买卖房屋纠纷解决过户问题

律师观点分析

作为原告代理律师，成功为当事人争取合法权利。

原告李某、顾某向本院提出诉讼请求：1.判令被告龚某继续履行合同，配合原告办理房产过户手续；2.判令被告龚某支付原告以1,120,000元为本金，按每日千分之五，自2018年7月10日至判决生效之日止的逾期过户违约金，违约金最高主张100,000元；3.判令被告龚某承担本案所有诉讼费用；4.判令被告某公司对上述第2项、第3项诉讼请求承担连带责任。事实和理由：2015年6月1日原告与被告龚某在中介方被告某公司的见证下签订了位于上海市闵行区房屋的房屋买卖合同。约定房屋总价款为人民币1,120,000元整，房款共分四次支付。自2018年7月2日起，该房屋产权证即满3年，符合上市交易条件。依据双方的购房合同约定，被告龚某应当在该房屋限制期届满后7日内配合原告办理产权过户手续。期间，原告曾经多次通过口头、电话甚至发律师函催促被告龚某尽快配合办理过户手续,但被告龚某始终以各种理由推脱拒绝配合，甚至提出要求原告额外增加300,000元才愿意配合办理过户手续。被告龚某的行为严重违反了双方购房合同，依据合同约定被告龚某应当向原告支付违约金。综上所述，原告认为，被告上述行为已严重损害原告合法权益。

被告龚某辩称，同意继续履行合同，但其需要配合的是原告李某办理房屋过户手续。因为原告李某限购造成不能网签，故被告龚某无违约行为。原告顾某不是本案适格主体，根据合同相对性，仅在特定人之间，因此合同相对方之间提出相互请求。2018年7月2日起被告龚某一直积极配合原告李某办理过户手续，且多次与原告李某磋商，前期的见面均是被告龚某提出，不存在原告说的被告龚某不配合。被告龚某没有违约，如果法院认定违约，则原告李某主张的违约金过高。

被告某公司辩称，根据上海市动迁房的交易流程，在2018年3月联系过原告方与被告龚某，三证中两证满三年即可交易，涉案房屋在2018年4月就可以上市交易，作为中介公司其已经在第一时间通知原告方与被告龚某双方来办理手续，其也多次与原告方及被告龚某沟通，现本单交易的问题出在原告李某的限购以及原告顾某是否能上房屋买卖合同名字的问题。就其操作流程，两原告系夫妻，是共同体，只要一方签字，都是以家庭为单位的，在签订正式的房屋买卖合同时也会询问谁登记上产证。

本院经审理认定事实如下：原告李某与原告顾某系夫妻，于2009年8月8日登记结婚。

2015年6月1日，原告李某（购买方、乙方）与被告龚某（出售方、甲方）通过被告某公司居间介绍签订了《上海市闵行区房屋出售转让合同》，约定：第一条、房屋转让价款：甲乙双方经友好协商，就闵行区房屋，建筑面积76.18平方（暂测），一致同意成交，并约定该房屋转让价款为1,120,000元整，此价格系甲方到手价，包含房屋的维修基金、水、电、煤气初装、有线电视初装以及办理以甲方为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》所需要的费用和税费（但不包含因为甲方或者甲方家庭所产生的遗产税）。该房屋自带固定设备（含全部）、装饰（若有）等均包含在房屋转让价款内乙方无需另行支付。第二条、房屋价款的付款约定：一、甲乙双方约定，乙方将上述该房屋价款分4次支付甲方，具体付款期限以及金额如下：1、乙方与甲方签订该合同当日向甲方支付定金20,000元；2、乙方于交房拿钥匙当日向甲方支付房价款680,000元；3、乙方于拿到以甲方为权利人的《上海市房地产权证》当日向甲方支付房价款250,000元；4、乙方于该房屋交易限制期满后7日内甲乙双方共同前往交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单据当日，直接支付170,000元。第三条、税费约定：甲乙双方经友好协商，以甲方为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》所需要的费用和税费由甲方承担，以乙方为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》所需要的费用和税费由乙方承担。第六条、签订《上海市房屋土地资源管理局》制定、《上海市工商行政管理局》监制的网络版商品房《上海市房地产买卖合同》及房地产交易中心交易过户的约定：甲乙双方约定，按合同约定的交易方式，在有关规定允许该房屋上市交易限制期满后（甲方产权证办理完毕后）7个工作日内甲、乙双方约定签订上海市房地局网络版商品房《上海市房地产买卖合同》后甲乙双方进行该房屋的产权过户，收件收据由乙方领取并保管供乙方领取该房屋以乙方为权利人的新产证使用，甲乙双方无异议。若甲乙双方中任何一人未能按照上述条款履行合同，将按第二十条承担违约责任。第八条、产证产权登记过户的约定：……该房屋符合规定可以上市交易后，甲方必须配合乙方办理该房屋交易相关审税、贷款事宜及过户办证手续，如可以上市交易日因甲方拖延超过7天，或者甲方进行一房二卖、抵押他人或者其它原因导致乙方不能顺利取得产权，严重损害乙方利益的，甲方需按本合同第十二条约定给予乙方赔偿，第三方负连带责任（中介方）。第九条：……五、甲方未按约定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任：1、甲方逾期不办理相关房屋交接手续，每逾期一天，则按该房屋转让总价款的千分之五支付违约金。2、甲方逾期不办理相关房屋交接手续超过15天的，乙方按照本合同第十二条向甲方追究违约责任。第十一条、特别约定：……4、在甲乙双方签订本合同之日直至办理乙方名下为产权人期间，乙方有权变更、增加、减少买受人，甲方无偿配合，如乙方转让，甲方配合乙方或者乙方指定客户签订该房屋转让协议，乙方客户支付本房的本金以及溢价部分所得利益由乙方支配，如房价下降，贬值风险由乙方承担，甲乙双方认真阅读本条款均无异议。第十二条、违约责任：如本合同一方违反包括但不限于甲乙双方义务的所有违约行为，另一方有权依法采取针对违约方的一切行动以弥补其因违约方的违约行为所蒙受的损失。一、甲方违约责任：1、甲方反悔不出售（或者变相上涨房价）该房屋给乙方的，则甲方应按照该合同成交价的两倍赔偿乙方（计2,240,000元）并于5个工作日内向乙方支付违约金。2、甲方应返还乙方已经支付的房款及已付款的银行同期房贷利息，并同时承担高于乙方对房屋装修费用两倍的补偿和利息。二、乙方违约责任：1、乙方反悔不购买该房屋，则乙方按照该合同成交价的两倍赔偿乙方（计2,240,000元）并于5个工作日内向乙方支付违约金。2、乙方未按约定付款金额和付款期限支付房款，每逾期一日，乙方应向甲方支付总价款的千分之五进行计算违约金。第十六条、不可抗力和客观因素：……因一方的客观不能而导致延期交易限制期届满但未能过户（产权变更登记）的情况发生，从预期（逾期）之日起，违约方须向守约方支付预期（逾期）违约滞纳赔偿金，每逾期一日，则按照该房屋市场价转让总价款的千分之五进行赔偿。

2015年6月1日，被告龚某出具房款收据，确认收到原告李某购房定金20,000元；2015年6月10日，龚某出具房款收据，确认收到原告李某购房款680,000元；2015年10月10日，龚某出具房款收据，确认收到原告顾某购房款250,000元；

2018年7月22日，原告龚某与被告李某签署协商记录，有关上海市闵行区房屋买卖甲乙双方协商记录

另查明，2015年7月2日，上海市闵行区房屋核准登记在被告龚某名下，被告龚某办理完涉案房屋产权证后将房屋产权证交予原告李某保管。

还查明，因原告李某非上海户籍，根据其缴纳社保的记录，其单独作为房屋购买人系属限购，但两原告作为整体，有购房资格。

审理中，两原告将房屋尾款170,000元交至法院帐户由法院代管。

上述事实，由两原告提供的结婚证、房地产权证、收款收据、付款凭证、《上海市闵行区房屋出售转让合同》、协商记录等证据及双方当事人的陈述予以证实。对于两原告提供的中介费收据，与本案没有关联性，本院不予采信。两原告提供的律师函，没有收寄凭证，被告龚某否认收过到，故本院不予采信。

本院认为，原、被告签订的《上海市闵行区房屋出售转让合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。现涉案房屋小产证已满三年，符合过户条件，被告龚某应当配合过户。本院注意到，签署转让合同时，购买人仅为原告李某，因房产政策的变化，李某个人没有购房资格，故《上海市闵行区房屋出售转让合同》无法继续履行。本院注意到，双方合同中约定了原告李某有权变更、增加、减少买受人，现其要求增加其妻子顾某作为共同购买人符合合同约定，故两原告要求被告龚某办理上海市闵行区房屋的过户手续的诉讼请求于法不悖，本院予以支持。两原告要求被告龚某支付违约金，然本院注意到，原告李某与被告在合同中并未就被告龚某逾期过户约定违约金，且考虑到迟延过户的原因在于原告李某要求增加购买人所致，原告方也未因延迟过户而产生实际损失，故对于原告方要求被告龚某支付违约金的诉讼请求本院不予支持，原告方要求被告某公司承担连带责任亦无依据，本院不予支持。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：

一、被告龚某于本判决生效之日起十日内协助原告李某、顾某将上海市闵行区房屋产权过户登记至原告李某、顾某名下，因房屋产权过户产生的税、费由原告李某、顾某负担；

二、原告李某、顾某于收到房屋过户登记收件收据后三日内向被告龚某支付房屋尾款170,000元；

三、驳回原告李某、顾某其余诉讼请求。

一、被告龚某于本判决生效之日起十日内协助原告李某、顾某将上海市闵行区房屋产权过户登记至原告李某、顾某名下，因房屋产权过户产生的税、费由原告李某、顾某负担；

二、原告李某、顾某于收到房屋过户登记收件收据后三日内向被告龚某支付房屋尾款170,000元；

三、驳回原告李某、顾某其余诉讼请求。