同内容。
根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条第二款、第三款规定，合同提供方不能以任何方式限制、排除对方的主要权利，也不能以任何方式免除、减轻己方的主要义务，否则该条款无效。
根据《中华人民共和国民法典》第五百零六条规定，如果开发商在合同中事先约定的免责条款因故意或重大过失致使购房者经济受到损失的，该条款应被认定为无效。
四、如何防范免责条款的风险
面对开发商设置的免责条款，作为购房者应如何进行风险防范？首先，购房者应当树立法律意识和权利意识，在与开发商进行交涉的时候应当具备相应的风险认知能力；其次，购房者在签订商品房买卖合同时，应仔细阅读合同中的权利义务条款，尤其对涉及责任承担以及风险转移的条款应具备一定的敏感性。如果遇到自身能力范围内不能较好判断风险的条款，应及时咨询专业律师，让其提供专业的法律意见，避免陷入“法律陷阱”、让自身的财产遭受损失。
吉林雅成律师事务所 孙明欣
