西安某某运动健身有限公司与栾某合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

上诉人（原审被告）：栾某，男，1972年7月27日出生，汉族，安徽省太和县村民，住西安市雁塔区。

委托诉讼代理人：代江帆，陕西联强律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杜梅，陕西联强律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：西安某某运动健身有限公司，住所地西安经济技术开发区凤城六路紫薇风尚**********。

法定代表人：王国栋，该公司经理。

委托诉讼代理人：刘震，陕西圣拓律师事务所律师。

委托诉讼代理人：尹代伟，陕西圣拓律师事务所实习律师。

上诉人栾某因与被上诉人西安某某运动健身有限公司（以下简称某某健身公司）合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初5971号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人栾某及其委托诉讼代理人代江帆，被上诉人某某健身公司的法定代表人王国栋及其委托诉讼代理人刘震、尹代伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

栾某上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判栾某向某某健身公司返还租金21250元、管理费2500元，栾某不向某某健身公司退还2万元押金；2.本案一审、二审诉讼费由某某健身公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，计算方法有误，应当予以改判由栾某向某某健身公司返还租金21250元、管理费2500元。5月至8月是游泳馆经营的黄金时间，除了5月至8月，其他时间都是闭馆状态，没有任何经营，没有任何收入，也没有任何成本。游泳馆主要顾客为学生和居民，不存在专业游泳运动人员光顾，不存在四季经营情形。二、一审法院认定事实错误，违背合同约定，应当予以改判栾某不向某某健身公司退还2万元押金。某某健身公司2016年8月15日不再租用该游泳馆时，馆内水循环设备已损坏，导致栾某自己维修，垫付维修费用，某某健身公司拖欠多期水电费未缴纳，游泳馆经营手续等证照过期失效，栾某不应向某某健身公司退还押金2万元。

某某健身公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合法、合理。事实与理由：一、一审法院认定事实清楚，判决栾某向某某健身公司返还租金120164.38元、管理费14136.99元合法、合理。双方签订的合同内容明确，某某健身公司按照每年17万向栾某支付租金，而非每年的5月至8月四个月，管理费也是每年2万元，费用约定均是以年为计算单位。二、栾某声称一审法院认定事实错误，不应退还押金2万元毫无事实与法律依据。原租赁合同虽约定了押金金额及退换方式，但双方对原合同押金条款做了实质性的合意变更，双方解除合同时，栾某应向某某健身公司退还押金2万元。

某某健身公司向一审法院起诉请求：1.解除某某健身公司、栾某签订的《天亮游泳馆租赁合同》；2.栾某返还某某健身公司2016年8月15日至2017年5月1日的租金120416.67元、押金20000元、管理费14166.7元，合计：154583.37元；3.本案诉讼费由栾某承担。

一审法院认定事实：2014年4月24日，栾某（出租人、甲方）与某某健身公司（承租人、乙方）签订《天亮游泳馆租赁合同》，约定甲方将其拥有的位于鱼斗路158号的天亮游泳馆出租给乙方作为游泳馆使用；租赁期限为三年，自2014年5月1日起至2017年5月1日止；每年租金为人民币17万元（该费用包括物业费及垃圾清理费用），经双方平等协商，每半年支付一次租金，租金提前一个月支付，一个月内未支付，超过一天每天加收违约金200元；乙方向甲方缴纳押金人民币10万元整，甲方于第三年年初返还5万元，剩余5万元在合同期满后，游泳馆能正常运营的情况下一次性无偿返还给乙方；乙方按水每吨4元，电（1000元之内）每度0.8元，超过1000元每度1.3元。合同签订后，栾某向某某健身公司交付了涉案游泳馆。2016年7月21日，栾某出具收条，确认其收到某某健身公司支付的2016年5月1日至2017年5月1日期间的房租17万元及管理费2万元；并出具收款收据确认其收取某某健身公司押金2万元，该押金尚未向某某健身公司退还。某某健身公司实际租用该游泳馆至2016年8月15日。庭审中，某某健身公司提供了录音及视频资料，证明栾某强行将某某健身公司从游泳馆赶走，致使某某健身公司游泳馆停业。栾某对上述证据真实性不予认可，认为谈话内容听不清楚，无法核实其真实性。栾某主张系某某健身公司违约自行从游泳馆离开，但对该主张未提供有效证据予以证明。

一审法院认为，某某健身公司、栾某双方签订的《天亮游泳馆租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。某某健身公司、栾某签订合同后，应当按合同内容履行各自的权利义务。某某健身公司交付了租金，栾某交付了房屋，双方合同履行均合法有效。2016年8月15日起，某某健身公司不再租用该游泳馆，双方之间的租赁合同已经实际解除。故某某健身公司要求解除租赁合同的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，依法不予支持。至于某某健身公司要求栾某退还租金120416.67元、押金20000元、管理费14166.7元的诉讼请求，栾某主张某某健身公司存在违约行为，自行从游泳馆离开，但对该主张栾某未提供有效证据证明。故对于合同未履行部分，某某健身公司有权要求栾某退还相应租金及管理费，并要求栾某退还押金。某某健身公司已缴纳2016年5月1日至2017年5月1日期间的房租17万元、管理费2万元，押金2万元，双方租赁合同于2016年8月15日解除后，栾某应向某某健身公司返还租金120164.38元、管理费14136.99元、押金2万元。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、被告栾某于本判决生效之日起十日内向原告西安某某运动健身有限公司返还租金120164.38元、管理费14136.99元、押金2万元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告西安某某运动健身有限公司的其余诉讼请求。案件受理费3392元，由原告西安某某运动健身有限公司承担392元，被告栾某承担3000元。

本院二审期间，栾某提交二组新证据：第一组，收款收据一份，证明合同终止后，没有达到游泳馆正常运营的条件，不应退还押金；第二组，营业执照复印件、体育经营许可证及副本，证明某某健身公司未进行年审，导致游泳馆不能正常运营。某某健身公司质证意见：第一组，真实性及证明目的均不认可，8月15日把某某健身公司撵出去后栾某自行运行了一段时间，某某健身公司经营期间所有泵完好可以正常经营；第二组，真实性认可、证明目的不认可，只有营业执照在某某健身公司处，体育经营许可证及副本未交给某某健身公司。某某健身公司未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。二审另查明，2016年10月栾某为涉案场地更换水泵等设备，涉案场地营业执照原件在某某健身公司处未按期审验。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。栾某与某某健身公司签订之《天亮游泳馆租赁合同》第三条第3款约定，乙方向甲方缴纳押金为人民币壹拾万元整，甲方于第三年年初返回伍万元整，剩余伍万元在合同期满后，游泳馆能正常运营的情况下一次性无偿返还给乙方。2016年7月21日，栾某收取某某健身公司交纳的押金20000元，对于实际交纳数额与合同约定不一致的情形，栾某并未提出异议，可视为双方对押金数额变更的合意，但并无证据证明双方对押金退还的条件作出变更的合意。2016年8月15日起，某某健身公司不再租用涉案游泳馆，双方之间的租赁合同已经实际解除，双方并未办理交接手续，但合同的实际履行中，涉案游泳馆的营业执照由某某健身公司持有并由某某健身公司办理相关证照的审验手续，某某健身公司并未按期办理营业执照的审验手续，游泳馆不能正常运营，故某某健身公司主张返还押金，不符合双方合同约定，栾某上诉请求不予退还押金，本院予以支持。对于栾某主张应以四个月来计算租金和管理费一节，不符合双方合同约定，本院不予支持。综上，一审判决第二项应予维持，第一项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

维持西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初5971号民事判决第二项；

变更西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初5971号民事判决第一项“被告栾某于本判决生效之日起十日内向原告西安某某运动健身有限公司返还租金120164.38元、管理费14136.99元、押金2万元”为：栾某于本判决生效之日起十日内向西安某某运动健身有限公司返还租金120164.38元、管理费14136.99元。

如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费894元，由栾某负担794元，由西安某某运动健身有限公司负担100元（各方应负担的上述费用于支付案件执行款时一并向对方支付）。

本判决为终审判决。

审　判　长　　崔志刚

代理审判员　　楚　涵

代理审判员　　陈　帅

二〇一八年一月十七日

书　记　员　　刘书方