赵芳律师
律师观点分析
一、 案件概述：
当事人畅某于2019年9月与深圳市某公司签订《深圳市房地产认购书》及补充协议，约定认购恒大时尚慧谷二期两套房产，约定分期付款，半年支付一次，后畅某因疫情原因导致资金周转困难，2020年3月这一期房款未按时支付，后某公司销售人员联系畅某多次表示不需要支付滞纳金，一直催着畅某赶紧缴纳购房款。2020年11月深圳某公司向畅某发出《合同解除通知书》表示已缴纳的首付款不予退还，还需按照已缴纳购房款的50%支付违约金。但这份合同解除通知书并未引起畅某的注意，认为系深圳某公司的营销手段。因为之前销售人员多次口头说过，于是2020年12月、2021年3月分别向某公司又支付了购房款合计80万，后一直未与某公司联系，某公司收到购房款也未及时与畅某联系，直到2021年7月畅某得知自己认购的两套房已转卖给别人了，才引起重视，与某公司沟通退款事宜，公司一直不退且让畅某承担违约金，于是引发纠纷。
二、 委托经过
畅某经朋友介绍转发《合同解除通知书》给我，咨询这个有法律效力吗？之前支付的钱能是否要的回来？我问她除了签订《深圳市房地产认购书》及补充协议外是否签订《商品房买卖合同》？她表示记不清楚到底签署没有？但是我帮她把《商品房买卖合同》是否签署会造成两种法律后果及诉求方案都帮她做了分析，感觉本律师比较专业靠谱，于是委托本律师代理。
三、 办案过程：
本律师接受案件后，首先指导她固定证据，查找之前签署的文件资料，收条收据等，查找聊天记录截图。还有电话给首次接待他们的销售人员确认签了哪些合同？当时如何承诺的，必要的时候电话录音固定补充证据。确认是否签署过《商品房买卖合同》？这个直接决定双方的法律关系及本案的诉讼策略及诉讼请求标的额。本律师开始按照没有签署准备方案，后经过她回忆又确定签署了，导致诉讼策略改变（直接导致损失4万元）。其次，确定涉案房屋是否已经出售并已登记？本律师接受委托后前往不动产登记中心查询。最后，综合分析是否可以诉求对方一房二卖，主张对方承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿。
四、 判决结果：
判决深圳市某公司承担返还畅某所有购房款且支付从支付购房款时到清偿完毕止的资金占用利息。
五、 律师观点：
1、房屋买卖是一件大事儿，期间所签任何书面文件、收据都要妥善保管，以便后续维权需要。委托人提供信息一定要准确，像本案虽然胜诉，当事人畅某比较满意，但是本律师认为还是有些小小遗憾的，感觉这个案子打的比较保守其实还可以做的更好。但是为什么不做到，责任不在本律师，而是在当事人畅某提供的信息上。根据她提供的信息我们准备的诉讼请求及庭审策略是按照商品房销售合同来的，但实际上她根本没有签署《商品房买卖合同》，庭审上对方也没有他的合同，只有预售合同，导致我们双倍定金没及时主张。
2、本案双方签订了《深圳市房地产认购书》及补充协议，虽然约定了房屋位置、总价及付款方式，但未约定交付使用条件及日期等房屋买卖合同的主要内容，根据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《商品房销售管理办法》仅仅构成预约合同，因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。
3、是否可以主张“一房二卖，让出卖人承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿”呢？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”该条已删除，法院不再支持一倍赔偿。
六、 法律依据
《民法典》第四百九十五条 【预约合同】当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等,构成预约合同。
当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的,对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人
第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第八条（该条于2020年12月29日修改删除） 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
《商品房销售管理办法》
第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。