向开发商借款买房的违约责任及法律风险

律师观点分析

1、本案涉及购房时存在向与开发商有关的第三人借款的情况，该情况在现实生活中较为常见，但是在借款时会要求购房者在签订商品房买卖合同时同时签订其他的借款协议，此时，购房者一定要擦亮眼睛，看清楚签署的协议内容，稍有不慎就有可能导致自己的权利被架空，本案中的购房者也是差点导致其权利被侵害。

2、当开发商出现逾期或者其他违约责任时，购房者是否能够向开发商主张违约责任，这与购房者与开发商或者其他第三方签署的相关借款协议也存在关联。在此建议购房者不要向开发商借款买房，因为一旦出现权利受损，救济起来相对困难，但是一旦发现也不要消极应对，积极咨询律师依法维权。

案件正文

上诉人（原审被告）:丰县XX公司，住所地丰县中阳大道延伸段北XX一路西。

法定代表人：张XX，该公司董事长。

委托诉讼代理人：刘X，该公司职工。

被上诉人（原审原告）：王X，男，1984年2月6日出生，汉族，农民，住江苏省丰县。

被上诉人（原审原告）：秦X，女，1985年5月17日出生，汉族，农民，住江苏省丰县。

二被上诉人共同委托诉讼代理人：张XX，江苏XX律师。

原审第三人：江苏XX公司(曾用名：南京XX公司)，住所地丰县中阳大道延伸段北XX一路西。

主要负责人：余XX，该公司经理。

委托诉讼代理人：黄XX，该公司工程经理。

上诉人丰县XX公司（以下简称丰县XX公司）因与被上诉人王X、秦X，原审第三人江苏XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2020）苏0321民初374号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

丰县XX公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；诉讼费、鉴定费用由王X、秦X承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，缺乏事实依据，判决错误。一审判决关于“《承诺书》可以理解为，王X、秦X委托了XX公司代理收房，并在未还清借款的情况下丰县XX公司可以不向其移交办理申请商品房登记的所有资料，不移交办理申请商品房登记的所有资料不视为延期交房或违约，只是关于办理产权登记情形的承诺，对房屋买卖合同第八条、第九条约定的交付问题没有承诺内容。故丰县XX公司以该《承诺书》抗辩其没有违约，不予采纳”的认定片面。《付款委托书》、《承诺书》、《委托书》系王X、秦X所写，这三份证据不是孤立存在的，具有连贯整体性。1.上诉人不应支付被上诉人逾期上房违约金。《委托书》、《承诺书》、《付款委托书》可以证明被上诉人向第三人借款9万元并请求其将所借款项直接付至上诉人用于购买涉案房屋的事实，被上诉人所交的购房首付款中的9万元是直接由第三人转账汇至，上诉人之所以给被上诉人出具全款购房发票，也是基于上诉人收到且认可第三人代被上诉人付款9万元用于购买涉案商品房的事实，但被上诉人却在初次庭审中自始至终一直否认其借款的事实，后被上诉人承认了借款9万元的事实，那么其首付款就少付9万元，其至今是未完成交付房款义务，且已超过90日，按照合同第七条约定，被上诉人有权解除涉案商品房买卖合同，如其愿意继续履行合同，需上诉人同意，在其承担全额应付款义务外，还应承担逾期付款违约责任，在其未履行完自己的全额付款义务前，上诉人无需交付涉案房屋，更无需承担支付违约金的责任。2.即使存在逾期上房事实，在被上诉人未还清其所借款项的情况下，收房、上房权利应由第三人行使，逾期上房所获得的赔偿利益也应由第三人直接承受。被上诉人所写的《承诺书》承诺：“在本人未还清南京XX公司借款的情况下，全权委托其代理本人收房，由此产生的法律后果由本人承担。贵司也无需向本人移交办理申请商品房登记的所有资料，上述情况不视为贵司延期交房或违约，”《委托书》中明确写明：“若交房时仍未还清借款及违约金，则本人授权贵司全权代为办理该套房屋的收楼及其他相关手续。”可以证实，在被上诉人未还清其所借款项的情况下，无需向被上诉人移交办理开发“申请商品房登记”的所有资料，所有资料应含上房等手续资料，并不是一审所认为的仅仅是申请商品房登记资料，且按照被上诉人的承诺和委托其无权主张上房、收房等权利，上房、收房等所有权利的行使及受益人是第三人，即使存在逾期上房的事实，在第三人不主张或不愿意主张的情况下，被上诉人也是无权主张的，纵使被上诉人主张逾期上房违约责任，所得的利益也应由第三人承受，判决上诉人将违约金直接支付给被上诉人显然错误。二、被上诉人虚假陈述，扰乱法庭秩序，浪费司法资源。被上诉人在一审庭审中作出虚假陈述，明确表示未有借款9万元的事实，导致上诉人进行笔迹指纹司法鉴定，所产生鉴定费39680元。而后被上诉人承认了借款9万元的事实，属于严重扰乱法庭秩序，浪费司法资源。由此产生的鉴定费用都应由被上诉人承担。综上，请求二审法院根据事实与法律，支持上诉人的诉请。

王X、秦X答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，不存在依法改判或撤销的情形，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。

王X、秦X一审诉讼请求：判令丰县XX公司支付违约金86725.6元（自2016年8月15日至2019年3月15日，31*20*139.88）；并承担本案诉讼费、鉴定费。

一审法院认定事实：2014年8月6日，王X、秦X与丰县XX公司签订商品房买卖合同，约定购买丰县雨润城1-2-1601室房屋一套，建筑面积共139.88平方米，按建筑面积计算，商品房单价为每平方米4159.38元，总金额为581814元。商品房买卖合同第八条约定：出卖人应当在2016年8月15日前将合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2.出卖人按照20元/月/平米（参照同期同地段同档次商品房的租金）向买受人支付违约金。上述商品房买卖合同签订后，王X、秦X向丰县XX公司支付了首付款181814元，剩余房款40万元在银行办理了按揭贷款，2014年9月3日，丰县XX公司向王X、秦X开具金额为181814元预收购房款发票，于2015年1月8日开具40万元预收购房款发票，涉案房屋至今未交付使用。

案件审理过程中，丰县XX公司主张其举证的《借款协议》、《付款委托书》、《承诺书》、《委托书》、《借款借据》上的签名和指印为王X所为，王X申请对借款协议上的签名和借款借据上的指印是否是其所为进行鉴定，2018年4月18日、2018年7月12日南京师范大学司法鉴定中心分别作出鉴定意见书：借款协议乙方签名处“王X”字迹与提供的样本字迹不是同一人书写形成、借款借据借款人处“王X”黑色手写字迹上加盖的指纹印与提供的样本指纹不是同一人捺印形成。2018年8月29日，丰县XX公司申请对借款协议、付款委托书、承诺书、委托书、借款借据、房屋买卖合同中秦X的签名及指纹进行鉴定，对付款委托书、承诺书、委托书、房屋买卖合同中王X的签名及指纹进行鉴定，2019年3月8日南京东南司法鉴定中心出具鉴定意见书：付款委托书、承诺书、委托书上“王X”均是王X所写；借款协议、付款委托书、承诺书、委托书、借款借据上“秦X”均不是秦X所写；不能鉴定借款协议上指印是否为秦X所留；付款委托书、承诺书、委托书指印均不是秦X所留；借款借据“王X”部位指印不是秦X所留；付款委托书、承诺书、委托书上“王X”部位红色指印均不是王X所留。南京师范大学司法鉴定中心收取王X鉴定费4080元，南京东南司法鉴定中心收取丰县XX公司鉴定费35600元。

上述《承诺书》的内容为：“江苏XX公司(丰县XX公司)：本人由于资金周转问题向南京XX公司借款用于认购丰县雨润城1-2号楼1601号房，双方已于2014年9月2日签订《借款协议》。本人承诺：在本人未还清南京XX公司借款的情况下，全权委托其代理本人收房，由此产生的法律后果由本人承担。同时，在上述情况下，贵司也无需向本人移交办理“申请商品房登记”的所有资料，上述情况不视为贵司延期交房或违约。”

另查明，南京XX公司于2014年12月1日变更名称为江苏XX公司。

本案的争议焦点是丰县XX公司应否承担支付违约金的责任。

一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人对自己的主张，有责任提供证据。双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。当事人应当按照合同的约定全面履行义务，否则，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

综合本案庭审分析，丰县XX公司抗辩因王X、秦X向第三人借款9万元用于支付首付款，并作出承诺：在其9万元借款本息未还清前，涉案房屋的上房、占有、使用等相关权利及收益均由第三人享有，且不视为违约。故，双方争议之核心点实质在于涉案《承诺书》对王X、秦X是否具有约束力，丰县XX公司可否据此免除其逾期交房的违约责任。一审法院认为，经过司法鉴定，虽《承诺书》上的指纹不是王X所留，但是“王X”两字为其所写，可以认定王X签署过该承诺书，应对其具有约束力。关于丰县XX公司可否据此免除其逾期交房的违约责任的问题，应结合该承诺书的文义综合判断。该承诺书的内容结合双方庭审意见可以理解为，王X、秦X委托了南京XX公司代理收房，并在未还清借款的情况下丰县XX公司可以不向其移交办理“申请商品房登记”的所有资料，不移交办理“申请商品房登记”的所有资料不视为延期交房或违约，这是关于办理产权登记情形的承诺，对房屋买卖合同第八条、第九条约定的交付房屋问题没有承诺内容，本案并不是因产权登记问题所产生的违约责任，与本案所处理逾期交付房屋而产生的违约金并非同一法律关系。且对于王X、秦X与第三人之间是否存在借款关系以及可能因借款产生的法律责任，第三人已陈述另行主张。故丰县XX公司以该《承诺书》抗辩其没有违约，不予采纳。对涉案鉴定费用问题，结合本案实际案情，依据公平原则，依法让双方予以分担

关于王X、秦X主张的违约金金额问题，《中华人民共和国合同法》第一百三十三条、第一百三十五条的规定，商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务。就本案而言，双方签订的商品房买卖合同第八条明确约定，丰县XX公司应当在2016年8月15日前向王X、秦X交付商品房。其未能在上述时间交付合同约定的房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。王X、秦X要求按照20元/㎡/月计算违约金，符合双方合同约定，违约金数额计算为86725.6元（自2016年8月15日至2019年3月15日，31*20*139.88）。

综上所述，丰县XX公司逾期交房构成违约，应按约定支付相应的违约金。遂判决：丰县XX公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付给王X、秦X逾期交房违约金86725.6元（违约金按照20元/㎡/月，自2016年8月15日起计算至2019年3月15日止）。一审案件受理费1968元，由丰县XX公司负担；南京师范大学司法鉴定中心鉴定产生的鉴定费4080元由丰县XX公司负担，南京东南司法鉴定中心鉴定产生鉴定费35600元，由王X、秦X负担17800元，由丰县XX公司负担17800元。

二审期间，双方当事人均未提交新证据。

本院对一审判决查明事实予以确认。

本院认为，案涉《承诺书》内容明确，即在王X、秦X未还清借款的情况下，由XX公司代理收房，丰县XX公司仅是“无需向本人移交办理‘申请商品房登记’的所有资料”。因此，该《承诺书》并非对丰县XX公司延期交付房屋的承诺。而且，从“由XX公司代理收房”的内容亦可看出，是否还清借款并不影响收房，也即丰县XX公司仍需按照合同约定交付案涉房屋。故丰县XX公司以该《承诺书》抗辩其不应承担违约责任，不能成立。

对于本案鉴定费的负担问题，一审法院综合考量本案案情、鉴定结果等，依据公平原则对鉴定费负担予以分配，并无不当。

综上，丰县XX公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

案件受理费1968元，由丰县XX公司负担。

本判决为终审判决。