在商品房的销售过程中，开发商往往会通过各种形式的广告对其所售楼盘的质量、环境、设施等进行宣传。但由于我国商品房市场管理机制尚不健全，对销售广告缺乏有效的规范管理，开发商为获取最大化利益，在销售商品房时往往会做出一些虚假以及夸大不实的宣传。因此，由商品房销售广告而引发的纠纷已成为现今房屋买卖的主要问题之一。
针对商品房销售广告中的内容对开发商是否具有约束力这一问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”。我们通过以下三个问题来对上述条文进行解读。 第一个问题 要约邀请和要约的区别是什么？要约邀请指的是希望他人向自己发出订立合同的意思表示，一般情况下对于双方没有法律约束力。要约是向他人提出明确条件作出希望订立合同的意思表示，要约一经发出，即对要约人具有法律约束力。 第二个问题 在什么情况下，销售广告和宣传资料的内容被认定为要约？需要同时满足以下四个条件： （一）广告涉及的内容应在商品房开发规划范围之内； （二）广告内容针对的是房屋及其相关设施； （三）所作的说明和允诺必须具体且确定； （四）广告的内容必须对合同的订立以及房价的确定具有重大影响。 第三个问题 开发商不兑现广告与宣传内容，应当承担什么样的责任？如果该销售广告和宣传资料被视为要约邀请，在未订入合同的情况下，不视为合同内容，开发商不承担合同项下的违约责任。如果该商品房销售广告被视为要约，即便开发商在宣传中所作说明和允诺没有载入商品房买卖合同，根据法律及相关司法解释的规定，开发商违背承诺则依法应当承担违约责任。 法律依据 ● 《民法典》第577条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 为有效防范此类纠纷的发生以及正确解决此类纠纷，雅成专业房产律师团队建议您，在购买房屋时，应当对销售广告以及宣传资料进行仔细了解。当遇到法律纠纷时，及时向律师寻求帮助，通过法律手段保护自己的合法权益。 吉林雅成律师事务所 段酉钰 律师
