开发商没有违约，当事人想要解除合同该怎么办？

律师观点分析

当事人A被电话销售人员关于某楼盘的美好前景的描述所吸引，在交付了定金、首付款之后（尚未办理银行按揭）才意识到所购商业公寓前景并没有描述的那么好。按揭贷款也是商业的，比住宅的高了不少，又恰遇家人生病，经济遭遇困难，后续还款会存在困难。于是通过华律网找到笔者，表达了要退掉该商业公寓的想法。笔者在接待当事人时就明确告知，如果后期经过调查取证，开发商没有违约、违规，即使最终同意退房，也是需要按照合同约定支付违约金的。当事人表示，愿意支付违约金也要把剩余的钱拿回来落袋为安。

受理当事人的委托之后，笔者仔细查阅了当事人与开发商签订的《商品房买卖合同》及相关资料，除了开发商延迟通知当事人办理银行按揭手续外，开发商没有违约的情形。鉴于此，笔者与当事人共同去房屋所属地不动产登记中心、房管、规划、土地等部门查档，拟取得证明开发商手续不齐等违规、违约的证据，但经过查档，很遗憾，该开发商没有任何违规、违约的行为，该开发项目《商品房预售许可证》、《建设工程规划许可证》、房屋验收备案手续齐全，《竣工验收备案表》已取得，房屋土地也没有被抵押融资，总之，所有实际情况与合同相符，后期开发商通知收房以后经过确认，房屋测绘面积也符合约定。

根据合同约定及调查取证的结果，客观来说，当事人并无合同解除权。不是所有原告都是有理、主动的，在本案中，笔者虽然作为原告的代理人，但却深感被动。因为根据合同约定及法律规定，当事人无法定解除权亦无约定解除权，贸然起诉要求开发商解除合同，开发商不同意解除合同的话，那法院势必会判决驳回当事人的诉求请求，结果是合同仍需继续履行，当事人的退房目的不能达到，而且还要额外的支出律师代理费、法院诉讼费等费用。

考虑到诉讼风险及不确定性因素，笔者与当事人经过沟通，确定先与开发商沟通试试，如果无法沟通，再起诉至法院。笔者与当事人一起去开发商处进行协商退房事宜，当事人也表达了愿意按照合同约定承担违约金，第一次，开发商的态度明确且坚定：不同意退房。2019年底，开发商通知交房。笔者和当事人一起去实地查看，以期能找到开发商在此阶段的违规行为。果然，现场的情形根本就不符合交房条件，水、电、气均未通，连进户门都未安装。看过现场，第二次与开发商交涉退房事宜，与开发商的一个主管经理交涉许久，最终得到的答复是可以写个退房申请书，他们提交公司试试，是否可以退要经过公司批准。后遇到新冠肺炎疫情，开发商通知因疫情影响延期交房，但真实的原因是开发商在马不停蹄地整改房屋。疫情复工后，笔者第三次和当事人去开发商处沟通退房事宜，开发商给出的答复是，公司不同意退房，鉴于当事人的实际困难，可以考虑让当事人将酒店公寓换成他们的住宅，这样贷款利息低很多，当事人的还款压力小很多。笔者觉得这个建议可以考虑，住宅的便利性比商业公寓要好，且可以避免让当事人白白支付那么多的违约金。遂让当事人回去和家人商量，自己积极帮当事人了解可以调换的房屋户型、面积及总价，以期当事人可以不用再另外支出就可以调换成功，该开发商商业公寓旁边在建住宅也确实有小面积的两房可以选择，不用再额外支付费用。但最终当事人考虑到自己的实际经济情况，及对该区域的升值潜力不看好，最终还是决定宁可按照合同约定损失一部分违约金也要退房。之后又多次与开发商相关人员电话沟通，最终，开发商松口同意退房，笔者也就违约金的支付数额与开发商进行了磋商，但最终未成功，当事人需要按照合同约定支付违约金……笔者与当事人第四次去开发商处办理退房手续。之后不久，当事人给笔者发信息，开发商将首付款扣除违约金后已退还至其账户。至此，该案历时半年时间，虽然未进入司法程序，但最终按照当事人的意愿退回了大部分首付款，也算一个比较圆满的结果。

有个问题,违约方是否享有合同解除权呢?答案是没有权利解除，但是可以协商，晓之以情动之以理向对方恳切、不懈地提出需求。像本案例这样，我们前后四次与开发商当面沟通，提出退房需求，教当事人与开发商电话沟通无数次，最终也达到了目的。只是这种“拉锯战”如果没有专业人士参与进来，依靠自己肯定是看不到希望的。智者善于借力使力！

另外，也给了我一些思考，现在大健康领域不是很热么，指的是亚健康、保持健康、远离医院的保健、养生领域，预防胜于治疗！同样的，律师的作用不仅限于法庭之上，法庭之外还有更广阔的空间。需要协调协商谈判之时，需要做预见性风险防范的商业决策之时，需要创新设计未来框架之时……都是律师发光发热的地方。