洪亮律师
律师观点分析
案件描述
港籍女子肖某欲为川籍父亲购置养老房，经人介绍，与村民夏某达成“小产权”楼房买卖协议，总价17.3万元。肖某支付全款后得知房屋坐落集体土地，无法过户，遂以“违反法律禁止性规定”为由，诉请确认合同无效、返还购房款并计息。
裁判结果
双方《协议书》无效；
肖某十日内返还房屋及权属证件，夏某十日内返还全部购房款17.3万元；
利息请求驳回；
案件受理费、保全费共3300元由夏某承担。
办案过程（脱敏）
① 固定事实
– 2023年4月，肖某通过微信交付定金2万元，夏某明确告知“不能过户”。
– 5月21日，双方现场签约、银行转尾款15.3万元，同步完成钥匙、房产证、建设用地许可证交接。
– 次日，肖某赴公证处被告知“集体土地房屋无法公证”，随即要求退房未果成讼。
② 争议焦点
a. 集体土地房屋对外转让是否当然无效；
b. 合同无效后是否应返还利息；
c. 双方过错比例与费用分担。
③ 法院说理
– 土地管理法及民法典强制性规定：宅基地房屋只能在本集体经济组织成员间流转，港籍买家不具备主体资格，合同自始无效。
– 双方均明知“过不了户”仍执意交易，过错相抵，利息损失各自承担。
– 无效合同“双返”原则：房证、房屋与价款原物返还，费用按败诉方负担规则处理。
④ 判决作出
2023年9月，四川蓬溪法院作出一审判决，双方均未上诉，现已生效。
点评
法律红线清晰：集体土地房屋对非本村成员“零流通”，任何“小产权”买卖炫目标语都不能突破土地公有制底线。
过错相抵得当：法院没有因买家“身份劣势”而豁免其审慎义务，也未让卖家以“已告知风险”全身而退，实现责任平衡。
息诉止争高效：案件适用简易程序，一次开庭即下判，当庭指引“双返”流程，减少后续执行冲突。
社会效果：给“下乡买房”“异地养老”群体敲响警钟——宅基地不是商品房，合同无效后只能“退房退款”，增值收益、装修损失等均难以索赔；同时也警示卖方：擅自外售可能面临“钱房两失”加诉讼费的双重损失。