律师观点分析
上诉人孙XX、李X、李XX、李XX因与被上诉人魏X房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省定州市人民法院（2018）冀0682民初245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙XX及其与上诉人李X、李XX的委托诉讼代理人康XX，被上诉人魏X及其委托诉讼代理人韩XX到庭参加诉讼。上诉人李XX经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
孙XX、李X、李XX、李XX上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审违反法定程序。所有上诉人皆未收到本案一审开庭时间的法律文书，因此所有上诉人无法准时出庭应诉，导致缺席审理，致使法庭对本案事实无法调查清楚。二、本案房屋买卖合同为无效合同。2015或2016年，孙XX向被上诉人借款15万元，约定了利息，并约定用孙XX现住的宝塔花园房屋抵押（未办理抵押登记）。孙XX没有按时还款，主动提出按约定以抵押房屋偿还借款，但被上诉人得知孙XX在迎泰新城有一套房子，便强行以迎泰新城房子冲抵，并强行要求孙XX、李X提供购买该房的合同、交款收据，强行要求孙XX签署合同等房屋买卖相关手续。当时孙XX已付大概18万多元的房款。因此，孙XX、李X并未与被上诉人达成房屋买卖一致的协议，被上诉人提供的合同应为无效合同。三、上诉人不存在违约行为。被上诉人强行与孙XX、李X签署相关房屋买卖手续后，孙XX并未将该房私自卖与包括孙XX在内的任何人，而是孙XX作为债权人在其与孙XX民间借贷纠纷一案诉讼过程中申请定州法院保全了该房，孙XX等上诉人对该房被保全皆不知情。判决生效后，经定州法院强制执行，办理了该房的产权变更登记，而非上诉人违反合同约定导致合同履行不能。四、不应支持被上诉人违约金的主张。首先，本案房屋买卖合同并非合同双方合意的结果，是无效合同；其次，假设该合同为有效合同，上诉人并未违反合同约定；再次，违约金的性质为补偿性及有限度的惩罚性，假设上诉人真的违约，约定50%违约金也显然过高，尤其价值较高的标的物买卖，很少约定如此高的违约金，50%的违约金已远远超过被上诉人的损失，严重背离有限度惩罚违约方这一原则。综上，一审判决认定事实存在严重错误。
魏X辩称，一、答辩人与孙XX、李X签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表述，合法有效。在2016年3月26日，答辩人就将全部房款378696元支付给孙XX、李X夫妻二人，购买其迎泰新城A区4号楼2单XX。孙XX、李X当即将购房合同、票据及该房屋的相关手续交与答辩人。双方买卖合同已成立。2017年1月10日，答辩人与孙XX、李X签订了房屋买卖合同，担保人为李XX、李XX，同日，孙XX、李X补写了收条。结合案件事实，双方订立合同均为真实意思表示，合同的内容亦不违反任何法律法规的强制性规定，该房屋买卖合同真实合法有效，被答辩人的上诉理由不能成立。二、因孙XX、李X的恶意违约行为，致使答辩人在事实及法律上已经无法获得房屋所有权。在双方签订了书面房屋买卖合同仅4天之后即2017年1月14日，孙XX、李X又与第三人孙XX签订了二手房买卖合同，将涉案房产卖与孙XX并办理了房屋产权变更登记，导致答辩人已经在事实上无法获得该房屋的所有权。以上事实充分说明孙XX、李X是一房二卖，恶意违约，应当依法承担违约责任。上诉人所述“经定州市人民法院强制执行，该房子办理了产权变更登记”是无稽之谈，如果孙XX、李X不将房子卖予孙XX，法院只能对该房屋进行拍卖，答辩人还可以通过法律手段保护自己的合法权益。三、一审判决被答辩人承担违约金189348元，并无违法不当之处，应予维持。1.双方签订的房屋买卖合同依法成立并合法有效，双方应当按照合同的约定履行义务、承担责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。在双方签订的房屋买卖合同第八条中约定违约金为房款的50%即189348元，根据合同法中约定大于法定的原则，该约定在不违反法律规定的情况下，应当依法予以支持。2.该违约金的约定数额并非明显过高，答辩人因此所受到的实际损失已经远远高于此数额，一审判决并无不当之处。根据《合同法》第一百一十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，应先确定因违约所造成的损失，以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。本案中被答辩人恶意违约的事实不容辩驳，该房产面积为122.16平方米，当时购买价格为3100元，正是由于被答辩人的违约致使答辩人已经无法获得该房产，截至本案发生时，同等地段的最低房价已经达到了每平米8100元。由于被答辩人的恶意违约造成答辩人直接经济损失高达610800元。一审法院根据被答辩人的过错程度，结合答辩人因此造成的实际损失数额，在不违背法律规定范围的基础上，判定违约金数额为189348元，完全符合事实及法律规定。事实上，这个数额并不能补偿答辩人的损失，更谈不上对被答辩人的惩罚。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判符合法定程序，被答辩人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
魏X向一审法院起诉请求：1.依法判令孙XX、李X、李XX、李XX将购买定州市中兴西路迎泰新城XX的购房款382776元退还给魏X，并承担违约金191388元，共计574164元；2.依法判令孙XX、李X、李XX、李XX承担连带责任；3.一切诉讼费用由孙XX、李X、李XX、李XX承担。
一审法院认定事实：2016年3月26日，魏X给付孙XX、李X购房款378696元。该房屋位于定州市中兴西路迎泰新城XX，建筑面积122.16平方米。2017年1月10日，魏X与孙XX、李X签订了房屋买卖合同，担保人为李XX、李XX，该合同第八条约定违约金为房款的50%。同日，孙XX、李X给魏X写一收据，载明：“收据今收到魏X378696元整（叁拾柒万捌仟陆佰玖拾陆元整）迎泰新城房款。孙XX李X2017年1月10日”。2017年1月14日，孙XX、李X又与孙XX签订二手房买卖合同，导致魏X无法入住该房屋。2017年8月16日，魏X曾向一审法院起诉孙XX、李X、李XX，因标的物不能履行，一审法院于2017年12月25日作出（2017）冀0682民初3397号民事裁定书，裁定准许魏X撤诉。魏X主张首付款4080元系自己补交，孙XX否认，2016年3月26日收据载明：“补交首付款A4-2-1703人民币4080元，交款人孙XX。”该收据加盖保定XX公司财务专用章。上述事实有当事人陈述、房屋买卖合同、收据、李XX证明、询问孙XX笔录、（2017）冀0682民初3397号民事裁定书、（2016）冀0682民初1234号民事判决书、（2016）冀0682民初1234号民事裁定书、二手房买卖合同、执行和解协议书予以证实。
一审法院认为，孙XX、李X与魏X签订房屋买卖合同后，又与孙XX签订二手房买卖合同，导致魏X无法入住该房屋，孙XX、李X构成违约，应承担违约责任并返还魏X购房款378696元。孙XX、李X与魏X签订房屋买卖合同第八条约定违约金为房款的50%，孙XX、李X应给付魏X违约金378696元×50%＝189348元。魏X主张首付款4080元系自己补交，孙XX否认，2016年3月26日加盖保定XX公司财务专用章的收据载明交款人为孙XX，故对魏X该项主张不予支持。李XX、李XX作为担保人对保证方式没有约定，应按照连带责任保证承担保证责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条之规定，判决：“一、被告孙XX、李X给付原告魏X购房款378696元及违约金189348元，共计568044元。限本判决生效之日起10日内一次性付清。二、被告李XX、李XX互负连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9542元由被告孙XX、李X负担。”
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。另查明，孙XX在二审庭审中认可其在2016年11月15日与案外人孙XX签署了执行和解协议书，在该协议书中约定：“二、甲乙双方一致同意：乙方名下……位于定州市万元……抵顶乙方应偿还甲方的债务本金……（乙方协助甲方办理房产过户手续……）”。
本院认为，本案二审的审理焦点是：一、一审法院送达开庭传票是否符合法律规定；二、涉案房屋买卖合同的效力；三、孙XX、李X是否构成违约；四、对违约金应如何认定。
关于第一个焦点，孙XX在二审庭审中认可一审卷宗正卷第12页送达证上“孙XX”的签名为其本人所签。该送达证显示，受送达人为“孙XX、李X、李XX、李XX”，送达文书为“诉状、应诉、举证、传票、合议庭书”，收到日期为“2018年3月9日”，备注栏写明“？李X、李XX、李XX与你是何关系：李X是我妻子，李XX是我丈人，李XX是我丈人的邻居？你能转交给他们相关手续吗：能转交。孙XX”。孙XX与李X为夫妻关系，系同住成年家属。根据《民事诉讼法》第八十四条“送达诉讼文书必须有送达回证，由受送达人在送达回证上记明收到日期，签名或者盖章。受送达人在送达回证上的签收日期为送达日期。”及第八十五条第二款“受送达人的同住成年家属，法人或者其他组织的负责收件的人，诉讼代理人或者代收人在送达回证上签收的日期为送达日期。”的规定，孙XX签收上述诉讼材料时，一审法院即已向孙XX、李X完成了送达。
一审法院于2018年4月23日通过法院专递向李XX邮寄送达起诉状、应诉通知书、举证通知书、传票，该邮件于2018年4月25日由门卫签收。因该法院专递邮件详情单上注明的移动电话号码系李XX使用、注明的地址为李XX当时的居住地址，且在邮件上已特别注明“可由其家人代收”。该邮件未被以“本人或家人拒收或电话无法接通、联系不上”为由退回发件单位，反而由小区门卫签收，说明该签收行为系通过电话征得收件人李XX同意后所为，该门卫应为李XX指定的代收人。上述行为符合《民事诉讼法》第八十八条“直接送达诉讼文书有困难的，可以委托其他人民法院代为送达，或者邮寄送达。邮寄送达的，以回执上注明的收件日期为送达日期。”及第八十五条第二款的规定，一审法院已向李XX送达了开庭传票。
一审法院于2018年4月23日通过法院专递向李XX邮寄送达起诉状、应诉通知书、举证通知书、传票，该邮件于2018年4月30日因拒收被退回。根据《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条“……受送达人本人……拒绝签收，导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日”的规定，一审法院于2018年4月30日向李XX完成了送达。
一审法院开庭时间为2018年5月30日。上述送达开庭传票的时间符合《民事诉讼法》第一百三十六条“人民法院审理民事案件，应当在开庭三日前通知当事人和其他诉讼参与人……”的规定。综上，一审法院对孙XX、李X、李XX、李XX缺席判决，并不违反审理程序。
关于第二个焦点，孙XX、李X主张系被迫与魏X签署的涉案房屋买卖合同，但对此并未提交任何证据，对其该项主张不应支持。二人认可在合同上签名的真实性，故应认定将涉案房屋卖与魏X系二人的真实意思表示。综上，涉案房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。
关于第三个焦点，孙XX在收取魏X全部房款之后、与魏X签订书面房屋买卖合同之前，与案外人孙XX签署了针对涉案房屋的执行和解协议，其与李X又于2017年1月14日与孙XX签署二手房买卖合同，致不能向魏X交付该房屋，并导致双方的房屋买卖合同履行不能、魏X购买该房屋的合同目的不能实现。根据双方在房屋买卖合同中第五条“……房产证下来的第一时间甲方要立即通知乙方，并无条件的配合过户给乙方……”及第七条“本合同签订之日起，该房屋的处分权使用权归乙方所有。”的约定，孙XX、李X已构成违约。
关于第四个焦点，《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”据此，并根据《民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，在守约方主张约定的违约金低于其损失的情形下，应由守约方承担相应的举证责任，在违约方主张约定的违约金过分高于对方的损失的情形下，应由违约方承担相应的举证责任。
上诉人上诉认为房屋买卖合同第八条“……任一方违约需向守约方支付违约金为房款的50%。”中约定的违约金过高，远远超过魏X的损失，则其应对此承担举证责任。因上诉人并未提交任何证据，故依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，对上诉人的该项主张不予支持。上诉人应按合同约定的违约金计算方法向被上诉人魏X承担违约责任。
本院于2018年11月7日通过法院专递向上诉人李XX邮寄开庭传票，但该邮件因拒收被退回。根据《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条规定，本院已依法向李XX送达了开庭传票。李XX无正当理由拒不到庭。依照《民事诉讼法》第一百四十三条、第一百七十四条规定，按上诉人李XX撤回上诉处理。
综上所述，孙XX、李X、李XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9542元，由上诉人孙XX、李X、李XX、李XX负担。
本判决为终审判决。
韩鹏璞律师