律师观点分析
上诉人射洪县XX公司、卿XX因与被上诉人郭XX合同纠纷一案，不服四川省射洪县人民法院（现射洪市人民法院）（2019）川0922民初552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
射洪县XX公司、卿XX上诉请求：1.依法撤销四川省射洪县人民法院（2019）川0922民初552号民事判决第二项，改判驳回被上诉人要求上诉人承担违约金的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.本案案由定性不准。一审法院将本案定性为合同纠纷，但根据被上诉人起诉书中的诉讼请求，本案应定性为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而本案签订的协议并不在射洪县XX公司的审批及开发范围内，因此，本案协议应是无效合同。2.一审认定事实和适用法律错误。（1）被上诉人与卿XX于2013年2月27日签订的《房屋交换协议》和2013年3月8日签订的《补充协议》约定：由被上诉人和苏XX提供办证的资料，在签订《房屋交付协议》和交房时，上诉人卿XX均要求苏XX和被上诉人尽快完善办证资料，以便办理房屋权属证书。而苏XX在2018年4月2日死亡前，未及时将兄弟姊妹召集在一起办理继承公证，被上诉人向卿XX提供的办证公证文书亦是在2018年4月12日，该事实有上诉人卿XX给被上诉人出具的收条可以证明，被上诉人提供办证资料超过了约定的期限，如果说违约，也是被上诉人违约。（2）因被上诉人向卿XX提供的公证文书中有多处错误，致使卿XX到不动产登记部门给被上诉人办理房屋权属证书未果。卿XX多次叫被上诉人修改后重新提供，而被上诉人拒绝修改，在诉讼过程中，原审承办法官在组织双方调解时，要求被上诉人及时去射洪县公证处修改，而被上诉人至今仍未去修改，致使卿XX无法继续履行办证事宜。（3）被上诉人还应向卿XX提供射洪县公证处（2018）川射证内民字第952号公证书（即弃权公证，2018年4月12日上诉人卿XX给被上诉人出具的收条可以证实被上诉人至今未提供），卿XX多次叫被上诉人提供，而被上诉人拒绝提供，致使卿XX无法继续履行办证事宜。综上，一审法院对被上诉人至今未向上诉人卿XX提供合法有效并无误的公证文书等办证资料的行为予以包容，全部归责于卿XX的过错，显然是不公平的，且被上诉人也未向法庭提供给其造成损失的相关证据，被上诉人实际也没有任何损失。
郭XX辩称，1.协议中约定仅是由被上诉人配合上诉人办理权属证书，现上诉人并没有证据证实其要求被上诉人提供相应材料，反而是被上诉人催促上诉人办理证件，其原因还是因上诉人发现税费比较高，于是要求由被上诉人承担。2.关于本案案由，上诉人主张双方签订的是房屋拆迁安置补偿合同，但又称拆迁范围并不在其审批及开发范围之内，其陈述前后矛盾，而案涉协议对双方权利义务都作了明确的约定，且案涉房屋已拆迁多年，双方都应严格履行。3.被上诉人以前从未提过公证书中的错误，直到被上诉人起诉，其才提出被上诉人办理的公证有误。
郭XX向一审法院起诉请求：1.请求判令射洪县XX公司、卿XX按照合同约定支付违约金200000元；2.请求判令射洪县XX公司、卿XX立即将拆迁还房的五套房屋的产权办理完毕并交付给郭XX；3.判令本案诉讼费由射洪县XX公司、卿XX负担。
一审法院认定事实：射洪县XX公司成立于2009年5月22日，其经营范围为：房地产开发；销售。位于射洪县XX的隆鑫苑项目系卿XX挂靠射洪县XX公司开发。2013年2月27日，卿XX以射洪县XX公司法定代表人名义（乙方）与苏XX、郭XX（甲方）签订《房屋交换协议》，载明“甲方：（拆迁方）苏XX（身份证510XXXX1966××××××××）妻子郭XX（身份证510XXXX1967××××××××）地址：……乙方：（开发商）射洪县XX公司。法定代表人：卿XX（身份证510XXXX1955××××××××）地址：四川省射洪县）经甲乙双方共同协商达成如下协订一、甲方在明星集镇交通街（99）号一楼一底两个门面。国有土地使用证（1992字第Ｃ410113号）、面积78.4平方米。房屋产权证号（XXX）建筑面积（142.00）平方米。因集镇改造，按城镇规划需要拆房交换。二、拆房还房方案：乙方还甲方门面2个和3套住房如下：还门面2个：约70平方米（地点：步行街进口处右边两个门面）如果拆上四个门面，就在交通街进口处一个，向步行街延伸。约70平方米（误差最多不超过3平方米）。还住房三套：第一套在步行街右边3楼、三室两厅双卫。第二套在步行街6楼，两室一厅、约80平方米。第三套在步行街7楼，两室一厅、约80平方米，送坡房顶。三、甲方原来水、电、气的户头由甲方所有，不给上户费。剩余其它分户办理手续的税费（凭正规发票）由甲方负责，乙方有义务帮助甲方办理一切手续。四、修建阶段的过度费由乙方向甲方每年支付五千元（不到一年按一年算）不付现金，只抵甲方办证手续费。五、甲乙双方定于2013年3月8日早上8时拆房，如甲方阻扰按违约处理。甲方的房子残物由乙方权全处理。六、甲乙双方协定签字后双方不得违约，永不反悔。（如有一方违约，付对方违约金金100000元人民币）。本协议一式三份，甲乙双方各一份，龙桥社区执存。”协议上，苏XX、郭XX作为甲方签字捺印，卿XX作为乙方签字捺印，龙桥社区加盖印章，另有在场人签字予以证明。2013年3月8日，苏XX、郭XX作为甲方代表，卿XX作为乙方代表，再次签订《房屋交换补充协议》，载明“甲方的两个门面、三套住房办理五套手续《两证》，办证的一切规费，由甲方负责支付给乙方；所有办证资料由甲方提供（命名）。乙方负责协助办理，确保双证交付甲方。甲方的两证手续已交乙方。”2015年6月16日，苏XX（甲方）与射洪县XX公司隆鑫苑项目部（乙方）签订《房屋交付协议书》，载明“甲方：苏XX，公民身份证号：510XXXX1966××××××××乙方：射洪县XX公司，项目负责人：卿XX，公民身份证号：510XXXX1955××××××××甲方房屋原坐落于明星镇明星集镇有一楼一底两个门面。国有土地使用证（1992字第Ｃ410113号）、面积78.4平方米。房屋产权证号（XXX）建筑面积142.00平方米。2013年2月27日，双方已订立一份《房屋交换协议》。现甲、乙双方为办理房屋交付问题，自愿达成如下协议：1、由乙方在2015年6月30日前，将位于明星镇隆鑫苑一单XX二号房100.7平方米，三单元六楼二号房94.68平方米，三单元七楼二号房89平方米，步行街右手一单元第一个门面和第二个门面66.55平方米由乙方按原《房屋交换协议》约定交与甲方。2、涉及上述房屋面积（三套楼房，两个门面），应由乙方给甲方办证，即：国有土地出让证件，国有房产证，应全部登记在甲方名下，所涉及的一切合理费用及税费约定如下：（1）乙方负责甲方其中一套房屋的水、电、气、光纤四通，费用由乙方支付，其余四套房屋的水、电、气的接口与小区内其他用户标准相同含“两证”一票。涉及装修保证金、河沙、进户门费，乙方不再收取甲方任何费用。（2）由甲方于2015年6月16日一次性找补乙方所有费用（含土地出让金）20000元人民币（贰万元整）。应缴纳五套房屋的办证税费等合理费用由乙方支付与甲方无关。3、卿XX必须在2016年12月30日前办理好甲方的五套房屋产权（房屋两证一票），如到时甲方没有拿到房屋产权证（房屋两证一票），卿XX给苏XX违约金200000元人民币（贰拾万元整）。4、涉及给苏XX办理“两证”一票的过程中，如需办理过户公证事项，其费用由卿XX承担，苏XX应积极配合办理两证，若苏XX不配合卿XX办理两证，也应承担相应的违约责任（50000元违约金），同时，苏XX应交回原“两证”给卿XX办证。6、甲方在装修房屋过程中，按乙方的设计要求，甲方在不乱打洞、不影响主体结构、不影响整体外观的同时乙方不得干涉甲方装修。7、涉及甲方在原基内搭建的围墙和彩钢棚，在本协议签订后一日内由甲方自行拆除，拆除的材料归甲方所有，乙方承担5000元材料款给甲方，“五套”房屋的所有维修基金甲方只承担5000元，余款由乙方自行承担。8、原甲方与乙方签订的《房屋交换协议》涉及的房产已被双方按协议自行拆除，已作为公共通道，对此双方未经批准，不得再在原基上建房。9、其它互不涉及。10、本协议自双方签字后生效，如一方不执行本协议，另一方可提起诉讼，要求履行协议，并依法承担违约责任。11、此协议一式六份，甲乙双方各执一份，镇相关职能部门各一份。甲方：苏XX郭XX（签字捺印）乙方：卿XX（签字捺印、印章）射洪县XX公司隆鑫苑项目部（印章）”。2015年6月19日，苏XX将办理权属证书所需的手续费用交付卿XX，卿XX出具收条载明“今收到书金全办证所有一切手续会用（20000）元贰万元正”。次日，苏XX将被拆除房屋的产权证和国有土地使用证及维修资金5000元交付卿XX。并由卿XX出具收条。另查明，当事人于2013年2月27日签订的《房屋交换协议》所涉及房产的国有土地使用证（1992）字第Ｃ410113号的使用权人为苏XX，房屋产权证号（XXX）的所有权人为苏XX。苏XX已于2001年10月27日死亡；2018年3月12日，射洪县公证处作出（2018）川射证内民字第951号公证书，证明位于射洪县XX的商住房（建筑面积142.00平方米，房屋所有权证证号：射房权证明星字第××号，国有土地使用权证证号：射国用（1992）字第Ｃ110113号）由苏XX继承。2018年4月10日，射洪县XX公司隆鑫苑项目部制作《拆迁还房结算清单》，确认还苏XX及郭XX的房产为：1幢1-1-1（1）号门面（面积33.54平方米）、1幢1-1-1（2）号门面（面积33.01）平方米、1幢1-1-3-2号住房（面积107.15平方米）、2幢2-1-6-1号住房（面积94.18平方米）、2幢2-1-7-1号住房（面积89.6）平方米。苏XX于2018年4月2日死亡；同年4月11日，射洪县公证处作出（2018）川射证内民字第1467号公证书，证明苏XX、郭XX2015年6月16日签订的《房屋交付协议书》及射洪县XX公司隆鑫苑项目部出具的《拆迁还房结算清单》所载明的履行标的由郭XX继承，义务由郭XX承担。2019年2月19日，郭XX诉至一审法院，请求判准前述诉讼请求。另查明，案涉房屋产权已经于2017年登记为射洪县XX公司、卿XX共有。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行义务。射洪县XX隆鑫苑项目系卿XX挂靠射洪县XX公司开发，其后签订的《房屋交付协议书》加盖了射洪县XX公司隆鑫苑项目部印章,建成后的房产登记为射洪县XX公司、卿XX共同所有，故卿XX以射洪县XX公司法定代表人名义所签订的《房屋交换协议》的当事人应当认定为射洪县XX公司和苏XX、郭XX。现射洪县XX公司否认该合同，与其在隆鑫苑项目的开发建设中的行为不符。该《房屋交换协议》不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形，故依法有效。本案中，《房屋交换协议》《房屋交付协议书》所载明的权利义务经继承后由郭XX享有和承受，在案涉房产已经实际交付的情况下，射洪县XX公司、卿XX未按照合同的约定为郭XX办理产权手续，应当承担由此所产生的民事责任。当事人在《房屋交付协议书》中所约定的违约金过高，且未能及时办理产权登记与郭XX出具相关公证文书延迟有一定的关联，故对违约金酌情予以调整为50000元。综上所述，对郭XX的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、由被告射洪县XX公司、卿XX于判决生效后30日内为原告郭XX办理并交付位于射洪县门面（面积33.54平方米）、1幢1-1-1（2）号门面（面积33.01）平方米、1幢1-1-3-2号住房（面积107.15平方米）、2幢2-1-6-1号住房（面积94.18平方米）、2幢2-1-7-1号住房（面积89.6）平方米房屋的权属证书；二、由被告射洪县XX公司、卿XX于判决生效后30日内向原告郭XX支付违约金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4500元，由原告郭XX负担1500元，被告卿XX、射洪县XX公司负担3000元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审提交的新证据，本院认定如下：1.证人刘X、张X、颜X能证言均证实2015年6月16日苏XX与射洪县XX公司隆鑫苑项目部（乙方）（负责人：卿XX）签订的《房屋交付协议书》，卿XX与苏XX是了解协议书内容的，合同履行期间卿XX、射洪县XX公司催促过苏XX、郭XX提交相应的办证资料。对上述事实本院予以确认，但不能达到上诉人主张的该协议是卿XX受胁迫签订，不是其真实意思表示的证明目的；2.证人刘X、张X、颜X能对于苏XX是否明确表示同意延期存在不完全一致的陈述，也不能证实催促苏XX、郭XX提交相应的办证资料的时间在2016年12月30日之前还是2016年12月30日之后，但均证实卿XX与苏XX均了解协议书的内容，因案涉《房屋交付协议书》对于房屋证书的办理期限有明确约定，因此，在无充分的证据推翻《房屋交付协议书》办理期限约定的情况下，不能达到上诉人主张的卿XX与苏XX口头约定延迟房屋证书的办理期限的证明目的。
二审经审理查明其他案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，综合二审诉辩双方的意见，本案争议焦点为：一、一审法院对本案案由定性是否准确，是否影响本案事实的认定；二、一审判决上诉人承担50000元违约金是否恰当。
关于争议焦点一，2013年2月27日，苏XX、郭XX与卿XX、射洪县XX公司签订《房屋交换协议》，2015年6月16日，苏XX与射洪县XX公司隆鑫苑项目部签订《房屋交付协议书》，上述两份协议均系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，约定合法有效，双方均应按照协议履行。现案涉旧房屋已拆除，新交换房屋已建成交付，双方当事人仅因合同履行中的权属证书办理问题发生纠纷，且上诉人对一审判决第一项即由上诉人为郭XX办理并交付案涉房屋的权属证书并未主张撤销，与其主张本案案涉合同无效的理由相矛盾，故一审法院根据本案中的法律关系将案由确定为合同纠纷进行审理并无不当。
关于争议焦点二，经查，双方签订的《房屋交付协议书》签订时间为2015年6月16日，协议书明确约定“……卿XX必须在2016年12月30日前办理好甲方的五套房屋产权（房屋两证一票），如到时甲方没有拿到房屋产权证（房屋两证一票），卿XX给苏XX违约金200000元人民币（贰拾万元整）……”，射洪县XX公司、卿XX至今仍未按照《房屋交付协议书》的约定为郭XX办理好交换后的房屋产权。虽然射洪县XX公司、卿XX上诉主张系苏XX、郭XX提交的房屋材料存在瑕疵导致不能办理房屋产权证，苏XX、郭XX违约在先，但射洪县XX公司、卿XX在本案审理中既未提交证据证明苏XX、郭XX在2016年12月30日前提交的房屋办证材料不符合要求，其告知苏XX、郭XX后，苏XX、郭XX仍未提交无瑕疵房屋办证材料，也未提交证据证明苏XX、郭XX同意房屋办证时间延后。因此，射洪县XX公司、卿XX亦应根据双方协议约定承担一定的违约责任。因本案中郭XX提交给射洪县XX公司、卿XX的房屋办证材料确实存在导致不能办证的情况，一审法院认定郭XX延误办理相关材料的行为与射洪县XX公司、卿XX未按照合同的约定办理产权手续有关联性，并已根据射洪县XX公司、卿XX的申请将双方在《房屋交付协议书》中约定的违约金由200000元调整为50000元，故一审法院判决射洪县XX公司、卿XX承担违约责任有事实和法律依据，并综合本案实际情况调整违约金为50000元并无不当，本院予以支持。
综上所述，射洪县XX公司、卿XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人射洪县XX公司、卿XX共同负担。
本判决为终审判决。
郑晓龙律师