开发商未按照约定日期交房是否必须支付逾期违约金

律师观点分析

第一、本案系上诉的二审案件，作为被告，在一审中历经三次开庭审理，最终一审法院判决原告胜诉，被告存在违约行为，需要按照合同约定支付违约金；二审期间，作为上诉人，再次补充提交新证据，同时强调案件的关键事实，最终使得该案件被二审法院改判，直接驳回原告的全部诉讼请求；

第二、通过本案件，给原被告双方都留下了深刻经验和教训，作为买受人，一定要按照合同约定如期履行自己的合同义务，尤其是付款义务，同时更是要审查清楚买卖合同当中延迟交付房屋的约定情形；作为开发商，一定要按照合同约定如期交付房屋，在符合交付房屋条件时一定第一时间通知买受人办理交付手续，并载明需要补齐的手续，同时在合同中避免出现歧义约定，以免给自己造成不必要的麻烦，再者在与买受人沟通的过程一定要留存好书面证据，以备不时之需。

案件详情

上诉人（原审被告）：江苏**房地产开发有限公司，住所地江苏省溧阳市昆仑街道**路**。

法定代表人：杨XX，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：张XX，江苏XX律师。

被上诉人（原审原告）：吴**，男，1999年11月9日出生，汉族，住江苏省溧阳市。

委托诉讼代理人：施X，江苏XX律师。

上诉人江苏**房地产开发有限公司（以下简称**公司）因与被上诉人吴X*商品房买卖合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2020）苏0481民初2743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

**公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。

事实与理由：

1.一审判决关于“原告并没有违约拒付其余房款”的认定，与客观事实不符。上诉人作为出卖方，其主要义务虽是交付房屋，但前提是在接受房屋价款后；而被上诉人作为买受人，其主要义务则是支付房屋价款。根据双方所签合同约定，在被上诉人未付清全部房款之前，上诉人有权拒绝交房，而“全部房款”的内涵，显然是包括首付款和商业贷款。但一审判决对此并未进行认定和说明，而是通过贷款办理流程的阐述来回避被上诉人的付款义务。

2.一审判决关于“原告积极按照被告要求办理贷款手续……买受人实际上仅是积极配合，提供符合贷款相关材料，办理案涉贷款过程中，原告并无过错”的认定，属认定事实错误。

首先，被上诉人并不是按照上诉人的要求办理贷款手续。上诉人仅仅是推荐贷款银行，具体贷款手续的办理事项均是被上诉人和贷款银行具体沟通办理。另一方面，合同明确约定，贷款手续由买受人自行办理；根据贷款合同的签订可以得知上诉人并未参与被上诉人的贷款办理，更不存在对被上诉人有所要求。

其次，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二条2.1“买受人购买的商品房销售依据为：预售许可证，证号：溧阳（2018）房预售证第（060）号。”2.2.3“该商品房销售方式为：采用非预售资金第三方托管方式或者非银行履约保函方式进行预售，该预售商品房工程形象进度已达主体三分之一以上”以及双方约定的办理不动产权证的时间为交付房屋之后等约定，被上诉人在签订买卖合同时，对案涉商品房为期房，并非现房是明知的。如果按照一审中被上诉人陈述的其在签完商品房买卖合同后就办理了相关贷款手续，那么其贷款方式也就不可能是现房贷款，而本案中贷款方式之所以变成现房贷款，一方面是由于被上诉人办理贷款时间较晚，另一方面是在上诉人不知情的情况下与贷款银行办理的现房贷款，即该不利后果完全是由被上诉人一手造成，因此造成的贷款延期，交房推迟的责任也应由被上诉人承担。而原审中认定贷款方式的选择是由上诉人主导选择的，与事实不符，如果是由上诉人主导，不可能造成贷款办理延期或者出现现房贷款的不利局面。对于一审证人中国XX的身份及证言不予认可，如果上诉人认可现房贷款，不可能约定明确的交房时间。

第三，即便上诉人认可了现房贷款，也不能据此认定上诉人放弃了在被上诉人付清全部房款前拒绝交房的权利。在被上诉人明显违约的情况下，上诉人是在帮助被上诉人尽可能的减小损失，以争取早日实现合同目的。这从一审判决认定“双方履行该付款义务行为时，实际已达成新的约定，并未按照合同的约定在交房前付清房款来履行”的表述内容可以印证，一审判决亦是认可双方关于先付款后交房的这一合同约定行为的。

最后，在案涉房屋符合交房条件后，上诉人就及时通知了被上诉人交房，并同时要求先补齐剩余尾款。根据双方签订的买卖合同，在上诉人交付房屋之前，被上诉人不仅仅需要支付房屋价款，还需要支付房屋面积差价，足额缴纳住宅专项维修资金、契税、不动产权登记费等相关费用。一审中，不仅被上诉人未举证证明首付款之外的其他相关费用已按照合同约定履行完毕，而且一审判决对于该部分事实也未进行查明和认定，仅记录了上诉人通知被上诉人交付房屋，却并未提及上诉人通知被上诉人补齐剩余尾款的通知。

吴**辩称：一审判决认定事实清楚。上诉人与被上诉人于2019年1月7日签订了四份商品房买卖合同，后被上诉人按照约定支付50%的首付。2019年5月3日双方又签订了商品房买卖合同一份，约定被上诉人于2019年5月8日支付50%的首付。在长达将近一年的时间里，由于上诉人的原因，导致房屋贷款一直未能办下来，上诉人存在明显的过错。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。

吴**向一审法院起诉请求：1.**公司支付逾期交房违约金194838.14元（按已付全部房款XXX元为基数，以违约金比率万分之二/日计算，自2019年11月21日起至2020年6月5日止，共计198天）；2.**公司支付逾期办理不动产所有权转移登记违约金4305.144元（按已付全部房款XXX元为基数，以银行同期活期存款利率0.35%计算，自2020年2月19日至2020年5月18日止，共计90天）；3.**公司承担本案的诉讼费用。

一审法院认定事实：

2019年1月7日，吴X*与**公司签订《商品房买卖合同》四份并备案，约定如下主要内容：1、**公司将开发的位于溧阳市XX1-1、1-2、1-3、1-4（施工编号）四套商业用房出卖给吴X*，价款分别为685790元、772110元、759303元、928872元。2、首付房款的50%在2019年1月25日前付清；余款向出卖方合作银行申请贷款支付，由买受人自行办理贷款，出卖人将买受人申请发放贷款机构需由出卖人提供的证明资料交付买受人。3、因买受人原因，买受人未能获得发放贷款机构贷款或少于申请贷款金额的，出卖人同意买受人在收到出卖人书面通知之日起30日内，以自有资金或其他方式支付，在此期间内不承担逾期付款的违约责任；因出卖人过错导致买受人未能获得发放贷款机构贷款的，合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。4、出卖人应当在2019年11月20日前向买受人交付商品房；逾期交付房屋自逾期之日起30日内，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房价款万分之二的违约金。5、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的不动产权证书的，出卖人从商品房交付使用后第91日起，按照银行同期活期存款利率（以买受人已付房款计）向买受人支付违约金。补充协议第十条第二款约定买受人在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款。

2019年5月3日，吴X*与**公司签订《商品房买卖合同》一份并备案，约定**公司将开发的位于溧阳市XX1-5（施工编号）一套商业用房出卖给吴X*，价款为XXX元；首付50%房款于2019年5月8日支付。其余约定同上述四套房屋。

吴**于2019年1月24日支付第一次合同四套房屋的首付款，于2019年1月9日、1月24日、5月8日陆续支付第二次合同第五套房屋的首付款，合计首付款XXX元。合同签订时，共计房款XXX元，除已支付的首付款，其余240万元通过银行贷款支付。

2019年12月13日，溧阳市住房和城乡建设局向**公司公司出具《溧阳市商品房交付使用备案通知书》，通知案涉房屋已办理建筑工程竣工验收备案，通过商品房交付使用备案。

2020年4月17日，**公司就案涉房屋在内的商品房向溧阳市不动产登记部门进行产权登记，产权办理至**公司名下时间为2020年4月20日，分割业主产权登记至吴X*名下时间为2020年5月18日，公安编号坐落于溧阳市XX、102、103、104室，二区6幢105室。

吴**提供落款时间为“2020年5月18日”《个人商业用房贷款合同》、《个人贷款抵押合同》各一份，该合同主要载明：吴X*就上述房屋向中国XX贷款240万元，收款单位是**公司，并由上述房屋为该贷款提供抵押担保。该银行贷款办理抵押登记时间为2020年5月18日。

2020年5月底，**公司收到银行贷款。2020年6月1日，吴X*在**公司就案涉房屋处签订《房屋交接书》、《入户手续流转单》，确认交付房屋的地址、面积、最终价款，并补缴房屋面积差额810元，共计房款为XXX元。2020年6月5日，吴X*交纳案涉房屋物业管理费等费用。

本案一审审理期间，根据吴**申请，为查明本案事实，法院向案涉贷款机构经办人中国XX进行调查，黄X陈述：案涉贷款合同是2019年冬天签订的，具体时间不记得了，签订时是约定现房贷款，即拿到房产证后办理抵押手续后放贷款，是在约定交房时间后，当时双方都问过贷款的事情，都知道贷款情况，银行内部也会和**公司联系的；后**公司一直没有将房产证给银行，无法放款；2020年因出了新的合同版本，所以又和吴X*补签了新合同；2020年5月18日，房产证办好后是**公司员工交给银行的，银行办理抵押手续后5月底就放款给了**公司。合同上2020年5月18日是经办人写上去的，合同签订时间实际应为2019年冬天；因为当时基本确定**公司能将房产证给银行，贷款已经审批下来了。该小区与吴X*购买的相同的商业用房一共三家，办理贷款的流程、时间均一致。

一审庭审中，吴**陈述：1.2020年6月1日办理交房手续，在支付完物业费后，**公司才在2020年6月5日交房。2.吴X*并未收到**公司的交房通知书，合同约定的时间整个小区都没有交房，约定交付前向**公司要求办理房产证，吴X*当时并不清楚办理证件情况。3.吴X*主张的违约金符合双方的约定及法律规定。4.疫情期间政府部门一直在工作，合同约定的交房时间早于疫情发生时间。

**公司辩称：1.吴X*未按约交付房款，**公司有权拒绝交付房屋；**公司交付房屋的时间为2020年6月1日，当时签订了房屋交接书即已完成交付，之后是物业公司的原因。2.提供《交付日期变更通知书》及快递物流打印件，以证明2019年12月14日，**公司向吴X*邮寄该通知书，于2019年12月19日办理交房手续，要求补齐首付外的其他房款。3.**公司不存在违约，不需要支付违约金，对于违约金标准明显过高。4.办理产权登记通知时临近过年，过完年之后又遇到疫情。

另查明，因爆发新冠疫情，江苏省重大公共卫生事件一级响应开始时间为2020年1月24日24时，2020年2月24日24时解除，共计31天。

一审法院认为，根据吴**、**公司的诉辩意见，本案的争议焦点应为：**公司是否存在逾期交房、办理产权证的违约行为。

一、**公司违约逾期交房。根据合同约定，案涉房屋交付时间为2019年11月20日，**公司辩解其于2019年12月14日已通知吴X*交付，其提供证据不足以证明其在该时间通知过吴X*交房。其又辩解吴X*当时未交付全额房款，有权拒绝交付房屋。而查明的事实显示，合同签订时，吴X*按约交付首付，合同约定其余款项是通过**公司合作银行贷款交付。本案中，吴X*积极按照**公司要求办理贷款手续，双方均明知最终办理的是现房贷款，该贷款的取得，完全在于**公司及时办理产权登记手续至吴X*名下，完成抵押登记后才能获得该部分贷款（房款）。吴X*并没有违约拒付其余房款，**公司应当在符合交房的情形下及时交付房屋，其辩解吴X*未付清全部房款而拒绝交房，并不符合本案的事实，没有依据，不予采信。对于逾期交房的时间问题，起算点为合同约定的2019年11月20日次日即2019年11月21日，实际交房时间应为吴X*在**公司处签订交付手续的2020年6月1日，截至2020年5月31日，共计193天。上述期间内，因**公司迟延履行后发生疫情不可抗力，不能作为不可抗力免责。案涉贷款240万元在5月底才发放至**公司，对于违约金的计算，应以该期间吴X*已付房款XXX元为基数，按日万分之二计算，即97246.72元（XXX元*0.2‰*193天）。

二、**公司违约逾期办理产权证。根据本案已查明事实，吴X*房屋产权证系由**公司办理，**公司应按约在2019年11月21日起90日内将产权证办理至吴X*名下，因此后期间内发生疫情不可抗力，应减去一级响应期间31天，即应在2020年3月20日前办理完毕，也即次日2020年3月21日应计算逾期办理时间，实际办理时间为2020年5月18日，即逾期合计59天。根据合同约定违约金为以已付款项为XXX元基数，以银行同期活期存款利率0.35%为标准，计算59天，得违约金1445.12元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百三十条、第一百三十八条之规定，一审法院判决：一、**公司于判决生效之日起十日内支付吴X*986**.84元；二、驳回吴X*的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4443元，保全费1670元，合计6113元，由吴X*负担3234元，**公司负担2879元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

本院经审理查明，一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。

本院另查明：2019年12月14日，上诉人按照被上诉人在5份《商品房买卖合同》中留存的通讯地址及收件人向被上诉人邮寄商铺交付通知书。**公司提供的相关商铺交付通知书载明要求被上诉人吴X*补足尾款。

本案在二审中的争议焦点为：**公司是否需要向吴X*承担逾期交房和办证的违约责任？

本院认为：根据**公司和吴X*双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第十条第二款约定，买受人在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款。根据**公司和吴X*双方签订的《商品房买卖合同》约定，除首付款外，余款向出卖方合作银行申请贷款支付，由买受人自行办理贷款，出卖人将买受人申请发放贷款机构需由出卖人提供的证明资料交付买受人。因买受人原因，买受人未能获得发放贷款机构贷款或少于申请贷款金额的，出卖人同意买受人在收到出卖人书面通知之日起30日内，以自有资金或其他方式支付，在此期间内不承担逾期付款的违约责任；因出卖人过错导致买受人未能获得发放贷款机构贷款的，合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。本案中，根据证人证言，吴X*申请现房贷款的时间是2019年冬天，此时案涉商品房才具备交付条件（2019年12月13日案涉商品房交付使用备案），**公司于2019年12月14日通知吴X*补齐尾款，此时，吴X*并无证据证明系**公司过错才导致其不能办理银行贷款（2019年1月签订4份合同，2019年5月签订1份合同，至2019年12月期间并不存在办理期房贷款的障碍）。即使**公司当时知道并同意吴X*办理现房贷款，应视为双方对贷款付款方式和付款期限的确认，但根据合同约定，在吴X*未付清全部房屋款项之前，其无权要求**公司承担逾期交房的违约责任。因办理产权证的义务是交付房屋后的90天内，而吴X*选择现房贷款后，只有在产权证办理在其名下才能获取贷款，故其也无权追究**公司承担逾期办证的违约责任。综上，一审判决认定双方责任有误，本院予以纠正。因**公司二审才提供新的证据，影响本案事实认定，故二审诉讼费用由**公司承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销溧阳市人民法院（2020）苏0481民初2743号民事判决；

二、驳回吴**的诉讼请求。

一审案件受理费4443元，保全费1670元，合计6113元，由吴X*负担；二审案件受理费4443元，由**公司负担。

本判决为终审判决。