颁发房屋产权证依据的事实发生变化，不一定作出撤销判决

【基本案情】1999年2月4日孙某与某公司签订了《商品房交易合同》购买了一处房屋。2012年孙某在要求某公司协助办理该房产权证时发现，某公司1998年5月20日就该房与陈某签订了《商品房交易合同》；2009年11月18日陈某就该房向房产管理局提出房屋所有权登记申请，并提交了相关材料，经房产管理局审查后，房产管理局为陈某颁发了房屋所有权证。孙某即向法院提起民事诉讼，经法院审理，认定陈某与某公司购房合同为双方恶意串通损害他人利益的无效的民事行为，陈利强的权利不能优于已经合法占有该房的买受人孙某。判决一、孙某与某公司房屋买卖协议合法有效。二、某公司、陈某于判决生效后十日内协助孙某办理房屋产权手续。民事判决生效后，孙某向市房产管理局申请变更登记，市房产管理局不予变更，孙某诉请法院依法撤销给陈某颁发的房屋产权证。

【案件分析】

本案争议的焦点是：是否应当撤销房产管理局颁发的房屋产权证。

关于房产管理局颁发房屋产权证的行为是否应当撤销，有两种观点。

一种观点认为，本案撤销房产局的登记行为正确。因为房产管理局作出登记行为的依据是陈某与某公司的买卖协议，民事诉讼认定孙某与某公司的协议效力优于陈某与某公司的买卖协议，房产管理局为陈某登记的基础已不存在，因此，根据《行政诉讼法》第五十四条（二）第1目的规定应当撤销房产管理局的登记行为。

另一种观点认为，《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”第三人陈某申请房屋登记时，提交了符合《房屋登记办法》规定的材料。虽然陈某与某公司之间的买卖协议被认定不能优于孙某与某公司之间的买卖协议，房产管理局2009年作出登记行为时，陈某与某公司之间的协议是有效的协议，法院对于行政行为合法性的评价应以作出行政行为时的事实依据为标准，后期的民事判决对该买卖协议效力的认定不能否定房产管理局当时作出行政行为时的合法性。《行政诉讼法》第五十四条第（二）项“具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：１.主要证据不足的；２.适用法律、法规错误的；３.违反法定程序的；4.超越职权的；5.滥用职权的。”房产管理局的登记行为并不违反上述规定，因此不应作出撤销判决。

笔者同意第二种观点，理由如下：

(一) 判决撤销的适用条件

　销判决是指人民法院经审查认为被诉公权力行为违法，使之归于无效的判决方式。判决撤销也是我国行政诉讼过程矫正违法行政行为最有效，适用最广泛的一种判决方式。判决撤销必须满足能够否定行政行为的效力。公权力行为违法包括以下几个构成要件：违法行为主体、违法行为的客体、违法行为的主观方面，违法行为的客观方面。主体一般指行政机关，包括法律、法规授权的组织。主观方面是指行政主体作出具体行政行为时的主观意志。客体是指行政行为侵犯的行政法律规范所保护的社会关系。客观方面是指法定的客观表现形式。一个行政行为只有具备了上述四个要件才能确定为违法。

行政诉讼法规定应当撤销的包括以下几种情形：主要证据不足;适用法律、法规错误;违反法定程序;超越职权;滥用职权。

第一，主要证据不足。主要证据是行政机关赖以作出具体行政行为的基本事实根据和据以认定事实存在所必需的证据。“质”的方面要求证据必须确实;“量”的方面要求证据必须充分，足以证明待证事实。法院必须按照《最高人民法院关于行政诉讼证据问题的若干规定》对提供的主要证据的客观性从严审查。

第二，适用法律、法规错误是指行政机关作出具体行政行为时适用了不正确的或不相适应的法律法规，包括适用了不应适用的法律、法规及其条款，或者没有适用应当适用的法律、法规及条款。主要观察适用法律法规错误的原因。法院在审查时应当充分考虑行政机关在适用法律法规时的主观心理状态，考查是否有意片面适用法律法规、曲解法律法规主要心理。

第三，超越职权是指行政机关超越了法律、法规授予的权限，实施了其无权实施的行为。这主要从行为的客观方面进行审查。

第四， 滥用职权是指行政机关行使职权背离法律、法规的目的，背离基本法理，其所实施的具体行政行为虽然形式上在其职权之内，但其内容与法律法规设定该职权的用意相去甚远。滥用职权强调了行政机关在主观方面的“违法”，有违法目的的存在。

第五， 违反法定程序。违反法定程序是指行政机关实施具体行政行为未遵循法律法规规定的行政程序。

行政诉讼法规定，行政行为只要有上述情形之一的就应当撤销。但从违法行为的构成要件上来说，违法行为只有具备全部构成要件才能确定为违法。

《房屋登记办法》第四条规定：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。”房产管理局根据该条规定具有办理房屋登记的职权。《房屋登记办法》第三十三条明确地规定了申请房屋登记需要提交的材料，房产管理局按照《房屋登记办法》的规定，审查了陈某提交的材料。房产管理局认定房产归属的一个重要的依据是陈某与某公司之间的买卖协议，房产管理局受辨识能力及职权范围的限制，对买卖协议的效力、真实性无法作出判断。该买卖协议在四年后被法院认为不能优于孙某与某公司之间的买卖协议，这是房产管理局在作出登记行为时无法预知的。该买卖协议在陈某申请颁发房屋产权证时是合法有效的，房产管理局只能以此为依据进行行政认知，并根据法律真实作出行政行为。法院在对行政机关行政行为合法性审查时，应当对其当时作出行政行为时的情况进行审查，如果要求行政机关在作出行政行为时对事后事实进行预测，对行政机关来讲也是不能实现的，对于房产登记重要依据的真实性，只能由申请人负责。所以，房产管理局在为陈某颁发房屋产权证的主观上并没有过错，其认定的主要证据也是确实充分的。房产管理局根据法定的申请条件确定房屋产权的归属，进而产生民法意义的所有权转移的法律效果，并且具备物权公示、公信的效力，客体上没有侵犯行政法律规范所保护的社会关系，颁证程序合法。综上，房产管理局为陈某颁发房屋产权证的行为在构成要件上不能构成违法行为，因此，不属于《行政诉讼法》第五十四条第二项应当撤销的情形。

　【案件评析】

孙某提起行政诉讼前，向法院要求确认其与某公司的买卖协议有效，法院判决孙某与某公司的买卖协议效力优于陈某与某公司买卖协议效力，并要求某公司与陈某协助办理更名，所以本案也不宜维持房产管理局的登记行为。

《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”法院就孙某与某公司之间的买卖协议的效力已经作出确认，本案的诉讼标的已被生效判决所羁束，法院应当依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十四条第十项的规定驳回孙某的起诉。