钱X、朱X等商品房预售合同纠纷民事一审

律师观点分析

原告：钱X，男，住云南省大理白族自治州。

原告：朱X，女，住云南省大理白族自治州。

二原告共同委托诉讼代理人：张鹏宇，云南辉进波律师事务所律师，特别授权代理。

被告：大理某建设有限公司，住所地云南省大理州。

委托诉讼代理人：何XX、王XX，云南XX律师事务所律师，特别授权代理。

原告钱X、朱X诉被告大理某建设有限公司（以下简称建设公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱X、朱X及其委托诉讼代理人张鹏宇，被告建设公司的委托诉讼代理人王XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告钱X、朱X向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》；2.请求判令被告返还原告已支付的购房款926292元，并判令被告承担原告自支付购房款之日起至全额返还之日止的利息，暂计算至2021年2月25日利息合计为112389.64元（详见利息计算清单）；3.请求判令被告承担原告支付的公证费700元；4.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告以出让方式取得坐落于大理市某地块的建设用地使用权，该地块国有土地使用证号为：X，用途为居住用地，被告经批准在该地块开发建设的商品房项目核准名称为：X。两原告系夫妻关系，经实地查看后于2018年7月25日决定购买由被告开发的上述商品房的X幢XX室，该套商品房预测建筑面积135.82平方米，套内建筑面积112.42平米，按套计算该商品房总价款为926292元整，按双方约定，原告同日向被告支付了首期购房款376292元整，被告向原告开具了收据，剩余550000元购房款由原告向银行申请贷款支付。2018年7月29日原被告就上述X幢XX室商品房买卖签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编码为：X）、《合同补充协议合同》，就上述X幢XX室商品房买卖的价款、付款方式、交付条件、房屋交付日期等事项作了约定。2018年9月10日云南省大理白族自治州某公证处就原被告的签约行为出具了公证书。随后原告向某行大理州分行申请个人住房按揭贷款，贷款金额550000元，贷款期限20年，贷款利率实行浮动利率，即基准利率上浮20%，每年1月1日调整一次。2018年10月30日原告贷款获得批准放款，所贷款项按约定全额支付至被告账户，至此原告按合同约定完全履行了自己的合同义务。2019年12月20日为双方合同约定的商品房交付截止日期，但被告开发的商品房并未如期竣工，原告多次与被告沟通协商，但截至起诉之日被告无法给出竣工的合理预期，目前建设工程处于停工状态。据此，原告认为被告的逾期交付商品房的行为已经构成根本性违约，且因被告的违约致使原告不能实现合同的目的，原告现在不但不能如期使用自己所购买的商品房，每月还要按时偿还按揭贷款，截至起诉之日原告已经连续偿还了近28期的按揭贷款。因被告交房遥遥无期，为维护自身合法权益和减少不必要的损失，原告特向贵院起诉，主张解除双方签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，并判令被告赔偿原告产生的全部利息损失，虽然双方签订的合同中约定了逾期交房按每日10元的标准支付违约金，但该违约金的约定明显低于原告实际造成的损失，请求贵院按同期银行的贷款利息判令被告承担违约责任，依法支持原告的全部诉讼请求。

被告建设公司辩称，1.原被告双方签订的商品房买卖合同预售和补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，原被告双方应当按约履行合同义务，买卖合同第十一条约定，被告应当在2019年12月20日前向买受人交付该商品房，但是2018年12月22日云南省政府办公厅发布《云南省人民政府办公厅关于成立洱海保护治理工作领导小组的通知》，要求全面停止洱海某开发区建设，2020年2月21日上级政府主管部门下达复工通知后，又因新冠肺炎疫情致使工人无法复工，导致被告所建设的项目无法按期交房，政府政策变化及新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，被告未按期交房不是被告的主观意愿造成。商品房买卖合同（预售）第十二条约定：除不可抗力外，被告未按期交付房屋，被告按照预期时间每日10元支付违约金，本案合同已明确约定，被告未按期交付，原告无合同解除权。且被告已经在微信公众号及《大理日报》登报公告于2021年6月30日前交房，且被告愿意承担继续履行合同的违约金或自交房之日起免除业主30个月物管费两种方式任选一种对原告作出补偿。因此，本案合同目的可以实现，原、被告双方应当继续履行合同义务。2.因原被告双方应当继续履行合同义务，就不存在被告向原告返还购房款、利息的问题。3.公证费是因为原告进行按揭贷款而引发的费用，如果原告一次性付款就不存在公证费的支出，因此，公证费应当由原告自己承担。

本案当事人围绕诉讼请求依法向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认本案事实如下：X

本院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，解除的条件成就时，解除权人可以解除合同。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按约定履行。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告按照合同约定已经向被告支付了相应的款项，按照合同的约定被告应于2019年12月20日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告，但是被告未能按期向原告交付房屋。经庭审询问，涉案房屋尚无测绘报告、竣工报告，短期内不满足交房条件，应视为原告合理催告，被告仍无法履行合同。致使原告合同目的不能实现。原告要求解除《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失等违约责任。本案导致合同解除是因被告违约，未能按约向原告交付房屋所致，因此，涉案合同解除后，被告收取的房款应当返还给原告，并承担违约责任，故原告请求被告返还已付房款926292元及向原告支付资金占用期间利息的诉讼请求，本院予以支持。原告主张违约资金占用期间的利息，其中，对于首付376292元所产生的资金占用费，原告要求自2018年7月26日至2019年8月19日以年利率4.35%计算（376292元×4.35%/年÷365天×390天=17489.85元），2019年8月20日至2021年2月25日以年利率4.25%计算（376292元×4.25%/年÷365天×556天=24361元）以及自2021年2月26日起按年利率4.25%计算至清偿完毕之日止所产生的利息的诉求符合法律规定，本院予以支持；对于银行贷款550000元，原告要求自2018年11月30日至2021年5月30日，共31期产生的利息80339.08元，以及自2021年5月30日起以全国银行间同业拆借中心公布的（一年期）贷款市场报价利率计算至清偿完毕之日止所产生的利息，不违反法律规定，本院予以支持。因洱海保护停止海X开发，确实影响了涉案房产的建设，但2020年2月已经恢复建设，对被告因不可归责于被告的事由及不可抗力导致被告逾期交房，本案应当依据合同约定继续履行合同的抗辩，本院不予以采纳。另，公证费700元系原告为购买房屋作出的实际支出，后因被告违约致原告产生该笔损失，故应由被告承担。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第（三）、（四）项、第五百六十六条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、解除原告钱X、朱X与被告大理某建设有限公司于2018年7月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》。

二、被告大理某建设有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告钱X、朱X购房首付款376292元，并承担该笔首付款自2018年7月26日至2021年2月25日的资金占用费41850.85元，以及自2021年2月26日起按年利率4.25%计算至清偿完毕之日止所产生的利息。

三、被告大理某建设有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告钱X、朱X购房贷款550000元，并承担该笔贷款自2018年11月30日至2021年5月30日的利息80339.08元，以及自2021年5月30日起以全国银行间同业拆借中心公布的（一年期）贷款市场报价利率计算至清偿完毕之日止所产生的利息。

四、被告大理某建设有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告钱X、朱X公证费700元。