刘X与王X房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

刘X与王X房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，于同年9月2日公开开庭进行了审理。第一次庭审后，王X向本院提交反诉状，本院经审查后予以合并审理。2020年9月9日，王X向本院提交装修残值鉴定申请，申请就案涉租赁房屋的装修残值进行鉴定。本院经审查后委托武汉XX公司进行评估，该司于2020年11月10日作出评估报告。本院于同年11月25日再次公开开庭进行了审理。刘X（参加第二次庭审）及其委托诉讼代理人何X（参加第一次庭审）、刘X，王X委托诉讼代理人李XX、马XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

刘X向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原告与被告2019年9月11日签订商铺租赁合同；2、请求法院判决被告立即腾退阳光××××号商铺并退还原告；3、请求法院判决被告立即支付原告2020年1月30日起至房屋交还之日止租金；4、请求法院判决被告立即向原告支付拖欠房屋租金的违约金共计22,500元（每天按照15,000元的1%计算，终止日以最终支付完所欠租金为止）；5、请求法院判决被告立即向原告支付拖欠的水费，电费，物业费共计10,000元（具体金额以被告实际交还商铺日抄录金额为证）；6、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：位于阳光××××号的商铺属于原告所有，2019年9月11日原被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将上述房屋租赁给被告作为餐饮使用，租赁期限自2019年10月30日至2022年10月30日止，月租金为15,000元，如未按时交纳租金，被告应按月租金的1%天交纳滞纳金，物业费及水电费其他费用由被告自行交纳。前期被告按约支付原告房租，2020年1月30日开始，被告未按期支付原告房租，从租赁至今，水电物业费也未交纳。为维护原告合法利益，故起诉至法院。

王X答辩并向本院提出反诉请求：原告的一项诉请被告同意解除，但要求原告对被告装修的房屋予以补偿。原告的第二项诉请，被告已于2020年7月1日前腾退，并通知原告交接房屋钥匙，但原告拒不理睬，直至2020年7月31日被告再次催告原告办理房屋交换手续，原告才予以办理，接受房屋钥匙，因此第二项诉请事实已经履行完毕。原告的第三项诉请，2020年1月21日，武汉作为全国新冠疫情重灾后封城后至今，被告并未实际经营使用该涉案房屋，而且原告在双方就疫情期间的房租减免时沟通的时候，已经承诺免收被告2个月租金，同时被告向原告交付一个月的押金，可以用来抵扣所欠租金，所以被告实际欠原告2个月租金，这2个月租金被告要求和装修补偿进行抵扣。原告的第四项诉请，被告认为原告该项诉请无事实与法律依据，合同约定滞纳金的条款无效，因为原被告属于平等民事合同主体，滞纳金属于行政处罚范畴，即便该滞纳金理解为逾期付款的违约金，其约定标准也远远高出同期同类型银行贷款利率的4倍，逾期付款违约金作为金钱给付义务的违约责任，合同约定的标准明显过高。被告未按合同给付租金是事出有因，因受疫情影响，被告经营严重困难，没有收入来源，经营无以为继，且双方因就疫情期间的租金减免及后续减租事宜还有装修补偿发生争议，被告未按照合同约定付租，情有可原，请求法院驳回该项诉请。原告的第五项诉请，被告同意就实际发生的所欠水电费及物业费据实核算，愿意承担。王X向本院提出反诉请求：1、请求法院判令被反诉人向反诉人支付租赁房屋装修补偿金38,253元；2、本案反诉全部费用由被反诉人承担。

刘X辩称：房屋的装修是按照被告经营进行的装修，原告出租房屋针对无特定人群，该装修残值对原告无任何利用价值，且屋内能拆除的被告已经拆除，剩余部分无法使用，原告希望被告将房屋恢复至交付之初，该房屋装修损失不是原告造成，因需要做鉴定，原告房屋一直空置至今，现对外出租租客也无做餐饮行业，排烟管道被告也自行拆除，剩余部分对原告无任何利用价值。

经审理查明：2019年9月11日，刘X与王X签订《商铺租赁合同》，约定由刘X将位于阳光××××号的商铺出租给王X作为餐饮经营使用；租赁期限为三年，自2019年10月30日起至2022年10月30日止，装修期为2019年9月15日至10月30日止；王X承租商铺时，需交纳保证金15,000元；房屋租金为每月15,000元，“以后每月房租及其他费用均在15天之前一次性付清，如未按时缴纳，应按月租金的1%/天缴纳滞纳金”；物业费及水电其他费用由王X自行缴纳。合同还约定，“乙方（王X）迟延交付房租及其他费用超过15天的”，可以单方解除合同。合同签订后，王X按约支付了第一季度租金租金45,000元及保证金15,000元，合计60,000元。2020年1月31日后，王X再未支付租金。王X提交《武汉豆花妈妈汉阳王家湾店预算表》、《十里新城装修预算表》及转账明细，拟证明其为装修案涉商铺共计花费91,000元。庭审中，本院询问王X是否申请对装饰装修损失予以鉴定，王X表示需要鉴定，并于2020年9月9日向本院提交装修残值鉴定申请。本院经审查后委托武汉XX公司进行评估，该司于2020年11月10日作出评估报告，评估结论为：“王X承租的武汉市汉阳区阳光××××号商铺未履行期装修残值的评估值为45,490元”；评估方法为：“本次评估装修残值的房屋承租期限为2019年10月30日到2022年10月30日止，距离评估基准日剩余时间2年，推算出残值率66%，评估结果采用重置价值乘以残值率最终得出”。刘X对该评估报告有异议，认为部分装修在王X撤场后无价值，且百叶窗金属窗户系刘X安装。王X对评估报告中残值率按66%计算有异议。刘X认为，王X未能按约交付租金；王X认为，装修损失应予抵扣欠付租金；双方未能协商一致，遂引起本次诉讼。

另查明，案涉房屋坐落于武汉市汉阳区十里铺城中XX综合改造A、B、002、003地块（中大·十里新城二期）XX号。2018年5月20日，刘X与武汉XX公司签订《武汉市商品房买卖合同》，由刘X购买案涉房屋。

再查明，案涉房屋自2019年9月30日至2020年7月30日共产生电费6,881.12元，自2020年1月3日至2020年7月31日共产生物业费3,655元，同时王X尚欠水费415.31元。王X对水电及物业费单据真实性无异议，但认为2019年9月之前的电费金额不应由其负担，且2020年7月的物业费不应由其负担。2020年7月31日，刘X与王X进行案涉商铺交接，即2020年7月31日王X腾退案涉商铺。

还查明，2020年1月24日，针对新型冠状病毒肺炎疫情防控形势，湖北省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月8日，离汉通道管控措施解除。2020年6月12日，武汉市新冠肺炎疫情防控指挥部颁布《武汉市新冠肺炎疫情防控指挥部通告（第23号）》，该通知载明：“6月13日零时起，湖北省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。……六、恢复餐饮住宿商场集市等城市功能。在落实经营主体责任，做好通风消毒、防控措施到位的前提下，全面恢复餐馆、酒店、商场（店）等场所营业秩序，开放符合防疫要求的农（集）贸市场。……”。刘X认为王X在疫情防控期间仍在营业，并提交物业公司的电费通知单，称在此期间电费与平时持平，证明王X在正常使用房屋，不应减免租金。王X辩称疫情防控期间，无法经营，组织过几次小区团购，房内冰箱、冰柜内有食物故需要用电，但是电费应该少于平时，物业公司计费可能不太准确。本院认为，疫情防控期间餐饮业无法经营系客观存在的事实，刘X提交的物业公司的电费通知单的金额双方无异议，但物业公司为电费代收单位，该通知单无法证明电费的记账时间与发生时间是否一致，不能证明王X在疫情期间正常使用该房屋。

上述事实有原被告陈述、武汉市商品房买卖合同、商铺租赁合同、电费明细表、物业费明细表、水费通知单、微信聊天记录、评估报告、评估发票在卷证实，足以认定。

本院认为：刘X与王X于2019年9月11日签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格遵守并切实履行。自2020年1月24日发生的新冠疫情系不可抗力，本市疫情防控期间王X无法经营，但是在疫情结束后，可逐步恢复经营，现刘X起诉来院要求解除《商铺租赁合同》，王X对此亦无异议，即双方已达成解除合同的合意，故刘X要求解除《商铺租赁合同》的诉请，本院予以支持。合同约定，房屋月租金为15,000元，王X已支付2019年10月30日起至2020年1月31日止的租金及押金15,000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因王X已实际腾退案涉商铺，故对刘X要求王X腾退商铺的诉请，本院不再重复裁判。王X实际腾退案涉商铺系2020年7月31日，故应支付截止至该日期的房屋租金及水电物业管理费。因发生新冠疫情系不可抗力，在本市疫情防控期间王X无法经营，根据防控时间及餐饮行业特点，结合双方在《商铺租赁合同》中已经给予的装修免租期，本院酌情由合同双方各承担部分租金损失，免除王X两个月租金30,000元。扣除已支付的押金15,000元，王X尚应支付房屋租金45,000元。因王X未能足额支付装修期、租赁期的水电及物业费，故其应支付自2019年9月30日至2020年7月30日的电费6,881.12元，自2020年1月3日至2020年7月31日的物业费3,655元，及尚欠的水费415.31元，合计10,951.43元。关于刘X要求支付违约金的诉请。新冠疫情系不可抗力，造成王X无法经营、资金困难未能及时交纳租金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，应免除王X逾期支付租金的违约责任，故刘X要求王X支付违约金的诉请，本院不予支持。关于王X要求支付装修损失的诉请。《评估报告》按照评估日期推算出残值率为66%，并将案涉商铺的装修残值评估为45,490元。因王X已于2020年7月31日腾退并交付案涉商铺，故评估的基准日期应为2020年7月31日，则推算出案涉房屋装修的残值率应为75%，故本院认定，案涉房屋的装修残值应为51,693.18元。疫情之后双方未能就租金延期交纳的时间及减免达成协议是合同解除的主要原因，不能归责于双方，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定，“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”因案涉房屋租赁合同并非因双方违约而解除，故按照公平原则，本院酌定由刘X承担30%的装修损失，即刘X应向王X承担装修损失15,507.95元。综上，双方当事人本诉及反诉诉讼请求中经本院核准的部分，予以支持；过高及不合理的部分，不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、解除刘X与王X于2019年9月11日签订的《商铺租赁合同》；

二、王X支付刘X房屋租金45,000元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；

三、王X支付刘X房屋水电费、物业费合计10,951.43元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；

四、刘X支付王X房屋装修损失15,507.95元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；

五、驳回刘X的其他诉讼请求；

六、驳回王X的其他诉讼请求。