广州市XX公司与A租赁合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

广州市源源物业管理有限公司与唐武牧租赁合同纠纷二审民事判决书 广东省广州市中级人民法院 民事判决书 （2014）穗中法民五终字第3072号 上诉人（原审原告）广州市源源物业管理有限公司，住所地， 法定代表人蔡敏意， 委托代理人杨清辉，广东润科律师事务所律师， 被上诉人（原审被告）唐武牧，男，1955年6月22日出生，汉族，住广州市花都区， 委托代理人王亦文，广东合誉律师事务所律师， 委托代理人杨秋玲，广东合誉律师事务所律师， 上诉人广州市源源物业管理有限公司（以下简称源源公司）因与被上诉人唐武牧租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民 法院民（2013）穗花法民三初字第116号事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结， 原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街建设南路2号华南苑第五栋第三层，权属人为唐武牧和案外人卢威，唐武牧和卢威各占二分之一按份共有，源源公司提供涉案房屋共有人卢威出具的委托授权书，拟证明房屋共有人卢威委托唐武牧出租涉案房屋， 2011年1月14日，唐武牧向源源公司的法定代表人蔡敏意出具收据一张，内容为：现收蔡敏意的定金伍仟元（双方协商的），定金作为蔡敏意承租建设路2号华南苑5幢3层的保证金，双方同意租金为6元／m2，两押壹租，每年月租递增500元，租期7年，前期水、电200KW、楼面补漏做好，上述收据中“月租”两字在“年”字与“递”字间下方插入，“200KW”在“电”字与“楼”字间下方插入， 2011年1月28日，源源公司（乙方、承租人）与唐武牧（甲方、出租人）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于广州市花都区新华街建设南路2号华南苑5幢三楼全层共2500平方米出租给乙方作办公使用，甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，甲方保证向乙方出租的房屋系（本人，共有）拥有完全所有权和使用权，租期7年，租金15000元／月，押金30000元，甲方同意乙方转租和分租物业，但必须合法地经营，甲方同意给乙方两个月的免租装修时间，修缮房屋是甲方的义务，甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通（户内上水、下水、照明电）和门窗好，以保障乙方安全正常使用，合同履行期间，如非因乙方原因，房屋发生漏水、倒塌，或房屋被认为危房，或其他原因致使乙方无法正常使用的，在甲方维护或修缮完毕之前，甲方应减免这段时间的租金，甲方应按国家规定办理房屋租赁证、房屋租赁备案登记、治安许可证等国家规定应办理的各项手续，如甲方在本协议双方签字之日起30天内，仍然没有办理上述手续，则乙方有权解除本合同，如因甲方非正当原因致使本合同无法履行，甲方应返还乙方已交付的租金和押金及乙方基于信赖而先期投入的各类费用，如因甲方非正当原因致使合同无法履行，甲方应在合同不能履行之日起7天内一次性支付给乙方补偿金30000元作为对乙方的间接损失补偿，如因乙方非正当原因致使合同无法履行，甲方有权用乙方已经交付的押金作为补偿，如双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自身权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用，合同另对双方的其他权利义务作了约定， 源源公司向原审法院提起诉讼称，2011年1月14日，唐武牧保证做好位于广州市花都区新华街建设南路2号华南苑5幢三楼房屋前期水、电（200KW）、楼面补漏工作，鉴于此，原、唐武牧于2011年1月28日签订《房屋租赁合同书》，约定唐武牧将其拥有的位于花都区新华街建设南路2号华南苑5幢三楼全层租给源源公司作为商业办公使用，随后，源源公司向广东电网公司广州供电局申请办理业扩报装业务，2011年3月，广东电网公司广州供电局作出《业扩报装情况答复函》的书面答复，因无法提供电房位置，无法进行扩容，源源公司就此事多次向唐武牧主张，要求唐武牧确定并提供电房位置，履行其承诺，然而，唐武牧一直拖延，且唐武牧亦没有将讼争房屋交付给源源公司使用，致使双方所签订的《房屋租赁合同书》无法履行，唐武牧的行为已构成严重违约，据此，请求法院判令：1、解除原、唐武牧于2011年1月28日签订的《房屋租赁合同书》，2、唐武牧立即向源源公司返还5000元，3、唐武牧立即向源源公司支付违约金30000元、差旅费1000元，4、诉讼费用由唐武牧负担， 唐武牧原审辩称：涉案房屋是在具备合同约定的状态下交付给源源公司使用的，唐武牧不存在违约行为，请求法院驳回源源公司的全部诉求， 合同签订后，源源公司的法定代表人蔡敏意与唐武牧于2011年2月18日一起到广东电网公司广州供电局以源源公司名义申请办理涉案房屋100KW以上用电报装，2011年3月9日，广东电网公司广州供电局向源源公司作出书面《业扩报装情况答复函》，主要内容：依据贵户的用电申请，近期我局已组织专业人员对贵户用电地址和供电条件等进行了现场勘查，经勘查核实，现阶段由于贵户所在供电区域用户无法提供电房位置，暂缓办理贵户的用电申请，源源公司认为唐武牧是与其一同到供电部门签名申请200KW用电的，因此可以推定唐武牧是承诺向其提供200KW用电，唐武牧认为其从未承诺向源源公司提供200KW的用电，其与源源公司到供电部门签名确认申报200KW的用电，是因为申报用电必须要业主到场签名确认，因此唐武牧到供电部门签名确认是协助源源公司申报用电，而且，如果唐武牧承诺向源源公司提供200KW的用电，应在合同中明确约定，而合同只是约定提供一般的照明用电， 合同签订后，源源公司没有向唐武牧支付租金及押金，也没有对涉案房屋进行装修使用，源源公司称因唐武牧的房屋至今没有达到合同约定的三通、门窗完好等交付条件，因此唐武牧没有将涉案房屋交付给其使用，唐武牧称已将房屋交付源源公司使用，是按房屋当时的现状交付的， 源源公司认为在与唐武牧协商租赁涉案房屋的过程中，唐武牧承诺提供涉案房屋200KW的用电，唐武牧对此表示否认，并认为源源公司提供的收据并非其签名确认，收据上的“200KW”是源源公司事后添加的，并非唐武牧的意思表示，为此，唐武牧向原审法院申请对收据上“唐武牧”的签名及“200KW”是否在2011年1月14日形成进行鉴定，原审法院依法委托广东天正司法鉴定中心进行鉴定，广东天正司法鉴定中心于2013年6月17日出具鉴定意见书，鉴定意见为：1、检材《收据》上的“唐武牧”签名与委托人提交指定的“唐武牧”签名笔迹样本是同一人所写；2、由于技术局限，无法明确检材《收据》上的文字是否2011年1月14日形成，为此，唐武牧申请重新委托鉴定机构对“200KW”笔迹是否于2011年1月14日形成进行鉴定，原审法院依法重新摇珠委托广东恒鑫司法鉴定所进行鉴定，广东恒鑫司法鉴定所于2014年3月31日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：送检的落款日期为2011年1月14日的《收据》上的“200KW”笔迹是在2011年1月14日以后形成的，源源公司对两份司法鉴定意见书的三性没有异议，认为收据上“唐武牧”的签名是唐武牧所签，唐武牧确实收取了源源公司定金5000元，收据上除了“200KW”的内容外，其他内容均是源源公司法定代表人当天书写的，不存在后补的情况，而“200KW”是源源公司准备起诉时发现遗漏了该内容而由源源公司的法定代表人补写的，唐武牧对两份司法鉴定意见书的三性均予确认，但认为“200KW”的内容是源源公司在没有经过唐武牧同意的情况下私自添加的，属伪造证据和恶意诉讼，根据合同约定，唐武牧的责任只是“三通”，用电只包括照明用电，并不包括“200KW”用电，唐武牧支付了“唐武牧”签名的鉴定费6440元，支付了“200KW”笔迹是在2011年1月14日以后形成的鉴定费11040元， 经现场勘查，涉案房屋整层约2500平方米，没有间墙，外墙玻璃窗安装了防盗网，窗口上方安装了玻璃，下方没有安装玻璃窗，有一卫生间，卫生间里有一水龙头（可开水），北面外墙有一电箱及开关可通电，房屋没有安装电灯，其他地方没有安装水龙头，没有装修，没有使用， 诉讼中，原审法院限期唐武牧提供涉案房屋报装水电的证据材料，唐武牧没有提交， 原审法院认为，源源公司与唐武牧签订的《房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，源源公司要求解除合同，唐武牧表示同意，原审法院予以准许， 源源公司在与唐武牧签订《房屋租赁合同书》前向唐武牧支付了定金5000元作为租赁涉案房屋的保证金，源源公司在向唐武牧支付定金时约定唐武牧做好前期水、电、楼面补漏，《房屋租赁合同书》约定唐武牧的房屋做到“三通”（户内上水、下水、照明电）和门窗好，合同签订后，源源公司、唐武牧一起到供电部门办理涉案房屋的用电报装（100KW及以上新装），后因用户无法提供电房位置，供电部门暂缓办理该用电申请，源源公司据此认为唐武牧没有向其提供200KW的用电而认为唐武牧违约，要求唐武牧承担违约责任，根据双方签订的合同第3条的约定，唐武牧的房屋应做到三通（户内上水、下水、照明电）和门窗好，并没有约定唐武牧向源源公司提供200KW的用电，而源源公司提供的证据《收据》的内容中的“200KW”，经鉴定为源源公司事后添加，源源公司也当庭承认是其在提起本案诉讼前添加的，因此，虽然唐武牧曾与源源公司一同到供电部门报装200KW的用电，也不能证明唐武牧承诺向源源公司提供200KW的用电，本案中，源源公司向唐武牧承租2500平方米的场所是用于分租写字楼，因唐武牧无法提供电房位置，供电部门对源源公司报装200KW的用电不予办理，导致合同目的不能实现，对此，源源公司没有过错，因此，唐武牧应向源源公司返还5000元定金，但因源源公司没有提供证据证明唐武牧承诺向其提供200KW的用电，而从源源公司提供的证据看，向供电部门报装用电的客户为源源公司，因此，源源公司以唐武牧没有向其提供200KW的用电构成违约为由，要求唐武牧支付违约金及差旅费，没有事实依据，原审法院不予支持， 关于鉴定费问题，唐武牧申请对《收据》上的“唐武牧”签名是否为唐武牧本人书写进行鉴定，鉴定意见为《收据》上的“唐武牧”签名是为唐武牧本人所写，因此，因该鉴定所花费的鉴定费应由唐武牧承担，另，唐武牧申请对《收据》上“200KW”笔迹是否于2011年1月14日形成进行鉴定，鉴定意见为：《收据》上的“200KW”笔迹是在2011年1月14日以后形成的，且源源公司在庭审中也承认该“200KW”是其法定代表人在提起本案诉讼前添加的，而源源公司在起诉状和第一次庭审及唐武牧提出鉴定申请后均称该“200KW”是唐武牧书写或唐武牧当时承诺的，因此，该鉴定费应由源源公司承担， 综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除源源公司与唐武牧于2011年1月28日签订的《房屋租赁合同书》，二、唐武牧于本判决发生法律效力之日期起十日内向源源公司返还5000元定金，三、驳回源源公司的其他诉讼请求， 判后，源源公司不服，向本院提起上诉称，一、原审法院认定事实不清，第一，案涉房屋不符合约定，不具备出租的条件，唐武牧根本违约，源源公司法定代表人蔡敏意与唐武牧洽谈租赁事宜时，发现唐武牧的房屋没有水、电的报装、排污设施没有搞好、楼面漏水重严重、门窗损坏严重，为此，源源公司才在2011年1月14日《收据》强调唐武牧需要做好前期排水、水电要搞好、楼面补漏门窗要搞好等工作，《房屋租赁合同书》也明确了唐武牧需要做好案涉房屋的“三通”，直至原审起诉前，唐武牧仍未能做好相关的工作，存在严重违约，第二，原审法院认为唐武牧与源源公司之间没有关于200KW的约定，与事实不符合，首先，唐武牧作为讼争房屋的业主，理应非常清楚该物业的状况及周边的配套设施，其次，唐武牧与源源公司一同到供电部门为源源公司报装200KW的用电，是需要经业主唐武牧签名同意的，这至少可以推断，唐武牧以实际行为同意或承诺源源公司申请200KW的用电，再次，既然唐武牧明知源源公司租赁讼争房屋用于商业，也理应知道或能预见该物业应具备的基础设备（包括用电量、通水等），根据供局的用电参数标准，商业用电容量不小于每平方米100W，而讼争的房屋面积为2500平方米，也就是说，至少要配备250KW的电容，唐武牧在本案中存在过错，他应比任何人更清楚讼争房屋是无法提供电房位置的，故原审的判决显失公允，第三，唐武牧违背诚实信用的原则，原审法院现场勘查时，讼争房屋的水、电均是外面借用来的，所借用水、电远远不能满足商业用途需要，故唐武牧的行为严重违背诚实信用的原则，二、原审法院分配由源源公司承担11040元鉴定费不当，应予以纠正由唐武牧承担，即使“200KW”是源源公司事后添加的，但就本案而言，因唐武牧在出租讼争房屋时，具有众多的问题（比如通水、通电、楼面的补漏），而唐武牧违约在先，“200KW”不过是源源公司与唐武牧约定的其中一项，其对于其他的约定的，唐武牧都没有兑现，直接导致本案的诉讼，并且两次鉴定均是由唐武牧主动提出申请的，故，引发本案的责任均在于唐武牧，源源公司认为本案所有的鉴定费用均应由唐武牧承担， 综述，源源公司请求本院：1、请求撤销原审判决第三项，改判唐武牧立即向源源公司支付违约金30000元、差旅费1000元；2、判决唐武牧承担本案一、二审诉讼费用，鉴定费用全部由唐武牧承担， 经查，原审查明事实清楚，本院予以确认， 本院认为，源源公司与唐武牧签订的《房屋租赁合同》约定，唐武牧做好案涉房屋的三通，即户内上水、下水、照明电，原审法院经现场勘验，案涉房屋已接通自来水及照明用电，源源公司上诉称唐武牧未做好通水及照明用电相关工作，存在根本违约，但未提供相应证据予以证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，源源公司未能提供证据证明其上述主张，应承担举证不能的法律后果，本院对其上述上诉理由不予采纳，关于200KW电容量的问题，双方所签订的《房屋租赁合同》并未有关于200KW电容量的约定，唐武牧与源源公司一并前往供电局申请办理案涉房屋100KW以上用电报装，并不能表明唐武牧以该行为承诺为源源公司提供案涉房屋200KW电容量设备，源源物业公司因案涉房屋不具备满足200KW电容量的电房位置，而无法办理用电报装，导致合同目的无法实现，不可归责于双方当事人，源源公司主张唐武牧对此应承担违约责任，理据不足，本院不予采纳，关于鉴定费承担的问题，经鉴定，唐武牧所出具的落款日期为2011年1月14日的收据中的“200KW”笔迹在2011年1月14日后形成，源源公司也承认该自己为其法定代表人诉讼前所添加，故原审法院判决认定源源公司承担该部分鉴定费并无不当，且鉴定费的问题为源源公司在二审中新增加的诉讼请求，唐武牧不同意对此进行调解，故本院对此不予调处， 综上，源源物业公司上诉理由不成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判， 二审案件受理费575元，由上诉人广州市源源物业管理有限公司负担， 本判决为终审判决， 审判长张燕宁 代理审判员陈慧芳 代理审判员黄春成 二〇一四年九月九日 书记员郝烨