关于占有保护纠纷一案

律师观点分析

上诉人（原审被告）：梁XX，男，1965年9月22日出生，汉族，农民，现住隆尧县。

委托诉讼代理人：李XX，河北XX律师。

被上诉人（原审原告）：施XX，男，1984年7月25日出生，汉族，农民，现住隆尧县。

委托诉讼代理人：张XX，女，1985年11月29日出生，农民，现住隆尧县，系施XX妻子。

委托诉讼代理人：么XX，河北XX律师。

上诉人梁XX因与被上诉人施XX占有保护纠纷一案，不服河北省隆尧县人民法院（2018）冀0525民初2211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人梁XX及其委托诉讼代理人李XX、被上诉人施XX及其委托诉讼代理人张XX、么XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

梁XX上诉请求：一、撤销河北省隆尧县人民法院（2018）冀0525民初2211号民事判决；二、判决驳回被上诉人在一审诉讼中的全部诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实、适用法律及程序存在错误。一、被上诉人无合法占有涉案房屋的权利。诉争房屋系上诉人以梁XX名义购得，上诉人支付了首付款并偿还银行按揭贷款，且至今都在偿还诉争房屋的银行按揭贷款，也缴纳了物业费、水、电、暖费用并对房屋进行装修和入住，上诉人系诉争房屋的所有权人和使用权人。上诉人从未将涉案房屋交付给被上诉人占有，被上诉人也没有实际占有过该房屋。二、一审法院依据《房地产居间服务合同》作出判决错误。梁XX与被上诉人签订的《房地产居间服务合同》，梁XX已通知被上诉人解除了该合同，在一审法院庭审中也提交了相关证据，一审法院依据已经解除的《房地产居间服务合同》作出判决属于认定事实错误。三、一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第二款的规定“占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。”被上诉人于2018年11月份提起诉讼，而上诉人在涉案的《房地产居间服务合同》签订后，陆续对涉案房屋进行装修，并于2017年的10月份全家入住，从该时间节点起算，被上诉人主张权利也已超过了法律规定的期间，被上诉人的请求不应得到支持，而应通过其他途径解决，一审法院的认定属于适用法律错误。四、一审法院对本案未作出中止审理的裁定属于程序错误。本案在一审审理过程中，案外第三人对诉争房屋依据的《房地产居间服务合同》向同一法院提起确认合同无效之诉，《房地产居间服务合同》效力与本案存在关联，另案的处理结果直接影响本案的审理结果。一审法院应依据相关法律规定对本案作出中止审理的裁定，一审法院没有顾及该中止审理的情形直接作出判决，属于程序错误。

施XX答辩称，答辩人不同意上诉人的上诉请求，请依法予以驳回，维持原判。一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、答辩人已合法占有房屋，上诉人的理由不能成立。2016年10月4日梁XX把《商品房买卖合同》《个人购房借款/担保合同》《河北省住宅使用说明书》《河北省商品住宅质量保证书》《邢台市房屋建筑工程质量保修书》等相关手续和房屋所有的钥匙交给施XX，施XX已合法占有房屋。梁XX处分该房产与上诉人无关，梁XX处分该房屋也无须征得上诉人的同意。答辩人已将该房屋业主由梁XX变更为施XX，并自2016年10月4日后按月偿还银行贷款。上诉人未经许可，擅自破门而入，构成侵权。2、三方签订的《房地产居间合同》合法有效。上诉人以该房屋未取得房产证、已办理银行按揭贷款手续，不认可梁XX将涉案房屋出售给答辩人的理由不成立。《房地产居间合同》是各方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定，该合同合法、有效，理应受到法律保护。梁XX无权解除三方签订的《房地产居间合同》，该合同在履行过程中没有约定和法定的解除事由，梁XX不能行使合同解除权。3、一审判决适用法律正确。2018年4月份，答辩人发现上诉人非法侵占房屋后，多次与其交涉，答辩人知晓权利被侵害之日起没有超过一年的期限，答辩人的占有权应当受到法律的保护。二、一审审理程序合法。案外人对诉争房屋依据的《房地产居间合同》向法院提起的确认合同无效之诉，与本案无关。

施XX向一审法院起诉请求：一、判令被告立即搬离原告享有占有权的锦泰城2号楼1单元2501房屋，将锦泰城XX1单元2501房屋交付原告；二、判令被告支付占用期间的房屋使用费4000元；三、判令被告将房屋恢复原状；四、本案诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：2015年11月2日，梁XX以贷款形式购买河北XX公司位于隆尧县锦泰城XX1单元2501房屋一套，建筑面积133.22m2，签订商品房买卖合同，经预售备案，支付首付款149717元，并向中国XX贷款340000元。2016年10月4日原告与梁XX、隆尧县易家房产中介服务部签订《房地产居间服务合同》，原告购买了梁XX上述房屋。合同签订当日，原告向卖方梁XX支付了207000元，余款以每月向梁XXXX贷款账户转账形式支付。原告交付款项后，2016年10月4日出卖人梁XX于隆尧县易家房产中介服务部店内把《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、《河北省住宅使用说明书》、《河北省商品住宅质量保证书》、《邢台市房屋建筑工程质量保修书》等相关手续和房屋所有的钥匙交给原告。2018年4月份，原告准备装修时发现房屋已经被更换门锁，被告梁XX强行撬门而入，对房屋进行了装修并居住至今。该诉争房屋现尚未办理产权登记。

一审法院认为，原告因与梁XX签订买卖合同，梁XX将该房屋钥匙交给原告时（2016年10月4日），即应当认定为原告合法占有诉争房屋。被告梁XX撬开门锁强行居住的行为侵害了原告的占有权。被告梁XX抗辩原告未实际占有该房屋的抗辩理由该院不予认可。被告梁XX辩称其于在2017年10月份即已经入住，根据物权法的有关规定原告提起的占有保护的诉讼已超过了法律规定的一年的期限，该院认为，法律虽然规定占有保护的请求权为侵占发生之日起一年，但本案中原告知道自己的权益被侵害之日为2018年4月，被告主张的非法占有时间为其个人主张，该院不予认可，故根据原告知晓权益被侵害之日起未超过一年，被告的抗辩理由该院不予支持。原告请求被告支付房屋占有期间费用4000元，原告未提交证据证明其损失情况，该院对其主张占有期间费用4000元的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条的规定，判决如下：一、被告梁XX于判决生效五日内搬离隆尧县锦泰城XX1单元2501房屋并将该房屋恢复原状，交付原告施XX。二、驳回原告施XX的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告梁XX负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了两组证据，分别是：物业收费票据，证明涉案房屋一直由上诉人占有并交纳有关费用；按揭贷款的银行支付凭证4份，证明按揭贷款是由上诉人通过银行转账或现金形式向银行交纳。被上诉人对上诉人提交的证据质证称：针对票据，其认为与本案无关，这些票据均是2018年4月份以后上诉人缴纳的物业费和水费，恰恰能够证实上诉人侵占其房屋的事实。上诉人提交的银行转账记录，只能证明上诉人与梁XX之间的债务往来与本案无关，对上诉人的证明目的不认可。被上诉人提交证据：撤诉裁定书一份，证明确认合同无效观点不成立；停热协议1份，证明2017年10月4日涉案房屋停止供热不具备入住条件；燃气表验收合格证，证实2017年9月12日其参与燃气验收，已合法占有房屋，上诉人此时没有对房屋进行装修。上诉人对被上诉人提交的证据质证称：对民事裁定书、停热协议的真实性认可，证明目的不予认可。对两份验收合格证真实性无法确认，合格证上没有燃气公司的盖章，证明目的也不予认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、上诉人提交的两组证据不足于证明其系涉案房屋所有权人的主张。2、被上诉人提交的撤诉裁定书、停热协议的真实性予以认可，对其证明目的不予认可。燃气表验收合格证未盖章，对其真实性无法核实，故不予采信。本院审理查明的其他事实与一审一致，本院对一审认定的事实予以确认。

本院认为，本案系被上诉人施XX依合同提起的占有保护纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定:“基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定。”该法第二百四十五条规定:“占有的不动产或者动产被侵占的,占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为,占有人有权请求排除妨害或者消除危险;因侵占或者妨害造成损害的,占有人有权请求损害赔偿。”本案中，施XX从梁XX处购买得案涉房屋,双方签有书面合同,施XX向梁XX支付207000元的购房款,并对余款的支付方式进行了约定，与此同时，梁XX将案涉房屋的相关手续及房屋所有的钥匙交付给施XX，应视为梁XX将房屋交付施XX。该案涉房屋虽未办理过户登记,但施XX作为该房屋的合法占有人,当其权利被妨害时有权请求保护。梁XX主张其系案涉房屋实际出资人及合法占有,但举示的证据及理由不足以反驳施XX的证据所证明的事实，梁XX该上诉理由不成立，本院不予支持。案涉《房地产居间服务合同》系梁XX、施XX、隆尧县易家房产中介服务部三方签订，对各方均具有法律约束力,任何一方应按照约定本着诚实信用原则，履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。虽然梁XX向施XX发送了解除合同通知书,但施XX在履行合同过程中不存在约定解除和法定解除的情形，双方亦未就解除合同的条件达成一致意见,梁XX要求解除合同没有法律依据，梁XX该项上诉理由不成立，本院不予支持。梁XX主张其于2017年10月份入住涉案房屋，施XX于2018年11月5日提起诉讼，已超过法律规定的占有保护诉讼时效为一年的期限。庭审中，梁XX认可施XX于2018年4月与之交涉，除此之外梁XX未能提供其他证据证明施XX知道其占有案涉房屋之日起一年内未行使权利，故梁XX请求权消来的理由不成立，本院不予支持。根据民法的“合同相对性”，案外人李X的诉讼并非本案审理前提，与本案亦不属同一法律关系，不属于本案中止审理的法定情形，且原审法院已于2019年3月22日即本案二审开庭前已作出（2019）冀0525民初48号民事裁定书，准许案外人李X撤回起诉，故原审法院未中止本案的审理，对本案并未产生实质影响，不属于程序错误。

综上所述，梁XX的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人梁XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　　杨月花

审判员　　董建一

审判员　　解宝成

二〇一九年六月十日