房屋租金是否支付应由谁来举证

律师观点分析

案情简介：2011年5月14日，被告安福XX与原告王某某、孙某某签订《商铺委托租赁经营合同》一份，约定原告将自己合法拥有产权（经营权）的安福XX商铺两处委托被告安福XX统一租赁经营；租赁期限自2011年5月1日至2020年12月31日止。安福XX以固定回报率、现金方式支付原告租金：第一年至第三年租赁收益为总房款的6%，第一年租金为30812元人民币。第四年至第六年租赁收益为总房款的6.5%，第七年至第十年租赁收益每年为总房款的7%。年租金每半年一付，提前10天支付。

上述合同签订XX安福XX将上述商铺租赁给江苏欢乐买商贸有限公司使用。XX安福XX将其与江苏XX公司签订的包含原告房子在内的租赁合同中的权利义务全部转让给了XX公司，由XX公司收取租金再支付给原告等其他房屋所有人。

安福XX支付租金至2016年底，其XX未再支付租金。原告遂诉至法院请求解除双方之间的商铺委托租赁经营合同，并支付2017年至2018年两年的租金。

一审法院审理认为：原告已经按照合同约定将房屋交付给被告使用，被告也支付了一部分租赁费用。商铺委托租赁经营合同约定，合同到期日为2020年12月31日。合同到期XX，双方没有续租。故，原告要求解除与被告《商铺委托租赁经营合同》的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律XX果。本案中原告主张被告尚欠其租金107844元，原被告之间并没有进行对账结算，原告没有提供相关证据证明其该主张。故，本院不予支持。被告安福XX、XX公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应依法缺席判决。据此判决解除原告与被告徐州市XX公司签订的《商铺委托租赁经营合同》，驳回了原告的其他诉讼请求。

原告对该判决不服，认为一审法院错误的分配举证责任，遂上诉至徐州市中级人民法院，二审期间上诉人基于房屋已于2019年被其收回并占有使用，遂变更了诉讼请求，仅要求支付100000元租金。

二审法院审理认为：涉案《商铺委托租赁经营合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规强制性规定,真实有效。合同签订XX,上诉人作为出租人按约提供了租赁商铺，被上诉人安福XX作为承租人应当按照约定支付租金。本案中，上诉人认可涉案房租支付至2016年12月31日，现诉请被上诉人安福XX支付2017年1月1日至2018年12月31日的房租。第一，上诉人主张根据合同约定的“第七年至第十年租赁收益每年为总房款的7%”计算每年房租，对此，被上诉人安福XX、XX公司未到庭抗辩。经本院检索安福XX、XX公司涉及本案购物中心的相关房屋租赁合同纠纷案件，租金的计算方式也是以双方当事人签订的合同为参考依据，故上诉人在本案主张以双方合同约定的条款计算本案租金，本院予以确认。第二，本院作出的生效（2020）苏03民终3883号裁判查明，涉案商铺所在购物中心由被上诉人安福XX、XX公司出租给案外人江苏XX公司使用至2017年12月29日，且江苏XX公司在2018年3月以及2018年5月23日仍有对涉案购物中心进行电梯拆除以及鉴定的占有使用行为。现上诉人认可在2019年下半年自行收回涉案商铺，在被上诉人安福XX、XX公司未到庭抗辩情况下，结合案外人江苏XX公司在2018年5月仍存在占有涉案购物中心的事实，而被上诉人安福XX返还涉案房屋确需一定时间的情况下，上诉人主张2017-2018两年租金具有事实依据。现上诉人诉请被上诉人支付租金100000元，并未超过合同约定的租金，本院予以支持。第三，XX公司应否承担责任问题。上诉人提供的《补充协议》仅是XX公司、安福XX以及案外人江苏XX公司关于安福XX与江苏XX公司之间房屋租赁合同的三方约定，并无证据证明安福XX或XX公司已就上述合同内容通知上诉人，故根据合同相对性原则，上诉人仅能要求安福XX支付相应租金。最终二审法院撤销原判，改判被上诉人安福XX支付上诉人租金100000元。

律师评案：本案是一起租赁合同纠纷，合同签订合法有效XX，出租人有依约交付租赁物的义务，承租人有依约支付租金的义务。本案涉及租金支付情况举证责任如何分配的问题，根据民事诉讼法的基本举证规则，“谁主张谁举证”，原告认可被告支付至2016年底的租金，对此构成自认，法院予以确认并无问题，但原告主张被告拖欠2017年至2018年两年的租金，此时的举证责任转移到了被告身上，应由被告举证证明其已经支付了该两年的租金或者存在不应当支付该两年租金的情形，一审法院错误的将举证责任分配给原告，律师以该理由提起上诉，二审法院在查清被告需要支付租金的前提下，依法予以更正，认为举证责任应由被告承担，但被告未到庭，应自行承担不利法律XX果，遂判决被告支付相应的租金。

本案代理律师为江苏XX立律师。