张XX与冉XX、吴X修物权保护纠纷一案

律师观点分析

贵州省安龙县XX

民事判决书

（2019）黔2328民初1776号

原告：张XX，女，1963年4月20日生，汉族，原安龙县粮食局退休职工，户籍地贵州省安龙县，现住贵州省安龙县。

委托诉讼代理人：韦XX，男，户籍地贵州省安龙县，现住贵州省安龙县，系安龙县招堤街道办事处龙顺社区居民委员会推荐公民。代理权限：特别授权。

被告：冉XX，男，1972年2月28日生，汉族，农民，户籍地贵州省安龙县，现住贵州省安龙县。

被告：吴X修（系被告冉XX之妻），女，1984年12月17日生，汉族，农民，户籍地贵州省安龙县，现住贵州省安龙县。

二被告共同委托诉讼代理人：王X，贵州XX律师。代理权限：特别授权。

第三人：冉XX（系被告冉XX之兄），男，1969年2月16日生，汉族，无业，户籍地贵州省安龙县，现住贵州省安龙县。

第三人：冉X（系被告冉XX之兄），男，1967年1月1日生，彝族，安龙县第三中学教师，住贵州省安龙县，现住贵州省安龙县。

原告张XX与被告冉XX、吴X修，第三人冉XX、冉X物权保护纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张XX及其委托诉讼代理人韦XX，被告冉XX、吴X修及其共同委托诉讼代理人王X，第三人冉XX、冉X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告张XX告向本院提出诉讼请求：1．判决被告冉XX、吴X修，第三人冉XX、冉X立即停止侵权，返还原告位于安龙县粮食局的一套商品房；2．本案的诉讼费由被告承担。

事实及理由：1998年8月3日，原告以14000元购买了张X所有的位于安龙县粮食局修建中的一套商品房（集资建房），面积为69.66㎡。当天，原告向第三人冉XX借款14000元用于支付房款。2000年，房屋竣工投用。2001年至2002年，该房屋由第三人冉XX及其妻张XX居住。2003年，原告授意冉XX及其妻张XX将该套房屋转租给第三人冉X及其妻徐XX居住，每年租金1500元。2008年，第三人冉XX与张XX发生矛盾并离婚，原告要求冉XX返还房屋无果，该房屋由其兄冉X居住至2013年底。2007年4月9日，第三人冉X串通其在安龙县房地产管理局工作的弟弟冉照海，利用工作之便利，以张X的名义对该房屋办理了房屋产权登记手续，张X对此完全不知情。2014年初，第三人冉X以60000元价款将该房屋出让给被告冉XX、吴X修。为套取棚户区改造房屋征收款，2016年6月14日晚，被告冉XX、吴X修与冉X之妻徐XX带着事先写好的《房屋买卖协议》来到原告家中，威逼原告与被告签订《房屋买卖协议》。同年7月7日，被告冉XX、吴X修以原告及张X、王X不配合办理房屋过户手续为由，诉至法院请求判决原告与被告签订《房屋买卖协议》有效。庭审中，冉XX、吴X修未举证张XX收到85000元售房款的证据，故冉XX、吴X修与原告张XX于2014年8月2日签订的《房屋买卖协议》无效。至今，被告一直非法占有该房屋，原告为维护自己的合法权益，根据法律规定提起诉讼，请求支持原告之诉请。

庭审中原告张XX陈述：诉请第一项房屋位于安龙县，建筑面积69.66㎡。该房屋现尚未被拆除，我未签订房屋拆迁补偿协议，其他人是否签订协议我不清楚。2000年，我将案涉房屋借给第三人冉XX和我妹妹张XX居住，于2002年将房屋出租给冉X，我没有直接向冉X收取过房租，均由张XX每年收取租金后转交给我。张XX与冉XX离婚后，冉X再没有向我支付过租金。

原告张XX提交了如下证据：

1．身份证（复印件），证明原告的身份信息和诉讼主体资格。

2．《房屋出售协议》、收条（复印件），证明案外人张X与原告存在房屋买卖合同关系，原告向张X交付了购房款14000元。

3．安龙县XX准入许可证发放登记表、房地产档案（第1分目1号）（均为复印件），证明案涉房屋的产权所有人为张X，原告享有案涉房屋的使用权。

4．出庭证人张X的证言：我和原告原来是邻居。我因急需用钱，准备将单位集资的案涉房屋出卖，按照规定，集资建房只能转让给本单位职工，故原告与我协商优先转让给她。我与原告于1998年签订《房屋出售协议》时案涉房屋还没有建好，因为冉XX的妻子张XX与原告是姐妹，原告向我购买房屋系给张XX居住，所以签订协议时冉XX在场，冉XX当场交付了14000元购房款给我。冉XX并非粮食局职工，所以该房屋我是卖给同事张XX的。

被告冉XX、吴X修辩称，1．案涉房屋的买受人系冉XX、张XX，并非原告张XX。1998年，张X作为打米厂的职工参与单位集资购建房并购买了案涉房屋，后因急需用钱，将房屋以14000元的价格转让给冉XX。因打米厂规定外单位人员不得参与集资建房，又因为冉XX的妻子张XX的亲姐张XX系打米厂职工，故冉XX、张XX就以张XX的名义向张X、张X之子王X购买了该房屋，并以原告的名义与张X、王X于1998年8月3日签订了《房屋出售协议》，购房款14000元系冉XX支付。安龙县人民法院作出的（2017）黔2328民初1914号民事判决书载明张XX、张XX均认可购房款系冉XX支付，仅辩称张XX向冉XX借款支付购房款。同时，购买房屋后的实际占有、使用人均为冉XX、张XX，因为张XX系冉XX姨姐，故冉XX未就此与张XX签订内部协议。2000年，冉XX装修房屋并入住，后于2002年将房屋转让给冉X，冉X一直在该房居住至2014年，期间张XX并未使用该房屋，张XX诉称以年租金1500元的单价将房屋租给冉XX不属实。2008年，冉XX与张XX离婚。2014年，冉X将房屋转让给冉XX、吴X修夫妇，因冉XX、冉X、冉XX系兄弟关系，故未就房屋转让签订书面协议，被告及第三人无内部争议。2.2014年8月2日，冉XX、吴X修夫妇作为房屋的最后买受人与张XX补充签订《房屋买卖协议》，确认房屋的所有人为冉XX、吴X修，张XX此次签订协议的行为表明其追认了案涉房屋的买受人不是张XX。3．张XX提起诉讼违反“一事不再理”原则。因房屋原始所有人张X拒不配合办理房屋所有权变更登记，冉XX、吴X修于2017年提起房屋买卖合同纠纷诉讼，安龙县人民法院作出的（2017）黔2328民初1914号民事判决书确认了冉XX、吴X修于2014年8月2日与张XX签订的《房屋买卖协议》有效，张XX不服判决提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。后张XX申请再审，贵州省高级人民法院裁定驳回其再审申请。被告冉XX、吴X修于2014年8月2日与张XX签订的《房屋买卖协议》已经法院生效判决确认有效，张XX现又以受胁迫签订该协议为由要求归还案涉房屋，违反了“一事不再理”原则，故应驳回原告的起诉。4．本案已超过诉讼时效。自1998年冉XX以张XX名义购买争议房屋，2000年冉XX装修入住至2019年张XX提起本案诉讼，19年间，张XX并未实际占有、使用该房屋，也没有主张过权利，起诉时早已超过了2年的诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉请。

被告冉XX、吴X修向本院提交证据如下：

1．二被告的身份证（复印件），证明二被告的身份信息。

2．《房屋出售协议》（复印件），证明房屋价款交付人、买受人是冉XX、张XX，现原告主张权利已超过诉讼时效。

3．《房屋买卖协议》（复印件），证明张XX与冉XX夫妇确认房屋的买受人、所有权人为冉XX、吴X修，张XX认可案涉房屋的权利人为二被告；原告的诉请已经过诉讼时效。

4．安龙县人民法院（2017）黔2328民初1914号民事判决书、黔西南布依族苗族自治州中级人民法院（2018）黔23民终854号民事判决书、贵州省高级人民法院（2019）黔民申1609号民事裁定书（均为复印件），证明2014年签订的《房屋买卖协议》经法院判决确认有效，原告再次主张权利违反了“一事不再理”原则。

第三人冉XX述称，原告诉请主张要求我和二被告共同返还案涉房屋的事实和理由不成立。1998年，冉XX与张X签订《房屋出售协议》时我在场，该房屋是我借用原告的名义购买用于居住的，购房款14000元是我支付的，并非原告向我借钱购房后再出租给我。案涉房屋于2000年竣工，竣工后我就入住了，于2002年将房屋转卖给我哥冉X，没有签订书面协议，冉X直接将购房款23000元支付给我，并于当年就搬进房屋居住。冉X另外修建房屋后，因冉XX没有房屋居住，冉X于2014年将房屋转卖给冉XX，该次转让房屋也没有签订书面协议，当时我在场，房屋转让款是六万多元，房屋转让款未当场交付。2014年8月2日，冉XX和原告签订房屋买卖协议时我没有在场，但是我对此事知情，该次签订协议是为了被告能办理房屋的产权登记。因为2018年案涉房屋属于拆迁范围，我向张X购买房屋的协议是以原告的名义签订的，因此我们三兄弟协商和原告补充签订房屋协议，将房屋所有权人明确为冉XX。综上，案涉房屋的所有权人是冉XX和吴X修，并非原告张XX，原告的诉请不成立，应当予以驳回。

第三人冉XX无证据提交。

第三人冉X述称，原告的诉请不能成立，冉XX的陈述属实。2002年，我从冉XX处以23000元的价格购买案涉房屋后一直居住至2014年，于2007年以张X名义办理了房屋产权证，因我和张X、原告都没有亲戚关系，未能办理过户登记，当时办理房屋登记的所有费用均是我支付的。2014年，我将案涉房屋转让给冉XX，没有签订书面协议，转让价款是60000元。2014年，冉XX搬进房屋居住至今。我听说原告和冉XX于2014年8月2日签订了《房屋买卖协议》。综上，我认为案涉房屋的所有权人是冉XX、吴X修，原告诉请不能成立。

第三人冉X无证据提交。

经本院组织证据交换和质证，被告冉XX、吴X修及第三人冉XX、冉X对原告所举证据真实性均无异议，原告、第三人冉XX、冉X对被告冉XX、吴X修所举证据的真实性均无异议。经本院审查，原告张XX，被告冉XX、吴X修所举上述证据具有真实性、客观性、关联性，本院予以确认并附卷为证。

根据当事人的陈述及本院经审查确认的上述证据，本院认定事实如下：被告冉XX、吴X修系夫妻关系，冉XX与第三人冉XX、冉X系同胞兄弟关系。冉XX、张XX原系夫妻关系，二人于1997年结婚，于2008年离婚。原告张XX与第三人冉XX之前妻张XX系同胞姐妹关系。

案涉位于安龙县粮食局集资所建，该局职工王X分配得该房，张XX也系安龙县粮食局职工。王XX身故后，王XX的继承人张X、王X将在建中的案涉房屋转让给原告张XX，并于1998年8月3日与张XX签订《房屋出售协议》，约定张X、王X将案涉房屋转让给张XX，房屋转让价款为14000元，同时约定由张X、王X将房屋产权手续办理完毕后交给张XX，并配合张XX办理不动产转移登记手续。第三人冉XX当场向张X交付房屋转让款14000元，张X向原告张XX出具了收条。案涉房屋于2000年竣工，原告张XX将该房屋交由冉XX、张XX装修入住。2002年，案涉房屋由冉X居住，冉X于2007年以张X的名义就案涉房屋办理了房屋所有权登记（房产证字号：安房权证新安镇字第××号）和市场准入许可证，登记所有权人为张X。2014年，案涉房屋由冉XX、吴X修居住。2014年8月2日，被告冉XX、吴X修作为乙方与作为甲方的原告张XX签订了《房屋买卖协议》，约定甲方将向张X、王X购买的商品房转卖给乙方，房屋售价85000元，同时约定由甲方配合乙方办理不动产转移登记手续。被告冉XX、吴X修未向原告张XX支付该协议约定的购房款。后因冉XX、吴X修就案涉房屋办理不动产变更登记过程中，张X、王X不配合，冉XX、吴X修遂诉至本院，请求确认2014年8月2日张XX与冉XX签订的《房屋买卖协议》有效，本院于2017年11月17日作出（2017）黔2328民初1914号民事判决书，判决冉XX、吴X修于张XX于2014年8月2日签订的《房屋买卖协议》有效。后张XX不服，向黔西南布依族苗族自治州中级人民法院提起上诉，请求撤销一审判决，确认《房屋买卖协议》无效。黔西南布依族苗族自治州中级人民法院于2018年5月8日作出（2018）黔23民初854号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后张XX、张X、王X向贵州省高级人民法院申请再审，贵州省高级人民法院于2019年7月15日作出（2019）黔民申1609号民事裁定书，裁定驳回张XX、张X、王X的再审申请。现原告张XX以被告冉XX、吴X修，第三人冉XX、冉X非法占用案涉房屋为由，诉至本院，诉请同前。

同时查明：第三人冉XX为原告张XX支付的14,000元购房款，原告张XX至今未清偿。案涉房屋现由被告冉XX、吴X修居住，该房屋属于安龙县棚户区改造范围，现尚未被征用。

本案争议焦点为：一、原告张XX是否案涉房屋所有权人，是否有权要求被告及第三人返还案涉房屋；二、原告是否构成重复起诉；三、本案诉讼时效是否经过。

本院认为，张XX与冉XX、吴X修就案涉房屋签订的《房屋买卖协议》已经法院生效判决认定为有效合同，本院予以确认。原告张XX主张《房屋买卖协议》系受胁迫签订，因未提交证据证明，且其未在胁迫行为中止之日起的一年内向人民法院申请撤销该协议，故原告的该主张不能成立，本院不予支持。

关于本案争议焦点一，原告张XX是否案涉房屋所有权人，是否有权要求被告及第三人返还案涉房屋。第一，虽然案涉房屋于2007年办理不动产登记，且登记所有权人为张X，根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，张X应为案涉房屋的所有权人，但根据各方当事人的陈述及证人张X的证言，张X已于1998年8月3日与原告张XX签订《房屋出售协议》，将案涉房屋转让给原告张XX，该协议签订于我国物权法颁布实施前，当时尚未形成统一的不动产权属登记制度，购买房屋并支付购房款后，即享有处分案涉房屋的权利，故《房屋出售协议》签订后，张XX为该房屋的所有权人。关于签订《房屋出售协议》时，冉XX支付的14000元购房款的问题，系冉XX与张XX之间的另一法律关系，冉XX可另案主张权利。第二，原告与张X、王X签订的《房屋出售协议》，原告与二被告签订的《房屋买卖协议》已经生效判决确认合同有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……”的规定，虽然原告系案涉房屋的所有权人，但从原告与被告冉XX、吴X修签订《房屋买卖协议》时起，被告冉XX、吴X修即有权占有、使用该房屋，二被告占有房屋的行为属有权占有，不构成侵权，故原告主张二被告及第三人并返还房屋的主张不能成立，本院不予支持。关于原告所提其将案涉房屋出租给冉X的主张，因冉X不认可，原告对此未提交证据证明，本院不予支持。关于被告冉XX、吴X修及第三人冉XX、冉X所提案涉房屋系冉XX以张XX的名义购买后，由冉XX转让给冉X，后又由冉X转让给被告冉XX、吴X修的辩称和陈述，因其未提供证据证明，本院不予支持。

关于争议焦点二，原告是否构成重复起诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条第一款规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”的规定，经查，冉XX、吴X修作为原告，以张X、王X为被告，张XX、冉XX、张XX、冉X作为第三人向本院起诉主张的是确认2014年8月2日张XX与冉XX签订的《房屋买卖协议》有效，现张XX是以被告冉XX、吴X修及第三人冉XX、冉X侵权为由提起诉讼，两案的当事人、诉讼标的、诉讼请求均不同，故本案原告张XX的起诉不构成重复起诉。

关于争议焦点三，本案诉讼时效是否经过。被告冉XX、吴X修辩称，冉XX于2000年装修并入住案涉房屋，至2019年张XX提起本案诉讼时，已经过19年，本案已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。”的规定，原告张XX系以停止侵权为由提起诉讼，不适用诉讼时效的规定，二被告所提辩称不能成立，本院不予支持。

综上，根据上述法律的规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，判决如下：

驳回原告张XX的诉讼请求。

案件受理费200元，减半收取100元，由原告张XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。

逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。

审判员周某兴

二〇二〇年四月三十日

书记员潘XX