房产商逾期交房诉至法院拿到对应违约金

律师观点分析

原告：茅X。

委托诉讼代理人：熊XX，上海XX律师。

被告：XX公司。

法定代表人：陆X，总经理。

委托诉讼代理人：吴X。

被告：XX公司。

法定代表人：赵X，执行董事。

委托诉讼代理人：陈X。

茅X向本院提出诉讼请求：1、判令XX公司向原告支付自2018年10月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金(以人民币2,300,000元为基数，按照日万分之二的标准计付)。2、XX公司对违约金承担连带赔偿责任。3、本案诉讼费由被告承担。

事实和理由：2017年7月28日，原告与XX公司签订《上海市商品房预售合同》，购买位于上海市浦东新区锦绣东XXXXX弄XXX号XXX室房屋，并向XX公司支付了1,627,776元房款。后在XX公司安排下，以服务费名义将房款672,224元支付给了XX公司。因XX公司至今未交付房屋，原告乃诉至法院。

XX公司辩称，XX公司确实存在延期交房的事实，愿意依合同约定承担逾期交房的违约责任，但违约金计算的基数应按预售合同约定的房款计付，即按XX公司收到的房款1,627,776元计付。

XX公司辩称，XX公司非预售合同的主体，没有交付房屋等义务，因此不应承担逾期交房违约责任。XX公司是以服务费名义收取的签约转让金，并非房款，综上，不同意原告的诉请。

本院经审理确认如下事实：2017年2月23日，XX公司与案外人XX公司签订《商业地产项目收购合同》一份，约定，XX公司拟收购XX公司开发的天歌商都项目，收购标的坐落于锦绣东XXXXX弄XXX号1011-1030、2001-2039、3001-3039；2号1001-1064、2001-2066、3001-3064(详见预售依靠可证和预测报告)；销售标的中1号楼的销售期限为2017年3月1日至2018年5月31日，2号楼销售期限为自XX公司支付2号楼50%收购款后开始销售；合同期内，双方不签订正式购房合同，XX公司有权将该项目的房源指定第三方购买，XX公司应与指定第三方签订正式购房合同，指定第三方应支付购房款(含客户的货款金额)视为XX公司支付的购房款；超出底价部分的购房款(溢价房款)由XX公司直接向指定第三方收取，并承担相应税费……。该收购合同第三条第七款约定，XX公司以买断、独家销售代理的方式销售该项目所购房屋，即在本合同有效期内，XX公司委托XX公司独家销售代理该项目的所购房源：2017年8月31日前，本项目其他房源(3-8号楼)的销售XX公司拟指定XX公司以本合同约定的方式收购及销售，具体的合约条款由双方另行协商确定，若双方协商不一致，XX公司可自行销售或委托第三方销售该项目其他房源。2018年11月15日，XX公司与XX公司签订《商业地产项目收购合同》补充协议二，约定由XX公司对项目4号楼、6号楼、7号楼进行收购、销售。补充协议二为《商业地产项目收购合同》的补充协议，补充协议二未涉及的相关条款均按双方于2017年2月23日签订的《商业地产项目收购合同》执行。

2017年7月1日，原告茅X作为乙方(预购方)、XX公司作为甲方(卖方)签订《定金合同(供商品房预订时使用)》一份，约定，预定房屋地址上海市浦东新区锦绣东XXXXX弄XXX号XXX室，购房总价2,300,000元，定金10,000元，双方约定：乙方于2017年7月28日到甲方售楼处签订《上海市商品房预售合同》，原告同意签订本合同时，支付定金作为甲乙双方当事人订立商品房预售/买卖合同的担保，签订商品房预售/买卖合同后，原告支付的定金转为购房费用。另定金合同上备注：…乙方于2017年7月3日支付定金90,000元……。2017年7月28日，原告与XX公司签订《销售服务协议》，约定：XX公司在原告购房过程中，提供服务。原告向XX公司支付销售服务费672,224元。…本合同单独于原告因购买该房屋而签订的相关协议，与该等协议并无直接关联。同日，原告与XX公司签订《上海市商品房预售合同》，由原告向XX公司购买坐落于上海市浦东新区xx路xx弄房屋，政府批准的规划用途为商业，暂测建筑面积35.58㎡，每平方米房屋建筑面积单价45,749.75元，房屋总房价款暂定为1,627,776元。合同第十一条、第十二条约定，XX公司定于2018年9月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。XX公司如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同附件一付款方式和付款期限约定，2017年7月28日前支付817,776元。2017年9月25日前支付810,000元……之后，原告依约支付了全部款项。现因XX公司未按时交房，原告向本院起诉，要求判如所请。

以上事实，有原告提供的《销售服务协议》、《上海市商品房预售合同》、收款发票等材料，被告XX公司提供的《商业地产项目收购合同》、补充协议、补充协议二、补充协议三、《定金合同》及原被告当庭陈述，在案佐证。

本院认为：原告与XX公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，各方均应恪守。现原告要求XX公司办理涉案房屋的预告登记，XX公司亦表示同意，对此诉请，本院依法予以准许。根据预售合同约定，XX公司定于2018年9月30前交付房屋，然至原告起诉，XX公司仍未交房，构成合同违约，应承担相应的违约责任。根据XX公司与XX公司的《商业地产项目收购合同》、补充协议约定，“超出底价部分的购房款(溢价房款)”由XX公司直接收取，据此足以认定XX公司向包括本案原告在内的购房者收取的“服务费”性质即为购房款。XX公司辩称是以服务费名义收取的签约转让金，因事先未向原告明示，事后原告也不予认可，且定金合同将该部分款项也一并列入房款中，故对其说法本院不予采信。按期向购房者交付房屋和办理权属证明系XX公司作为开发商的基本义务，现XX公司不能按期交房，购房者有权按实际支付的购房款的总额作为逾期交房违约金的计算基数主张权利。至于XX公司与XX公司之间的费用结算约定或利益分配关系，与购房者无关，不能成为XX公司减免自身责任的事由。XX公司并无向购房者交付房屋等义务，其在本案中亦无其他依法应当承担连带责任的情形，原告要求XX公司承担责任，缺乏合同和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、被告XX公司应于本判决生效之日起十日内向原告茅X支付上海市浦东新区xx路xx弄房屋自2018年10月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金(以人民币2,300,000元为基数，按每日万分之二的标准计付)；

二、原告茅X的其他诉讼请求，不予支持。