么玉超律师
律师观点分析
原告杨XX，男，1989年5月26日出生，汉族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。
委托代理人：么XX，河北XX律师。
被告：石X，女，1983年10月10日出生，住内蒙古扎兰屯市。
被告：谭XX，男，1981年11月26日出生，汉族，住山东省济宁市市中区。
原告杨XX与被告石X、被告谭XX房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨XX的委托代理人么XX到庭参加诉讼，被告石X、被告谭XX经本院公告送达开庭传票，公告期满无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告杨XX诉称，2017年3月22日，原告购买被告位于大厂回族自治县房屋，双方签订了《房屋买卖合同》，建筑面积115.9平方米，总价款315万元。合同签订当日，原告向被告支付了购房首付款200万元，合同约定了出卖方领取房产证、还清贷款办理解押登记、合同解除权行使以及违约责任等条款。被告已于2017年7月18日取得不动产权证书，但被告拒绝办理房屋解除抵押登记手续，拒绝配合原告办理房屋过户手续，原告合同目的已然无法实现，被告构成根本违约。故请求法院依法判令：解除买卖双方2017年3月22日签订的《房屋买卖合同》；被告返还还原告已付购房首付款200万元并支付资金占用利息327164元；诉讼费、保全费由被告负担。
被告石X、被告谭XX未答辩。
经审理查明，2017年3月22日，出卖人石X、谭XX与买受人杨XX签订了《房屋买卖合同》，约定杨XX购买谭XX位于大厂回族自治县房屋，建筑面积115.9平方米，总价款315万元。第二条房屋权属约定：房屋已设定抵押，抵押权人为谭XX，抵押日期2012年7月31日，出卖人应于2017年4月22日前办理抵押注销手续。买受人应于2017年3月22日将首付款200万元（含定金10万元）支付出卖人。出卖人与买受人应于2017年8月1日前向主管机关申请办理缴税，及房本下来7个工作日内向权属登记部门申请办理权属转移登记手续；出卖人应在2017年4月16日前将房屋交付买受人。第八条违约责任：“…逾期超过15日，守约方有权单方解除合同，且违约方应按购房款的30%向守约方支付违约金”。合同签订当日，石X、谭XX向杨XX书面承诺并出具了《无债权债务无纠纷说明书》。2017年3月17日、3月22日，买受人通过案外人吴XX、徐XX分多笔向出卖人支付购房款，出卖人石X、谭XX分两次向买受人出具收款收据，分别明确收受杨XX购房定金10万元、购房首付款190万元。
另查明，2017年4月16日，石X、谭XX将涉案房屋交付给杨XX，双方并完成物业交接手续。涉案房屋目前处于出租状态。2017年7月12日，涉案房屋颁发不动产权证书，证书号冀（2017）大厂回族自治县不动产权证第XXX号，2017年7月18日，被告谭XX取得该不动产权证书。
又查明，2018年5月17日，涉案房屋办理了抵押登记，抵押权人中国XX，抵押期限2012年7月31日起至2042年7月31日止，抵押金额44万元。截止法庭辩论终结前，涉案房屋尚未办理还贷及解除抵押登记手续。
上述事实，有原告提交的存《房屋买卖合同》、收据、转账凭证、银行流水等及原告陈述在案为凭。
本院认为，涉案《房屋买卖合同》体现买卖双方真实合意，不违背法律、行政法规禁止性规定，合法有效。当事人均应遵约守诺，诚信、善意、全面履行合同约定义务。涉案合同双方关于办理原房屋贷款抵押注销手续、首付款交付时间、办理权属转移登记期限及房屋交付时间均进行了明确约定。原告依约履行了作为买受方的付款义务，截止2017年3月22日，买受方已向出卖方支付了首付款200万元。被告作为出卖方依约向原告交付了房屋，且涉案房屋已于2017年7月12日颁发了不动产权证书，从形式要件而言，涉案房屋买卖合同初步具备了继续履行的条件。
但，综合原告所提交证据，足以证明出卖人拒绝清偿原房屋银行贷款并拒绝办理解除抵押登记手续，被告以实际行为表明不履行合同约定的出卖方义务，原告作为买受方的房屋买卖合同目的显然无法实现，符合合同法定解除及双方合同约定解除的实质要件，涉案《房屋买卖合同》应予以解除。基于合同解除系因二被告单方违约所致，故被告应向原告承担违约责任。双方在涉案合同中虽约定了违约责任，但违约标准过高，本院依法予以酌情调整降低，应以当事人实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方过错程度及预期利益等因素予以综合衡量。基于公平、诚信原则，本院酌定出卖人返还买受人购房首付款200万元（含定金），并赔偿买受人资金被占用期间的利息损失。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:
一、解除原告杨XX与被告石X、被告谭XX2017年3月22日签订的《房屋买卖合同》。
二、被告石X、谭XX于判决生效之日起十日内，返还原告杨XX涉案购房首付款200万元（含定金），并支付资金占用期间的利息损失，分段计算：（以200万元为基数，自2017年3月23日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至2020年8月31日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12810元，财产保全费5000元，合计17810元，由被告石X、谭XX负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。在上诉期满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
本判决书生效后，当事人在法律文书确定的期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行期限最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。
审 判 长 乔纪云
人民陪审员 王 亮
人民陪审员 刘 强
二〇二〇年十二月二十三日
书 记 员 王XX