刘XX、刘XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

上诉人刘XX、刘XX、刘XX、卢XX、刘XX、卢XX因与被上诉人朱XX、刘XX房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省义乌市XX（2017）浙0782民初17114号民事判决，共同向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘XX、刘XX、刘XX、卢XX、刘XX、卢XX共同上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、涉案转让协议书约定的交易对价明确，且经被上诉人朱XX、刘XX自认，一审法院认定交易总价209.5万元事实错误，证据不足。二、一审判决认定涉案转让协议书实为“住宅用地使用权的转让协议”除价款约定部分外有效，属于事实认定不清，适用法律错误。双方签订转让协议时，尚未建造房屋，不存在住宅用地使用权，也不存在占地面积为144平方米的四层半房屋，即不存在买卖标的物。双方实际转让的是“国有划拨土地使用权”，而非转让“住宅用地使用权”。故该转让协议因未经有批准权的人民政府相关部门进行审批而未生效，一审法院认定转让协议有效错误。三、被上诉人提交的“2009年7月31日证明”系打印件，且仅有所谓的“刘XX”的签字，并无指印，而“刘XX”的签名笔迹显然与《转让协议书》及收条中的笔迹不同，有违常理。此外，涉案的144㎡地块除包括刘XX享有的权益外，还包括刘XX、刘XX等共有人的权益。在各共有人未共同同意对转让协议书的内容作补充或变更，也未就对共有物的处置、出具结算证明文件等授权刘XX的情况下，2009年7月31日刘XX所出具的“证明”因涉及其他共有人的权益而无效，不能作为认定案件客观事实的依据。
被上诉人朱XX、刘XX共同辩称：1、涉案转让协议是双方的真实意思表示，被上诉人也支付了相应的转让款，并建造了房屋，且居住至今，取得了门牌证，得到了相关部门认可，该转让协议应认定有效。涉案房屋同一区块的房屋，有的出卖方已经配合出让方办理初始登记以及过户手续，也有通过诉讼途径解决，这说明该区块的房屋可以办理产权过户手续。上诉人关于涉案转让协议无效的主张没有法律依据。2、从上诉人刘XX出具的证明可看出，购房款全部结清。如果实际转让款是320万元，被上诉人仅支付了209.5万元，上诉人作为完全民事行为人，不可能会出具“购房款已结清”的证明。一审时，上诉人曾经申请对证明中的“刘XX”的笔迹进行鉴定，后撤回。可见，上诉人认可转让款全部支付完毕的事实。一审庭审时，上诉人明确陈述，在签订转让协议时约定的价款与实际的价款不一致。3、涉案转让协议签订时，上诉人已经将地下室的基础工程完工，地下室也是房屋的一部分，而且转让时也将上诉人搭建的工棚和打井的费用算在转让款中，故转让时并不是没有合同标的物。涉案转让协议经所有上诉人签字过，不存在刘XX无处分权利的问题。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
朱XX、刘XX向一审法院起诉请求：1、确认原、被告于2009年7月30日签订的转让协议书有效；2、判令各被告协助原告办理位于义乌市不动产的初始登记手续及过户手续；3、判令六被告支付原告违约金500000元。
一审法院认定，刘XX（已故）、赵XX（已故）系夫妻关系，被告刘XX、刘XX与其系父母子女关系。被告刘XX与刘XX（已故）系夫妻关系。因铁路移线拆迁安置，2006年12月4日，义乌市人民政府分别审批给刘XX为户主与赵XX为一户的二人计54平方米的建设用地使用权，给刘XX为户主与刘XX为一户的二人计90平方米的建设用地使用权。2008年5月19日，刘XX户、刘XX户取得建设工程规划许可证，确两户建设位置均为后宅八方园区地块75幢，建设规模为地上四层，地下一层。2009年7月30日，以刘XX（已故）、赵XX（已故）、被告刘XX、刘XX、刘XX、卢XX、刘XX、卢XX为转让方（甲方），以原告朱XX、刘XX为受让方（乙方），签订转让协议书，载明：甲方将后宅八方园区75幢（东向四间）144平方米的四层半房屋转让给乙方，转让价320万元一次性付清，房屋转让后，如甲方所在村按转让房屋分摊的各种费用均由乙方负担，转让房屋由乙方按规划升层建造，甲方尽力协助乙方办理房地产过户相关的一切事宜，办理权证所需的所有应缴纳费用均由乙方支付。签订协议当日，原告支付给被告刘XX转让款208万元，挖机费用6000元，工棚费用9000元，确认收到上述款项后，被告刘XX向原告出具收条一份。2009年7月31日，被告刘XX出具证明一份给原告，载明“义乌市后宅街道XX（东向四间）购房款全部结清”。后原告方出资在该地块上建成地下一层，地上四层半房屋，并由原告管业使用至今。另查明，案涉地块于2003年由原义乌市统一征地事务所征收，浙江省人民政府于2003年5月30日批准征转用，批准文号为：浙土字B（2003）-10310号，案涉地块的土地性质为已依法被征收。涉案的不动产已具备办理初始登记及过户登记的条件。
一审法院认为，刘XX、赵XX、刘XX、被告刘XX因拆迁安置享有144平方米的国有划拨住宅用地使用权。原、被告双方签订转让协议书后，原告出资在该144平方米土地上建成现有的房屋，故原、被告双方签订的转让协议书实为住宅用地使用权转让协议，该协议中除价款与实际转让价双方有争议外，其他内容系协议当事人的真实意思表示。另外，本案讼争合同签订时，刘XX已死亡，但其继承人均在合同上签字确认，同意转让该住宅用地使用权。综上，原告朱XX、刘XX与被告刘XX等人签订的住宅用地使用权转让协议除转让价款外无合同法第五十二条规定的合同无效情形之一，确认其有效。被告主张协议无效的辩解，与本案事实和法律规定不符，不予采信。本案另一争议焦点系原告是否已经全额支付合同价款。原、被告双方合同约定的总价款为320万元，而根据庭审查明事实，原告实际支付的总价款为209.5万元。原告陈述称双方实际约定的总价款为209.5万元，合同载明总价款为320万元系因合同签订时，房屋尚未建成，不具备过户条件，才故意将总价款提高，防止双方将来反悔。该院认为，结合被告刘XX出具的证明及双方交易情况，并参照义乌本地交易习惯，该院认定原、被告双方在合同签订时，约定的真实的交易总价为209.5万元。原告已按合同约定全额支付价款，被告关于原告未按约支付合同价款的辩称不予采信。办理涉案不动产权的初始登记及过户登记是被告刘XX、刘XX、刘XX、卢XX、刘XX、卢XX的合同义务，被告方不履行该义务，已构成违约，依法应承担继续履行的责任。原告的第二项诉讼请求，依法予以支持。因原告未能举证证明被告存在故意拖延不申办登记或过户手续的，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、第二十五条第一款、第三十三条的规定，判决：一、确认原告朱XX、刘XX与刘XX、赵XX、被告刘XX、刘XX、刘XX、卢XX、刘XX、卢XX于2009年7月30日签订的名为房屋转让协议书实为住宅用地使用权的转让协议除价款约定部分外（实际转让价为209.5万元）有效；二、被告刘XX、刘XX、刘XX、卢XX、刘XX、卢XX于本判决生效后十日内办理义乌市后宅街道后宅北XX一区29幢1号（原后宅街道八方园区75幢1号）房屋的不动产权的初始登记，并协助原告朱XX、刘XX办理过户登记至其名下的手续。办理不动产权的初始登记及过户登记应缴纳的各项费用由原告承担。三、驳回原告朱XX、刘XX的其他诉讼请求。案件受理费18200元，由原告负担4400元，被告负担13800元。
二审中，双方当事人均未向本院提交证据。
本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：涉案转让协议书虽约定转让总价款为320万元，但2009年7月30日刘XX出具收条，载明已收到被上诉人209.5万元，次日刘XX出具购房款已全部结清的证明；上诉人虽对该证明中“刘XX”的签名提出异议，但并未提供证据予以证明，且在一审中已撤回鉴定申请；结合两被上诉人已在涉案土地上建造现有房屋并居住至今，各上诉人对此亦无异议，一审法院认定双方所签订协议时约定的真实交易总价为209.5万元且被上诉人已按约全额支付价款并无不当。涉案转让协议所涉土地系刘XX、赵XX、刘XX、刘XX因拆迁安置而享有的144平方米建房用地，且已被依法征收，故涉案转让协议实质是拆迁安置建房权益的转让，各上诉人均在涉案转让协议中签字确认，该转让协议中除了成交价款不真实之外，其他内容均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应当认定有效。现涉案不动产已具备办理初始登记及过户登记的条件，各上诉人应按约履行其合同义务。综上，上诉人刘XX、刘XX、刘XX、卢XX、刘XX、卢XX的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费36400元，由上诉人刘XX、刘XX、刘XX、卢XX、刘XX、卢XX负担。
本判决为终审判决。