孟XX、吴XX等房屋买卖合同纠纷一审

律师观点分析

原告：孟XX，男，1941年出生，汉族，住浙江省义乌市。

委托诉讼代理人：王XX、王诗涵，浙江商苑律师事务所律师。

被告：吴XX，女，1963年出生，汉族，住浙江省义乌市。

被告：叶XX，女，1989年出生，汉族，住浙江省义乌市。

第三人：叶XX，男，1991年出生，汉族，住浙江省义乌市。

第三人：叶某，女，1988年出生，汉族，住浙江省义乌市。

第三人：叶XX，女，1981年出生，汉族，住浙江省义乌市。

第三人：姜某，女，2009年出生，汉族，住浙江省义乌市。

法定代理人：叶某，系姜某母亲。

原告孟XX为与被告吴XX、叶XX房屋买卖纠纷一案，于2021年5月6日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员适用简易程序于2021年6月1日公开开庭进行了审理。原告孟XX的委托诉讼代理人王XX、王诗涵、被告吴XX、叶XX到庭参加了诉讼。后本院依原告孟XX的申请，依法追加叶XX、叶某、叶XX、姜某为本案的第三人，并于2021年7月12日公开开庭进行了审理。原告孟XX的委托诉讼代理人王红标、被告吴XX、叶XX、第三人叶XX、叶某到庭参加了诉讼。第三人叶XX经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告孟XX向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2021年3月1日签订的二份《义乌市二手房买卖合同》合法有效。二、依法判令两被告办理义乌市X室及储藏间初始登记并协助原告办理上述房屋的过户手续。诉讼过程中，原告将第二项诉讼请求变更为：判令两被告及第三人叶XX、叶某、叶XX、姜某共同协助原告办理义乌市X室以及储藏间初始登记并过户登记至原告名下。事实与理由：2019年11月26日，义乌市人民法院作出X号民事调解书，确定义乌市X室房屋为叶XX和吴XX按份共有，其中叶XX占62.5％，吴XX占37.5％，储藏间为吴XX所有。2021年3月1日，原告分别与两被告签订了《义乌市二手房买卖合同》各一份，约定两被告自愿将其按份所有的义乌市X室房地产（包括储藏间）的份额分别转让给原告，交易价格合计为130万元，被告应配合原告产权过户等事项。原告依约交付了转让款，被告至今仍未协议原告办理产权过户等事项。庭审中补充：由于涉案的房产未进行初始登记，初始登记时仍涉及到第三人，与本案正在进行的诉讼，具有法律上直接的利害关系。

被告吴XX、叶XX、第三人叶XX、叶某对原告提出的诉讼请求均无异议。

第三人叶XX未作答辩。

原告为证明其主张向本院举证、被告及第三人的质证意见及本院认证如下：

一、公证书（复印件）二份、民事调解书一份，证明被告叶XX享有义乌市X室房屋62.5％份额，被告吴XX享有37.5％份额，被告吴XX享有储藏间所有权的事实。

二、《义乌市二手房买卖合同》、《浙江省二手房买卖合同》、收条各一份，证明两被告自愿将其按份所有的义乌市X室房地产（包括储藏间）的份额分别转让给原告，原告依约交付了购房款的事实。

三、POS签购单、统一收款收据打印件、物业服务集团有限公司装修申请表、物业服务集团有限公司房屋装饰装修管理协议各一份，证明被告已将涉案房屋交付给原告的事实，原告已实际占有并进行房屋装修的事实。

第三人叶XX经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对原告所举证据质证权利的放弃。被告吴XX、叶XX、第三人叶XX、叶某对上述证据均无异议，本院认为，原告所举的各证据真实，来源、内容、形式合法，与本案相关联，本院予以认定并确认其证明力。

被告吴XX、叶XX、第三人叶XX、叶某、叶XX、姜某均未向本院提供证据。

经审理查明，叶XX与吴XX系夫妻关系，育有三女一子，即女儿叶XX、叶某、叶XX、儿子叶XX。叶某与姜某系母女关系。叶XX于2015年去世，叶XX的父母先于叶XX之前去世。

2016年5月27日、5月28日，叶XX、吴XX、叶XX、叶XX、叶某、姜某参加义乌市房屋抽签定位仪式和储藏间抽签定位仪式，经抽签所申购住房一套定位在X室、储藏间。

本院于2019年10月28日立案受理了叶XX诉吴XX、叶某、叶XX、叶XX、姜某共有物分割纠纷一案，经调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、叶XX享有X室房屋62.5％份额，吴XX享有37.5％份额。二、义乌市X室房屋归叶XX所有。三、义乌市X室房屋归叶某、姜某所有。四、储藏间使用权归吴XX所有，编号为X的储藏间使用权归叶XX所有，编号为X的储藏间使用权归叶某、姜某所有。五、编号分别为X、X的两个车位使用权归叶XX所有。本院于2019年11月26日作出X号民事调解书对上述调解协议予以确认。

2017年7月，吴XX向孟XX借款100万元。2021年3月1日，孟XX与吴XX约定将该100万元的债权用于购买吴XX名下的房屋及储藏间，并签订《义乌市二手房买卖合同》一份，内容为：吴XX将坐落于义乌市X室房屋（37.5％份额）及储藏间以100万元出售给孟XX，双方于2021年3月1日前办理不动产所有权转移登记等等。

2021年3月1日，孟XX与叶XX签订《浙江省二手房买卖合同》一份，约定：叶XX将坐落于义乌市X室房屋（62.5％份额）以30万元出售给孟XX，双方于2021年3月5日前办理不动产所有权转移登记；鉴于吴XX向孟XX借款100万元未归还，出卖方已全面了解上述不动产市场价格，双方之间成交价格系双方真实意思表示，不存在不公平情形等等。同日，叶XX收到孟XX购房款30万元并出具收条一份。

此后，孟XX对上述房屋装修入住并使用至今。

本院认为，一、被告吴XX、叶XX、第三人叶XX、叶某、叶XX系叶XX的法定继承人，有权处置被继承人叶XX的遗产。现叶XX已死亡，被告吴XX、叶XX、第三人叶XX、叶某、叶XX作为其法定继承人，叶XX所有的房屋依法由被告吴XX、叶XX、第三人叶XX、叶某、叶XX继承。X号民事调解书系被告吴XX、叶XX、第三人叶XX、叶某、叶XX、姜某就叶XX的遗产分割达成了协议，并对共有财产重新进行分割确认。二、被告吴XX与原告孟XX签订的《义乌市二手房买卖合同》、被告叶XX与原告孟XX签订《浙江省二手房买卖合同》，系各方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故合法有效，对各方均具有约束力。原告孟XX基于合同约定要求被告吴XX、叶XX履行协助过户的义务，系合同已明确的义务，被告吴XX、叶XX应予以协助配合。被告吴XX、叶XX、第三人叶XX、叶某、叶XX、姜某应对义乌市X室房屋及储藏间均负有协助原告孟XX办理涉案不动产权初始登记以及过户登记的义务。第三人叶XX经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。综上，原告孟XX的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百零八条、第四百六十九条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、原告孟XX与被告吴XX于2021年3月1日签订的《义乌市二手房买卖合同》、原告孟XX与被告叶XX于2021年3月1日签订的《浙江省二手房买卖合同》有效。

二、被告吴XX、叶XX、第三人叶XX、叶某、叶XX、姜某于本判决生效后十五日内办理坐落于义乌市X室房屋及储藏间不动产初始登记手续，并协助办理将该不动产过户到原告孟XX名下的转移登记手续（办理过户过程中产生的费用由原告孟XX承担）。