广州市XX公司与A租赁合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

广州市源源物业管理有限公司与唐武牧租赁合同纠纷一审民事判决书 广州市花都区人民法院 民事判决书 （2013）穗花法民三初字第116号 原告：广州市源源物业管理有限公司， 法定代表人：蔡敏意， 委托代理人：杨清辉，广东润科律师事务所律师， 被告：唐武牧，男，1955年6月22日出生，汉族， 委托代理人：王亦文，广东合誉律师事务所律师， 委托代理人：杨秋玲，广东合誉律师事务所律师， 原告广州市源源物业管理有限公司（以下简称源源物业公司）诉被告唐武牧租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告源源物业公司的法定代表人蔡敏意、委托代理人杨清辉，被告唐武牧及其委托代理人王亦文、杨秋玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 原告诉称：2011年1月14日，被告保证做好位于广州市花都区新华街建设南路2号华南苑5幢三楼房屋前期水、电（200KW）、楼面补漏工作，鉴于此，原、被告于2011年1月28日签订《房屋租赁合同书》，约定被告将其拥有的位于花都区新华街建设南路2号华南苑5幢三楼全层租给原告作为商业办公使用，随后，原告向广东电网公司广州供电局申请办理业扩报装业务，2011年3月，广东电网公司广州供电局作出《业扩报装情况答复函》的书面答复，因无法提供电房位置，无法进行扩容，原告就此事多次向被告主张，要求被告确定并提供电房位置，履行其承诺，然而，被告一直拖延，且被告亦没有将讼争房屋交付给原告使用，致使双方所签订的《房屋租赁合同书》无法履行，被告的行为已构成严重违约，据此，请求法院判令：1、解除原、被告于2011年1月28日签订的《房屋租赁合同书》，2、被告立即向原告返还5000元，3、被告立即向原告支付违约金30000元、差旅费1000元，4、诉讼费用由被告负担， 被告辩称：涉案房屋是在具备合同约定的状态下交付给原告使用的，被告不存在违约行为，请求法院驳回原告的全部诉求， 经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街建设南路2号华南苑第五栋第三层，权属人为被告唐武牧和案外人卢威，唐武牧和卢威各占二分之一按份共有，原告提供涉案房屋共有人卢威出具的委托授权书，拟证明房屋共有人卢威委托被告出租涉案房屋， 2011年1月14日，被告唐武牧向原告的法定代表人蔡敏意出具收据一张，内容为：现收蔡敏意的定金伍仟元（双方协商的），定金作为蔡敏意承租建设路2号华南苑5幢3层的保证金，双方同意租金为6元／m2，两押壹租，每年月租递增500元，租期7年，前期水、电200KW、楼面补漏做好，上述收据中“月租”两字在“年”字与“递”字间下方插入，“200KW”在“电”字与“楼”字间下方插入， 2011年1月28日，原告（乙方、承租人）与被告（甲方、出租人）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于广州市花都区新华街建设南路2号华南苑5幢三楼全层共2500平方米出租给乙方作办公使用，甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，甲方保证向乙方出租的房屋系（本人，共有）拥有完全所有权和使用权，租期7年，租金15000元／月，押金30000元，甲方同意乙方转租和分租物业，但必须合法地经营，甲方同意给乙方两个月的免租装修时间，修缮房屋是甲方的义务，甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通（户内上水、下水、照明电）和门窗好，以保障乙方安全正常使用，合同履行期间，如非因乙方原因，房屋发生漏水、倒塌，或房屋被认为危房，或其他原因致使乙方无法正常使用的，在甲方维护或修缮完毕之前，甲方应减免这段时间的租金，甲方应按国家规定办理房屋租赁证、房屋租赁备案登记、治安许可证等国家规定应办理的各项手续，如甲方在本协议双方签字之日起30天内，仍然没有办理上述手续，则乙方有权解除本合同，如因甲方非正当原因致使本合同无法履行，甲方应返还乙方已交付的租金和押金及乙方基于信赖而先期投入的各类费用，如因甲方非正当原因致使合同无法履行，甲方应在合同不能履行之日起7天内一次性支付给乙方补偿金30000元作为对乙方的间接损失补偿，如因乙方非正当原因致使合同无法履行，甲方有权用乙方已经交付的押金作为补偿，如双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自身权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用，合同另对双方的其他权利义务作了约定， 合同签订后，原告的法定代表人蔡敏意与被告于2011年2月18日一起到广东电网公司广州供电局以原告名义申请办理涉案房屋100KW以上用电报装，2011年3月9日，广东电网公司广州供电局向原告作出书面《业扩报装情况答复函》，主要内容：依据贵户的用电申请，近期我局已组织专业人员对贵户用电地址和供电条件等进行了现场勘查，经勘查核实，现阶段由于贵户所在供电区域用户无法提供电房位置，暂缓办理贵户的用电申请，原告认为被告是与其一同到供电部门签名申请200KW用电的，因此可以推定被告是承诺向其提供200KW用电，被告认为其从未承诺向原告提供200KW的用电，其与原告到供电部门签名确认申报200KW的用电，是因为申报用电必须要业主到场签名确认，因此被告到供电部门签名确认是协助原告申报用电，而且，如果被告承诺向原告提供200KW的用电，应在合同中明确约定，而合同只是约定提供一般的照明用电， 合同签订后，原告没有向被告支付租金及押金，也没有对涉案房屋进行装修使用，原告称因被告的房屋至今没有达到合同约定的三通、门窗完好等交付条件，因此被告没有将涉案房屋交付给其使用，被告称已将房屋交付原告使用，是按房屋当时的现状交付的， 原告认为在与被告协商租赁涉案房屋的过程中，被告承诺提供涉案房屋200KW的用电，被告对此表示否认，并认为原告提供的收据并非其签名确认，收据上的“200KW”是原告事后添加的，并非被告的意思表示，为此，被告向本院申请对收据上“唐武牧”的签名及“200KW”是否在2011年1月14日形成进行鉴定，本院依法委托广东天正司法鉴定中心进行鉴定，广东天正司法鉴定中心于2013年6月17日出具鉴定意见书，鉴定意见为：1、检材《收据》上的“唐武牧”签名与委托人提交指定的“唐武牧”签名笔迹样本是同一人所写；2、由于技术局限，无法明确检材《收据》上的文字是否2011年1月14日形成，为此，被告申请重新委托鉴定机构对“200KW”笔迹是否于2011年1月14日形成进行鉴定，本院依法重新摇珠委托广东恒鑫司法鉴定所进行鉴定，广东恒鑫司法鉴定所于2014年3月31日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：送检的落款日期为2011年1月14日的《收据》上的“200KW”笔迹是在2011年1月14日以后形成的，原告对两份司法鉴定意见书的三性没有异议，认为收据上“唐武牧”的签名是唐武牧所签，被告确实收取了原告定金5000元，收据上除了“200KW”的内容外，其他内容均是原告法定代表人当天书写的，不存在后补的情况，而“200KW”是原告准备起诉时发现遗漏了该内容而由原告的法定代表人补写的，被告对两份司法鉴定意见书的三性均予确认，但认为“200KW”的内容是原告在没有经过被告同意的情况下私自添加的，属伪造证据和恶意诉讼，根据合同约定，被告的责任只是“三通”，用电只包括照明用电，并不包括“200KW”用电，被告支付了“唐武牧”签名的鉴定费6440元，支付了“200KW”笔迹是在2011年1月14日以后形成的鉴定费11040元， 经现场勘查，涉案房屋整层约2500平方米，没有间墙，外墙玻璃窗安装了防盗网，窗口上方安装了玻璃，下方没有安装玻璃窗，有一卫生间，卫生间里有一水龙头（可开水），北面外墙有一电箱及开关可通电，房屋没有安装电灯，其他地方没有安装水龙头，没有装修，没有使用， 诉讼中，本院限期被告提供涉案房屋报装水电的证据材料，被告没有提交， 本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，原告要求解除合同，被告表示同意，本院予以准许， 原告在与被告签订《房屋租赁合同书》前向被告支付了定金5000元作为租赁涉案房屋的保证金，原告在向被告支付定金时约定被告做好前期水、电、楼面补漏，《房屋租赁合同书》约定被告的房屋做到三通（户内上水、下水、照明电）和门窗好，合同签订后，原、被告一起到供电部门办理涉案房屋的用电报装（100KW及以上新装），后因用户无法提供电房位置，供电部门暂缓办理该用电申请，原告据此认为被告没有向其提供200KW的用电而认为被告违约，要求被告承担违约责任，根据双方签订的合同第3条的约定，被告的房屋应做到三通（户内上水、下水、照明电）和门窗好，并没有约定被告向原告提供200KW的用电，而原告提供的证据《收据》的内容中的“200KW”，经鉴定为原告事后添加，原告也当庭承认是其在提起本案诉讼前添加的，因此，虽然被告曾与原告一同到供电部门报装200KW的用电，也不能证明被告承诺向原告提供200KW的用电，本案中，原告向被告承租2500平方米的场所是用于分租写字楼，因被告无法提供电房位置，供电部门对原告报装200KW的用电不予办理，导致合同目的不能实现，对此，原告没有过错，因此，被告应向原告返还5000元定金，但因原告没有提供证据证明被告承诺向其提供200KW的用电，而从原告提供的证据看，向供电部门报装用电的客户为原告，因此，原告以被告没有向其提供200KW的用电构成违约为由，要求被告支付违约金及差旅费，没有事实依据，本院不予支持， 关于鉴定费问题，被告申请对《收据》上的“唐武牧”签名是否为被告本人书写进行鉴定，鉴定意见为《收据》上的“唐武牧”签名是为唐武牧本人所写，因此，因该鉴定所花费的鉴定费应由被告承担，另，被告申请对《收据》上“200KW”笔迹是否于2011年1月14日形成进行鉴定，鉴定意见为：《收据》上的“200KW”笔迹是在2011年1月14日以后形成的，且原告在庭审中也承认该“200KW”是其法定代表人在提起本案诉讼前添加的，而原告在起诉状和第一次庭审及被告提出鉴定申请后均称该“200KW”是被告书写或被告当时承诺的，因此，该鉴定费应由原告承担， 为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、解除原告广州市源源物业管理有限公司与被告唐武牧于2011年1月28日签订的《房屋租赁合同书》， 二、被告唐武牧于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市源源物业管理有限公司返还5000元定金， 三、驳回原告的其他诉讼请求， 案件受理费700元，由原告负担603元，被告负担97元；鉴定费用17480元，由原告负担11040元，被告负担6440元， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院， （本页无正文） 审判长刘丽琼 人民陪审员庾志威 人民陪审员钟永秀 二〇一四年五月二十八日 书记员袁美华