董诚君律师
律师观点分析
黄XX与余XX租赁合同纠纷二审民事判决书广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清中法民二终字第290号
上诉人（原审原告，反诉被告）：黄XX，
被上诉人（原审被告，反诉原告）：余XX，
委托代理人：周X，广东XX律师事务所律师，
委托代理人：董XX，广东XX律师事务所律师，
上诉人黄XX因与被上诉人余XX租赁合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2014）清城法民四初字第624号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结，
原审法院经审理查明，余XX是清远市清城区东城XX**、**、**、**号楼首层商铺**号的所有权人，商铺面积为57.9㎡，2014年8月1日黄XX、余XX双方签订《商铺租赁合同》由黄XX承租余XX上述商铺，合同主要约定：黄XX（乙方）承租余XX（甲方）上述商铺，期限自2014年8月1日起至2019年8月1日止，2014年8月1日至2015年8月1日的租金为2000元/月，此后租金每年递增，租金于每月5日前交清，如到每月10日前仍未交租则作违约处理，签订合同时，乙方需先交付3000元作为保证金，如中途违约，则押金不退回，合同履行期间，水、电费、税费及社会公共收费等均由乙方支付，《商铺租赁合同》对合同解除时已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，《商铺租赁合同》签订后，黄XX交纳了3000元押金及一个月租金2500元，余XX于当天将商铺交付给黄XX，商铺交付时为毛坯房，交付后黄XX经余XX同意对商铺进行了装修，此后黄XX无再交付租金，并于2014年10月30日自行搬走商铺内未形成附合的装饰装修物，余XX因催收租金未果于2014年11月8日14时报警，要求公安部门协调处理黄XX拖欠4个月租金合计6300元的问题，2014年11月22日19时，余XX再次因催收租金未果报警，在公安机关的见证下打开涉案商铺门锁，开锁后发现商铺内无贵重物品，2014年11月30日余XX收回商铺，但无退回押金，截止至余XX主张的租金计付终止日2014年11月8日，黄XX共拖欠租金5667元（2500元/月×2个月＋2500元/月÷30天×8天），
另查明，余XX于2013年2月20日与清远市金碧湾花园物业管理有限公司签订《金碧湾花园前期物业服务协议》，委托黄XX行使金碧湾花园的物业管理权，由业主按商铺2.50元/㎡交付物业管理费，合同期限为2012年6月30日至2016年5月31日，黄XX承租商铺后无交付物业管理费，自2013年8月1日至2014年11月30日余XX收回商铺之日止，黄XX共拖欠物业管理费579元、电费279元及水费22.89元，合计880.89元，
庭审中，黄XX、余XX双方确认现涉案商铺内装饰装修为已形成附合的装饰装修物，余XX明确表示不同意利用上述装饰装修物，黄XX确认其主张的经济损失实为已形成附合的装饰装修物损失，
原审法院认为，本案系租赁合同纠纷，黄XX、余XX双方签订《商铺租赁合同》，该合同是双方当事人真实的意思表示，合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定中无效的法定情形，因此，《商铺租赁合同》合法有效，黄XX以余XX耽误其办理营业执照为由主张合同无效，依据不足，原审法院不予支持，
对于余XX要求解除与黄XX签订的《商铺租赁合同》的反诉请求，黄XX在签订《商铺租赁合同》后使用租赁商铺但无故拖延交纳租金，在余XX催告后仍拒不支付，黄XX拖欠租金的行为已违反《商铺租赁合同》中“租金于每月1-5号前交纳，先交租后使用商铺，若乙方拖延交付租金超过15天，甲方有权终止合同”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人不支付的，出租人可以解除合同，故余XX请求解除与黄XX签订的《商铺租赁合同》依据充分，原审法院予以支持，
对于黄XX要求余XX赔偿装饰装修损失的请求，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，黄XX因其违约行为导致合同解除，其应自行承担在剩余租赁期限内无法享受装修利益的后果，余XX无须向黄XX赔偿剩余租赁期内装饰装修物的残值，故黄XX要求余XX赔偿装饰装修费用的请求依据不足，原审法院不予支持，
黄XX自2014年9月起无交付租金，截止至余XX主张的租金计付终止日2014年11月8日止共拖欠租金5667元，余XX在收回商铺后无退回押金3000元，此部分押金可充抵部分租金，故黄XX应向余XX支付拖欠的租金2667元（5667元－3000元），利息可自2014年11月23日起以2667元为基数按中国人民银行同期贷款利率计付至清偿之日止，对于余XX要求黄XX赔偿租金167元及恢复原貌的反诉请求，余XX此请求依据不足，原审法院不予支持，根据双方签订的《商铺租赁合同》约定，水、电费及物业管理费由黄XX支付，现余XX请求黄XX支付拖欠水、电费及物业管理费合法、合理，原审法院予以支持，故黄XX应向余XX支付上述费用合计880.89元，利息可自余XX提起反诉之日即2014年12月22日起以880.89为基数按中国人民银行同期贷款利率计付至清偿之日止，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十六条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，原审法院于2015年2月4日作出（2014）清城法民四初字第624号民事判决：一、解除黄XX与余XX签订的《商铺租赁合同》；二、黄XX应于本判决生效之日起七日内向余XX支付拖欠的租金2667元及利息（利息可自2014年11月23日起以2667元为基数按中国人民银行同期贷款利率计付至清偿之日止）；三、黄XX应于本判决生效之日起七日内向余XX支付拖欠的水、电费及物业管理费合计880.89元及利息（利息可自2014年12月22日起以880.89为基数按中国人民银行同期贷款利率计付至清偿之日止）；四、驳回黄XX的诉讼请求；五、驳回余XX其他反诉请求，本案本诉受理费937元，反诉受理费50元，合共987元，由黄XX负担900元，由余XX负担87元，
宣判后，黄XX不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销清城区人民法院（2014）清城法民四初字第624号民事判决第二、第三、第四项判决，重新改判被上诉人补偿上诉人的装修损失，事实和理由：1、一审没有查清事实，造成认定事实错误和适用法律不当，上诉人没有查清上诉人对出租房屋进行的装修是全新的装修，法院认定上诉人的装修是已经使用过的旧装修不当，而且现在出租人事实上利用上诉人的这些全新装修，也应在利用价值范围内进行补偿，一审时上诉人也明示可以对新装修进行合理的评估价值，如果被上诉人不同意利用，也可以判决上诉人拆走完全可以利用的新装修物，显然，一审法院在处理本案时出现显失公平，2、房屋在2014年10月初被被上诉人强行加锁收回，但一审法院却要上诉人支付10月、11月的租金及物业管理费等明显是损害上诉人的合法利益，综上，请二审法院依法重新作出判决，
被上诉人余XX答辩称：原审对于上诉人违约拖欠租金，以及依法认定即使上诉人对租赁的房屋进行装修，无权要求赔偿是正确的，二审上诉人要求答辩人赔偿损失不能成立，对于原审认定的押金可以冲抵拖欠的租金，对于该点，答辩人不予认可，根据双方签订的租赁合同第五条约定，乙方中途违约保证金不予退还，所以原审将押金冲抵拖欠的租金，被上诉人不予认可，上诉人所陈述的被上诉人在2014.10月强行锁铺，是没有事实依据的，在派出所出具的出警经过中明确是2014.10.22,在公安机关的见证下，余XX打开涉案商铺的门锁，发现上诉人已经搬离了商铺，商铺内无贵重物品，证明了上诉人是自行搬离了商铺，自此之前，该商铺是由上诉人支配和控制的，所以其所谓的租金和管理费应由上诉人承担，原审判决其承担相应的费用并无不当，恳请二审法院驳回上诉人的上诉请求，
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认，
另查明，上诉人在一审庭审中陈述其是在2014年10月30日搬走商铺内的设施，
本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案双方的争议焦点为：一、被上诉人应否补偿上诉人的装修费用损失；二、上诉人应否向被上诉人支付10月、11月的租金及物业管理费等费用，
关于争议焦点一，根据双方签订的《商铺租赁合同》第3条的约定：“租金交付时间：每月5日前交清，如到每月10号前未交纳租金作违约处理”，而双方在签订合同后，上诉人仅向被上诉人交纳了3000元的押金及第一个月租金，之后未交纳过租金，上诉人已经构成违约，现双方均同意解除合同，被上诉人不同意利用涉案装饰装修物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条关于“承租人经出租人同意装修装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”之规定，对上诉人请求被上诉人赔偿装饰装修损失的请求，本院不予支持，上诉人认为如被上诉人不同意利用，则要求拆走可以利用的装修物，本院经审查认为：因双方在一审中均确认涉案商铺内装饰装修为已形成附和的装饰装修物，而对于哪些属于可以拆走利用的装修物双方并无明确，二审期间上诉人对于具体需要拆走利用的装修物也没有具体列出清单，因此，对上诉人主张拆除涉案可利用装修物的请求，本院亦不予支持，
关于争议焦点二，因上诉人在一审中确认其于2014年10月30日才搬走涉租商铺内的相关设施，同时根据清远市公安局东城派出所出具的《处警经过》，被上诉人于2014年11月22日在派出所见证下对涉案商铺开锁和换锁，上诉人认为涉租商铺在2014年10月初即被被上诉人强行加锁收回，但上诉人并未就该项意见向法院提交相关证据予以证实，因此，对上诉人主张涉案商铺在2014年10月初即被强行加锁，因而无需支付2014年10月、11月的租金及物业管理费的意见，本院不予采纳，
另外，关于被上诉人申请法院向东城派出所调查取证的问题，因被上诉人一审已经提交了清远市公安局东城派出所出具的《处警经过》，因此，对上诉人再次要求本院向东城派出所调查取证的申请，本院不予准许，同样对上诉人要求本院向电信部门调取通话记录的申请，根据《最高人民法院关于适用 的解释》第九十四条及九十五条的规定，因上诉人申请调取的证据不属于上诉人无法自行调取的证据，本案为租赁合同纠纷，而当事人的通话记录因无法反映双方通话的内容，仅能证实双方在某时间段存在电话联系，而无法证实上诉人认为被上诉人违约的主张，因此对上诉人的该项申请，本院亦不予准许，
综上，原审认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判，
二审案件受理费900元，由上诉人黄XX负担，
本判决为终审判决，
审 判 长 巢忠文
代理审判员 郑家驹
代理审判员 禹 莉
二〇一五年七月一日
书 记 员 冯敏静