张XX、赵XX等房屋买卖合同纠纷一审

律师观点分析

原告（反诉被告）：张XX，女，1977年10月出生，汉族，住诸暨市暨阳街道X路X号。

委托诉讼代理人：杨成刚，浙江月白律师事务所律师。

被告（反诉原告）：赵XX，女，1992年1月出生，汉族，住诸暨市暨南街道X村X号。

委托诉讼代理人：孙XX，诸暨市X法律服务所法律工作者。

第三人：诸暨X房产中介有限公司，住所地诸暨市暨阳街道X号。

法定代表人：周XX。

原告张XX（反诉被告）与被告赵XX（反诉原告）、第三人诸暨X房产中介有限公司（以下至判决主文前简称X公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告张XX在答辩期内提起反诉，本院予以合并审理，并于2021年6月29日、2021年7月21日两次公开开庭进行了审理，张XX及其委托诉讼代理人杨成刚，赵XX的委托诉讼代理人孙XX两次均到庭参加诉讼，第三人XX公司第一次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

张XX向本院提出诉讼请求：一、确认张XX与赵XX2020年5月24日签订的房屋买卖合同于2021年5月8日解除；二、判令赵XX返还原告房屋、车位、购房合同、发票及人防车位转让合同。审理中，张XX将第二项诉讼请求变更为：赵XX返还原告房屋及车位。事实和理由：2020年5月24日，张XX就出售暨南街道X室的房屋事宜，与赵XX在第三人X店内签订《房屋买卖合同》，合同约定：房屋总价款为125万元，合同签订时赵XX支付定金10万元，2021年4月15日前支付首付款40万元（含定金），剩余85万元采取银行贷款方式支付；如未按约定时间付款，应按日支付应付款的1％作为违约金，逾期超过10天视为违约，出卖方有权将房产另行出售，并追究违约责任。合同签订后，张XX将购房合同及人防车位转让合同交给了赵XX，赵XX交付了定金10万元。次日，张XX将房屋及购房发票一并交付给了赵XX，此后，赵XX一直未依约支付首付款40万元。2021年5月8日，张XX以微信形式通知赵XX解除合同，并要求其在三日内返还房屋、购房合同和发票等，赵XX回复不同意解除。现为维护合法权益，张XX起诉至法院。

赵XX答辩称，张XX的诉请不成立，其主张的合同、发票等均在第三人处，具体理由在反诉状中已作陈述。

第三人XX公司未作答辩，亦未向本院提交抗辩证据。

赵XX向本院提出反诉请求：一、反诉被告张XX履行2020年5月24日签订的房屋买卖合同，为反诉原告办理坐落于诸暨市X街道X室的房屋产权证；二、反诉被告张XX支付自2021年5月1日起至房屋产权证书办理至反诉原告赵XX名下之日止按房款1％计算的违约金。庭审中，赵XX增加诉讼请求：如判决解除合同，则要求反诉被告张XX赔偿房屋装修损失及房屋涨价损失。事实和理由：2020年5月24日，反诉原告通过诸暨X房产中介有限公司与反诉被告签订了一份房屋买卖合同，约定：反诉被告将属于自己的位于诸暨市X街道X室的房屋及车位一个以125万元价格出卖给反诉原告所有；反诉被告应在2021年4月15日前取得产权证并过户给反诉原告，反诉原告支付给反诉被告10万元定金后同意反诉原告装修。合同签订后，反诉原告按约付款并装修了房屋且入住，但反诉被告以房价上涨为由拒不办理过户手续。

张XX针对反诉答辩称：一、双方在2020年5月24日签订房屋买卖合同当日及次日，其已将购房合同、人防车位转让合同、购房发票及房屋等交付给了赵XX和中介。当日，赵XX支付了10万元定金，中介公司收取了2万元押金，赵XX示意中介公司向张XX出具收据，还声称其与中介周XX是两姐妹、合伙人，让张XX放心。之后，因购房合同及发票等均在赵XX和中介公司处，张XX无法办理该房屋的房产证，为避免延迟交易，张XX曾于2021年1月5日微信提醒赵XX房产证可以办了，但赵XX回复说不急，过户前办也来得及，且自己新开了一家店，资金紧张。由此可见，案涉房屋房产证未及时办理纯系赵XX的原因所致，与张XX无关；二、双方签订的房屋买卖合同约定，房屋总价款为125万元，合同签订时赵XX应支付定金10万元，2021年4月15日前支付首付款40万元（含定金），剩余85万元采取银行贷款方式支付，如未按约定时间付款，应按日支付应付款的1％作为违约金，逾期超过10天，视为违约，出卖人有权将房产另行出售，并追究违约责任。赵XX未按约支付首付款40万元，故张XX有权解除合同。另悉，赵XX系诸暨市X房产中介有限公司的执行董事。

张XX向本院提拱了房屋买卖合同、房屋中介专用收据、权证收条、微信聊天记录；赵XX向本院提供了房屋买卖合同、定金收据、情况说明、微信聊天记录等证据。经质证，赵XX对房屋买卖合同、房屋中介专用收据的三性无异议；对微信聊天记录的真实性无异议，但是只有部分内容，与本案没有关联性；对权证收条真实性不清楚，相关证据在第三人处，由第三人协助原、被告办理过户手续。张XX对房屋买卖合同、定金收据无异议；对情况说明、微信聊天记录的证明目的不予认可，张XX曾多次提醒赵玲悦，只要在4月底前支付应付款项，合同可以继续履行，而并非中介情况说明所述张XX不同意办理过户手续。本院经审查后对上述证据的真实性均予以确认。

经审理，本院认定事实如下：

2020年5月24日，原告（反诉被告）张XX与被告（反诉原告）赵XX、第三人X公司签订了房屋买卖合同，约定：张XX将坐落于诸暨市X街道X室的房屋出售给赵XX，包括地下人防车位13.75平方米；房屋转让价格为125万元，在确保该房产无抵押无查封符合过户交易后，赵XX应在2021年4月15日前支付首付款40万元（含定金），如该房屋是尚未取得产权证的期房，张XX保证在合约期内做出产证符合二手房转让条件；出卖方与买受方共同委托X公司办理权证过户手续，并按规定申领不动产权证，出卖方与买受方应提供履行办理产权的资料和手续；买受方未按约定时间付款，应按日支付出卖方应付款的1％作为违约金，逾期超过10天，视为违约，出卖方有权将本房产另行出售，并按买受方违约追究乙方责任，出卖方未按约定时间配合过户，应按日支付买受方1％作为违约金，逾期超过10日，视为违约，本合同因故中止，一方未按约定期限退款和退回房产，须按日支付对方总房价的1％作为违约金；出卖方因房屋还未交付，在出卖方取得产权证后在2021年4月15日前过户给买受方，买受方在支付定金10万元后出卖方同意买受方提前装修，在装修期间所产生的水电物业费都由买受方缴纳，出卖方交房前所产生的物业费、物业维修基金、做产权证所产生的税费都由出卖方承担。合同签订同日，赵XX支付给张XX10万元定金，张XX向X公司缴纳押金2万元，并将其与房产开发商签订的《浙江省商品房买卖合同》及《人防车位转让合同》各一份交付给了X公司。合同签订后，张XX将涉案房屋交付给了赵XX。2021年4月15日前，张XX曾多次催促赵XX支付首付款、协助办理房产证，并向赵XX索取发票，赵XX均推脱。2021年5月8日，张XX通过微信向赵XX发送合同解除通知，内容为：“2020年5月24日，你与我签订了房屋买卖合同。然而时至今日，你尚未支付应于2020年4月15日前付清的首付款40万元。根据该合同第九条第五款之规定，我通知你，即日起解除双方在2020年5月24日签订的房屋买卖合同，并请在三日内将房屋、购房合同和发票返还给我。如有异议，可以与我联系”。

另查明：被告（反诉原告）赵XX系房产中介业务经营者。

本院认为，原告（反诉被告）张XX与被告（反诉原告）赵XX签订的房屋买卖合同，出于当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效。本案双方主要争议焦点在于：原告（反诉被告）张XX与被告（反诉原告）赵XX谁是合同的违约方。双方签订的合同第六条约定乙方（赵XX）应在2021年4月15日前支付给甲方（张XX）首付款40万元（含定金），但赵XX至今仅支付定金10万元。虽然合同第十条还约定，甲方因房子还未交付，在甲方取得产权证后在2021年4月15日前过户予乙方，就付款或过户的先后，合同中未作明确约定。从合同的行文看，就付款时间的约定是明确而具体的，赵XX应于2021年4月15日前支付首付款40万元，且在合同第九条就逾期付款的违约责任作出了约定，而合同第十条属于其他约定事项，通过双方的微信聊天记录，张XX也多次催促赵XX付款，赵XX均以资金紧张为由推诿，故先付款后过户应为双方签订合同的真实意思，且也符合市场交易习惯。从2020年5月24日签订合同至今，赵XX仅支付定金10万元，显然违反了合同约定，为合同违约方。根据合同第九条约定，“乙方未按约定时间付款，应按日支付甲方应付款的1％作为违约金，逾期超过10天，视乙方违约，甲方有权将本房产另行出售，并按乙方违约追究乙方责任”。有权另行出售当然之理解即张XX有权解除本案合同，张XX于2021年5月8日已通过微信告知赵XX解除合同，该日应为涉案合同解除之日，合同解除后，赵XX应腾退占有的涉案房屋及车位。赵XX以张XX拒不办理房产证为由要求继续履行合同及张XX承担违约责任，张XX已将浙江省商品房买卖合同及人防车位转让合同交付给了第三人XX公司，且也多次催促赵XX办理房产证，赵XX均推诿，回复“不急，过户前办也来得及”；张XX也曾向赵XX索要发票，赵XX回复“行，那我过几天给你”，可见，涉案房屋未办理房产证并非张XX的过错，赵XX的抗辩与事实不符，其关于继续履行涉案合同及要求张XX支付因未办理房产证产生的违约金的反诉请求缺乏依据，本院不予支持；赵XX庭审中提出如判决解除合同，则要求张XX承担装修损失及房屋涨价损失。对于装修损失，赵XX未向本院提供证据证实，且明确拒绝鉴定，在本案中本院难以支持；对于房屋涨价损失，作为违约方的赵XX无权主张，本院不予支持。第三人XX公司经本院传票传唤未到庭，鉴于本案事实已查清，可依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：

一、确认原告（反诉被告）张XX与被告（反诉原告）赵XX于2020年5月24日签订的《房屋买卖合同》（合同编号X）于2021年5月8日解除；

二、被告（反诉原告）赵XX于本判决生效之日起三十日内腾退位于诸暨市暨南街道X室房屋及人防车位，并返还给原告（反诉被告）张XX；

三、驳回反诉原告赵XX的反诉请求。

本诉案件受理费80元，减半收取40元，反诉案件受理费8025元，诉讼费用合计8065元，由被告（反诉原告）赵XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。