近年来，当事人因房屋权属发生争议，一方持房屋产权证，另一方则以房产管理部门为被告，要求撤销该房产证的案件不断出现，成为司法实践中困扰审判工作的难点问题。这些案件从表面上看是不服产权登记部门的登记行为，但实质上是对房屋的权属发生争议。依据现有的法律规定，登记机关并没有权力裁决房屋的产权归属，房产登记只是行政机关对相对人之间房产权属关系与状态的认可和证明，其进行的登记审查只是国家对房屋权属变动进行的必要监控和管理。房产登记部门只能审查当事人提供的申请材料是否符合法律规定的登记条件，而无权超出材料本身来认定财产的归属。下面我们通过实践中的一个案例对此类案件进行分析、探讨。

一、基本案情

王某于1988年居住于某区的平房，建筑面积为36平方米，长达20年之久。该房是是王某所在单位职工张某将其父遗留的一处36平方米无照房献给单位，该单位将此房作为公有财产分配给王某，同时该单位为张某分配了一室楼房。此后王某一直居住于此房，此房与张某弟弟（以下称张弟）的房屋连在一起，分别为东西屋。张某将该房的建筑许可证交给了王某。1994年该单位给王某出具了介绍信，让王某办理房屋产权证，但王某到房产部门办理时，因建筑许可证是张某父亲的名字，而且该房与张弟的住房面积是连在一起的，房产部门没予办理。王某将建房许可证交给张弟，请求张弟帮忙办理此事，但张弟以后一直推拖，也未将建房许可证归还给原告王某。2008年该房动迁，刘某拿着该房产权证，称张弟已将此房卖给他了，让王某搬迁。王某到产权部门调查，知道该房已于1994年以继承为名更到张弟名下，面积是72平方米，其中包括王某的36平方米。张某办理产权登记时向产权部门提交了公证书及私有房产继承申请书，王某单位在私有房产继承申请书上加盖了公章。张弟于2008年将此房卖给刘某。纠纷发生后，王某以市建设局为被告，向法院提起行政诉讼，请求法院判令撤销被告将该房全部产权更名为张弟的行为，依法将该房的一半产权更名为王某。

二、关于房屋产权登记

该纠纷发生后，王某以产权部门为被告提起行政诉讼，王某能否有效的维护自己的合法权益？我们首先要了解房屋产权登记的相关问题。

房屋产权部门的产权登记行为是行政确认行为的一种，其本身并不创设新的权利义务关系，登记的作用在于推定了其所确认的民事法律关系的合法性。登记机关对相对人申请登记的事项依照法律规定进行审查，是否给予登记完全取决于相对人的申请是否符合法律规定的条件而不是登记机关的主观意志，登记机关并不能以自己的意志决定相对人是否享有权利。登记机关所进行的审查是形式上的审查，即审查当事人是否提交了办理登记所需的材料，有无违反国家法律的禁止性或限制性规定，材料之间内容是否一致等。因此，房屋产权登记中登记机关不享有自由裁量权。房屋权属的民事法律关系实质上是否有效，属于民事诉讼的范围，登记机关不进行实质性审查。

??三、案件评析

??人民法院收到此案后，对此案进行了立案审查。发现该案表面上是房屋产权登记纠纷，实质上是行政相对人与第三人之间就房屋权属发生的争议，与登记机关并无实质性争议。另外，行政诉讼也具有其局限性，《中华人民共和国行政诉讼法》规定，人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查，因此，对王某提起的行政诉讼，人民法院只对登记机关的具体行政行为是否合法进行审查，不能以房屋权属的民事法律关系实质上是否有效进行裁决，来判决维持或撤销登记机关的行政行为。人民法院在行政诉讼中认为登记机关尽到了合法性审查的义务，就会判决维持颁发房屋产权证的具体行政行为。而当事人进行诉讼其目的是维护自身的合法权益，不能从人民法院审理行政案件的特点考虑，只能从房屋权属的实质法律关系考虑。如果人民法院对被告的具体行政行为是否合法进行审查后，认为登记机关在登记时尽到了合法性审查的义务，依法维持了登记机关的具体行政行为。当事人就会认为房屋所有权应该是我的，为什么还会在行政诉讼中败诉呢？就会对人民法院判决的公正性产生怀疑，不会服判息诉。这样既不利于当事人有效地维护自身的合法权益，也不利于法院判决的权威性。另一方面，无论行政诉讼的结果是判决维持还是判决撤销登记机关颁发房屋产权证的行为，当事人都可以在民事诉讼中主张房屋所有权归己所有，从而通过民事判决产生了实质上否定行政判决的结果。在这种民行交叉的诉讼案件中，往往应首先考虑民事审理基础优先原则，也就是侵权责任的存在程度，这样既能避免人民法院的行政判决与民事判决出现矛盾，又有利于法院判决的社会效果。

??以上案例中，王某提起行政诉讼，请求人民法院判令被告撤销将该房全部产权更名为张弟的具体行政行为，人民法院立案后将对被告具体行政行为是否合法进行审查，即登记机关在登记过程中是否尽到了合法性审查的义务。此案因张弟办理产权登记时向产权部门提交了房屋建筑许可证（被许可人为张某父亲）、私有房产继承申请书、公证书以及产权登记部门要求的其他材料。而产权登记部门对当事人提交的材料按规定只进行形式审查，不进行实质性审查。因此，如果人民法院在行政诉讼中认为登记机关在办理产权登记过程中尽到了合法性审查的义务，就会维持登记机关颁发房屋产权证的具体行政行为。而房屋权属的民事法律关系实质上是否有效，属于民事审理的范围，不属行政诉讼审理范畴。由此可见，该案中王某提起行政诉讼不能有效的维护自身的合法权益。人民法院对类似案件进行行政诉讼立案，因不能解决当事人的实质问题，不能有效的维护当事人的合法权益，达不到案结事了的目的，会引发当事人对人民法院的判决不理解，不利于法院判决的权威性，更易造成涉法访的发生。

??四、结论

??通过以上案例可以看出，对于房屋产权登记涉及的纠纷，应根据当事人争议对象的不同具体情况选择不同的诉讼途径。对于因登记机关拒绝登记或错误登记而在行政相对人与登记机关之间产生纠纷，应提起行政诉讼，因其为行政争议；对于第三人对登记机关所登记的民事法律关系产生争议，实质上是行政相对人与第三人之间就房屋权属发生的争议，与登记机关并无实质争议，应通过民事诉讼进行解决。这样，才能更有效的维护当事人的合法权益。