案件描述
案情简介：
老三从小便被寄养在外地，1997年回沪，一家在附近租了一套房子居住，并经常照顾二老的饮食起居。分户时，陈老先生曾经对老三承诺过，二楼今后将留给他们一家居住，其余兄弟并未表示反对。后来，老夫妻又将二楼用家具分割成了南北两间。2000年，刘老太太过世，二楼便由陈老先生一人居住，老大便将一家三口的户口迁进二楼。2003年，陈老先生决定兑现当年的承诺，将二楼过户给老三，原本打算去公证，但由于公证费用较高，且手续繁琐，便决定将房子用买卖的方式转让，由于二楼是陈老先生与刘老太太的共同财产，刘老太太已经过世，因此二楼房屋只能过户一半，陈老先生便在房产交易中心的协助下将二楼北间过户给了老三，老三则支付给陈老先生35000元的买房款。
2009年，陈老先生的其余四个儿子偶然得知了二楼房屋已被父亲卖给老三的事情，并看到了当时两人所签的买卖合同和产权证，几人对房屋买卖合同的真实性产生了质疑，同老三协商未果。陈老先生当时已经患有脑梗，神志不清，无法向他核实有关买卖合同的情况。2010年，陈老先生过世，其余四个儿子便将老三诉至上海市普陀区人民法院，要求确认父亲与老三的买卖合同无效。
四名原告诉称，二楼房屋是父母生前的共同财产，母亲去世后，几名继承人未对房屋进行分割。父亲在世时，几名原告从未听父亲提起过将房子卖给了被告之事，也没有证据证明被告支付了相应的购房款，因此并不存在真实的买卖合同。后父亲在几名原告不知情的情况下将二楼北间房屋以买卖合同的形式转让给被告，侵犯了几名原告的合法权益，因此要求将房屋产权恢复到父亲名下。被告则认为父亲将二楼北间的房屋卖给自己是父亲处分财产的权利，没有侵犯原告的任何利益，因此不同意原告的诉讼请求。同时，由于自己所有的二楼北间比南间大一些，对于多占的面积部分，被告愿意对原告以高于现行市场价的价格进行补偿。普陀区法院经审理判决驳回四名原告的诉讼请求，并准许被告对四名原告每人支付面积补偿款2000元。判决后，四名原告提出上诉，近日，二审法院维持了普陀区法院的一审判决。
以案说法：
问：该房产究竟是何性质？
答：虽然该二楼房屋登记在陈老先生一人名下，但实际属于陈老先生与刘老太太的共同财产，该房屋建筑面积35.64平方米，北间约18.36平方米，目前在被告名下，南间约17.28平方米，目前仍在陈老先生名下。陈老先生与老三签订买卖合同时，刘老太太已经去世，各位继承人未对相关遗产进行分割，所以陈老先生只能处分自己名下的财产。
问：陈老先生是否有权处分该房产？
答：陈老先生只是将二楼房屋中的北间转让给被告，可以认为是其对自己名下的财产进行处分，该行为未损害他人合法权益，可以认定买卖合同应属有效。被告对于多得的房屋面积，表示愿意以高于市场价的价格对原告等继承人进行补偿，符合实际情况，可予准许。
问：本案的法律依据有哪些？
答：主要有：《中华人民共和国物权法》第九十五条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
《中华人民共和国继承法》第二十六条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。
遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。
《中华人民共和国合同法》第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。
第一百三十二条 出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
律师观点分析
案件描述
案情简介：
老三从小便被寄养在外地，1997年回沪，一家在附近租了一套房子居住，并经常照顾二老的饮食起居。分户时，陈老先生曾经对老三承诺过，二楼今后将留给他们一家居住，其余兄弟并未表示反对。后来，老夫妻又将二楼用家具分割成了南北两间。2000年，刘老太太过世，二楼便由陈老先生一人居住，老大便将一家三口的户口迁进二楼。2003年，陈老先生决定兑现当年的承诺，将二楼过户给老三，原本打算去公证，但由于公证费用较高，且手续繁琐，便决定将房子用买卖的方式转让，由于二楼是陈老先生与刘老太太的共同财产，刘老太太已经过世，因此二楼房屋只能过户一半，陈老先生便在房产交易中心的协助下将二楼北间过户给了老三，老三则支付给陈老先生35000元的买房款。
2009年，陈老先生的其余四个儿子偶然得知了二楼房屋已被父亲卖给老三的事情，并看到了当时两人所签的买卖合同和产权证，几人对房屋买卖合同的真实性产生了质疑，同老三协商未果。陈老先生当时已经患有脑梗，神志不清，无法向他核实有关买卖合同的情况。2010年，陈老先生过世，其余四个儿子便将老三诉至上海市普陀区人民法院，要求确认父亲与老三的买卖合同无效。
四名原告诉称，二楼房屋是父母生前的共同财产，母亲去世后，几名继承人未对房屋进行分割。父亲在世时，几名原告从未听父亲提起过将房子卖给了被告之事，也没有证据证明被告支付了相应的购房款，因此并不存在真实的买卖合同。后父亲在几名原告不知情的情况下将二楼北间房屋以买卖合同的形式转让给被告，侵犯了几名原告的合法权益，因此要求将房屋产权恢复到父亲名下。被告则认为父亲将二楼北间的房屋卖给自己是父亲处分财产的权利，没有侵犯原告的任何利益，因此不同意原告的诉讼请求。同时，由于自己所有的二楼北间比南间大一些，对于多占的面积部分，被告愿意对原告以高于现行市场价的价格进行补偿。普陀区法院经审理判决驳回四名原告的诉讼请求，并准许被告对四名原告每人支付面积补偿款2000元。判决后，四名原告提出上诉，近日，二审法院维持了普陀区法院的一审判决。
以案说法：
问：该房产究竟是何性质？
答：虽然该二楼房屋登记在陈老先生一人名下，但实际属于陈老先生与刘老太太的共同财产，该房屋建筑面积35.64平方米，北间约18.36平方米，目前在被告名下，南间约17.28平方米，目前仍在陈老先生名下。陈老先生与老三签订买卖合同时，刘老太太已经去世，各位继承人未对相关遗产进行分割，所以陈老先生只能处分自己名下的财产。
问：陈老先生是否有权处分该房产？
答：陈老先生只是将二楼房屋中的北间转让给被告，可以认为是其对自己名下的财产进行处分，该行为未损害他人合法权益，可以认定买卖合同应属有效。被告对于多得的房屋面积，表示愿意以高于市场价的价格对原告等继承人进行补偿，符合实际情况，可予准许。
问：本案的法律依据有哪些？
答：主要有：《中华人民共和国物权法》第九十五条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
《中华人民共和国继承法》第二十六条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。
遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。
《中华人民共和国合同法》第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。
第一百三十二条 出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
熊普军律师
