A、B房屋租赁合同纠纷再审民事判决书

律师观点分析

四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川民再605号 再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：A，女，1979年12月7日出生，汉族，住四川省宜宾县， 委托诉讼代理人：ＸＸ，四川XX律师事务所律师， 委托诉讼代理人：A，四川XX律师事务所律师， 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：A，女，1975年9月17日出生，汉族，住四川省宜宾县， 委托诉讼代理人：ＸＸ，四川XX律师事务所律师， 委托诉讼代理人：A，四川XX律师事务所律师， 被申请人（一审被告、二审上诉人）：A，男，1963年5月5日出生，汉族，住四川省宜宾县， 委托诉讼代理人：A，男，1967年7月8日出生，汉族，住四川省宜宾县，（系A之弟） 再审申请人B、C因与被申请人A房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市中级人民法院（2016）川15民终2221号民事判决，向我院申请再审，本院于2018年3月12日作出（2017）川民申5531号民事裁定，提审本案，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，再审申请人A、B及其委托诉讼代理人C，被申请人A的委托诉讼代理人B到庭参加诉讼，本案现已审理终结， A、B申请再审称，（一）二审法院以第二审程序审理A上诉B、C房屋租赁合同纠纷一案中房屋租金和水电费问题，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定，侵害了A、B的诉讼利益，本案一审法院就A在一审中抗辩的，陈艳、A未按时缴纳房屋和水电费、没有按约定将房屋完好无损交还夏琳、陈艳、A私拉电线一直有偷电行为、尚欠一个季度即2014年5月1日至2014年7月31日期间房屋租金和2016年4月水电费问题，经一审法院审理查明并认定：A、B偷电行为的证据不足，A的抗辩理由不成立；A拒退保证金的行为没有法律依据，不予支持；A未提供证据证明其已开出水费票据B、C拒交的事实，A的抗辩理由不成立；A未向一审法院提出反诉主张2014年5月至2014年7月31日期间房屋租金和2016年4月水电费，也未主张违约金、也未抗辩要求抵消扣减A、B诉讼请求金额，经A后B当庭表示另案主张，故就2014年5月至2014年7月31日期间房屋租金和2016年4月水电费问题不作处理，为此，A就2014年5月至2014午7月3l日期间房屋租金和2016年4月水电费问题提起诉讼，应当向有管辖权的人民法院提起诉讼，而受理该诉求的人民法院应当按照第一审程序审理该诉求，因此，本案二审法院以第二审程序审理该诉求，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条当事人不服地方人民法院的第一审判决、裁决，有权在法定期限内向上一级人民法院提起上诉之规定，侵害了A、B的诉讼利益，（二）二审法院适用法律错误，1.本案所争议的2014午5月至2014年7月31日期间房屋租金和2016年4月水电费问题，A在一审时当庭表示另案主张权利，故一审法院对该事项未作处理、未作出任何判决或裁定，就该房屋租金和水电费问题A无论是向基层人民法院提起诉讼还是向中级人民法院提起诉讼，其在诉讼中的地位都应当是原告地位，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，承担举证责任的都应当是A，而不应当是A、B，为此，二审法院认定由A、B承担举证不能的后果，属适用法律错误，2.A上诉B、C未缴纳2014年5月至2014年7月31日期间房屋租金问题，根据《民法通则》第一百三十六条第(三)项之规定，该房屋租金的诉讼时效为一年，为此，A无论是向基层人民法院提起诉讼还是向中级人民法院提起诉讼均超过了法定的一年诉讼时效之规定，该时效问题A、B无论是在一审时还是在二审中均进行了时效抗辩，为此，二审法院认定由A、B承担举证不能的后果并依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定判决撤销一审判决、驳回A、B的诉讼请求，属适用法律错误，请求：1.依法撤销二审判决，维持一审判决；2.本案一、二审及再审诉讼费由A承担， A称，（一）二审判决认定A、B欠付房屋租金和水电费的事实清楚，改判并驳回A、B的诉讼请求选用法律正确，程序合法，（二）A、B所谓的时效抗辩，完全是曲解法律，无理取闹，（三）虽然一、二审判决没有认定A、B偷电，但铁的证据证实A、B存在偷电行为，综上，二审判决适用法律正确，程序合法，应当予以维持， A、B向一审法院起诉请求：1.C退还房屋租赁保证金20000元；2.C承担本案的诉讼费用，一审法院认定事实：A、B系租赁夏琳门面房用于经营家具店的合伙人，2013年4月1日，A、B与C签订《房屋租赁合同》用于经营家具，合同约定：A将坐落于宜宾县XX（包括该门面房及其后车间）房屋租赁给B、C用于卖家具；租赁期限3年，即从2013年5月1日起至2016年4月30日止；租金11000元/月，按季支付即季度第二个月底前交纳下一季度租金；A、B向C交纳履约保证金20000元，租赁期限届满后，A、B无违反本合同约定的行为，A全额无息退还保证金，合同签订当日，A、B向C缴纳了履约保证金20000元，房屋交付后，经A同意，A、B在C的电表下面安装分电表，每月根据A抄单分电表度数后向B、C开票，A、B按开票度数向C交纳电费及水费，合同履行期间，A、B通过现金和银行转账方式按约向C缴纳房租和水电费，在A、B向法院提交的房屋租金收据和水电费收据中，未见2014年5月1日至2014年7月31日期间房租收据和2016年4月水电费收据，房屋租赁期限届满后，A、B将租赁房屋交还夏琳，本案审理过程中，A申请，宜宾县法院依法向宜宾县公安局柏溪镇派出所和四川XX公司调取了关于A报称B、C偷电的报案材料，用于证明A、B一直存在的偷电行为，一审法院认为：A、B与C签订的《房屋租赁合同》是其真实意思表示，合同内容不违反法律规定，双方的房屋租赁法律关系依法成立，合同期限届满后已按约交还A租赁房屋，A应当按合同约定归还B、C履约保证金20000元，A抗辩B、C在房屋租赁期间一直存在偷电行为，已构成违约，因其提供的证据不足以证明A、B有偷电行为，该抗辩理由不成立，A抗辩B、C在2014年5月1日至2014年7月31日期间未交纳房屋租金，以及未交纳2016年4月水电费，已构成违约，A、B提供的房屋租金收据中，未向法院提交2014年5月1日至2014年7月31日的房屋租金收据这一法律事实客观存在，因保证金不属于定金，是促使交纳保证金一方积极、主动履行合同，双方也无特别约定，合同结束后就应当退还，双方亦可自行协商折抵其他费用，A以B、C违约为由拒退保证金，没有法律依据，不予支持，因A、B是根据C开出的水电费票据后向C交纳，A未提供证据证明其已开出票据而B、C拒交的事实，故A以B、C未交纳水电费为由主张B、C违约的抗辩理由不成立，因A未向法院提出反诉主张2014年5月1日至2014年7月31日期间房屋租金和2016年4月水电费，也未主张违约金，并当庭表示另案主张该权利，故宜宾县法院对2014年5月1日至2014年7月31日期间房屋租金和2016年4月水电费不作处理，由A另案主张该权利，双方当事人也可自行协商在履约保证金中予以扣除，一审法院判决：A于判决生效之日起十日内退还B、C房屋租赁保证金20000元，如A未按上述判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，案件受理费300元，依法减半收取150元，由A负担，A不服一审判决，上诉请求：撤销原判，依法改判A、B的诉讼请求，一审法院查明的事实，二审法院予以确认，另查明，每季度房租为33000元，A、B缴纳房租的收据除2014年5月1日到2014年7月31日外，其他均已提交法庭，同时柏溪供电所出具情况说明：“计量表属用户分表，安装电计的零火线反接，”二审法院认为，关于A上诉“B、C仍欠一个季度房租与水电未缴，存在偷电行为”，因而不应退还保证金的问题，经二审审查，A、B未提交已缴纳该季度房租的依据，也未向法院提交现金取款或转账的依据，也未有其他证据证明其主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，”的规定，由A、B承担举证不能的法律后果，根据《房屋租赁合同》“交纳履约保证金20000元，租赁期限届满后，A、B无违反本合同约定的行为，A全额无息退还保证金”的约定，现A、B并无证据证明已完全履行合同义务，因而A暂扣B、C的履约保证金20000元符合双方的合同约定，A的上诉理由成立，予以支持，二审法院判决：一、撤销四川省宜宾县人民法院（2016）川1521民初1248号民事判决；二、驳回A、B的诉讼请求， 四川省宜宾市中级人民法院二审判决认定的事实，本院予以确认，本院庭审中，A的委托诉讼代理人B提交一组电费收据作为新证据，拟证明案涉房屋在租赁前发生的费用与租赁后发生的费用差距很大，A、B在租赁案涉房屋时存在偷电行为，A、B经质证认为，对电费收据的真实性、合法性无异议，但对该证据的证明目的有异议，不能证明A、B有偷电认为， 本院再审认为，本案的争议焦点是：A、B在本案中是否存在违约；案涉2万元履约保证金是否应当退还，A与B、C签订的《房屋租赁合同》是其真实意思表示，合同内容不违反法律规定，双方的房屋租赁法律关系依法成立，合同期限届满后已按约交还A租赁房屋，A应当按合同约定归还B、C履约保证金2万元，A抗辩B、C在房屋租赁期间一直存在偷电行为，已构成违约，因其提供的证据不足以证明A、B有偷电行为，该抗辩理由不成立，A抗辩B、C在2014年5月1日至2014年7月31日期间未交纳房屋租金，以及未交纳2016年4月水电费，已构成违约，A、B提供的房屋租金收据中，未向法院提交2014年5月1日至2014年7月31日的房屋租金收据这一法律事实客观存在，因保证金不属于定金，是促使交纳保证金一方积极、主动履行合同，双方也无特别约定，合同结束后就应当退还，双方亦可自行协商折抵其他费用，A以B、C违约为由拒退保证金，没有法律依据，本院不予支持，因A、B是根据C开出的水电费票据后向C交纳，A未提供证据证明其已开出票据而B、C拒交的事实，故A以B、C未交纳水电费为由主张B、C违约的抗辩理由不成立，同时，因A未向原一审法院提出反诉主张2014年5月1日至2014年7月31日期间房屋租金和2016年4月水电费，也未主张违约金，并表示另案主张该权利，故原一审法院对2014年5月1日至2014年7月31日期间房屋租金和2016年4月水电费不作处理正确，本院予以支持，上述问题A另案主张该权利，当事人双方也可自行协商在履约保证金中予以扣除， 综上，二审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应当予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款的规定，判决如下： 一、撤销四川省宜宾市中级人民法院（2016）川15民终2221号民事判决； 二、维持四川省宜宾县人民法院（2016）川1521民初1248号民事判决， 一审案件受理费150元，由A负担；二审案件受理费300元，由A负担， 本判决为终审判决， 审 判 长　　许　锐 审 判 员　　A 审 判 员　　B 二〇一八年十月三十日 法官助理　　C 书 记 员　　D